Heizung: neue Informationen für Vermieter

Um den Energieverbrauch in Wohngebäuden, insbesondere in Gemeinschaftsgebäuden, zu senken, hat der Gesetzgeber im Juli 2019 eine neue Informationspflicht eingeführt, die am 25. Oktober 2020 in Kraft trat. Das erklärte Ziel ist es, die Beziehung zwischen Vermietern und Mietern zu verbesseln und weitere Maßnahmen zur Senkung der Energiekosten zu ermöglichen, indem die Nutzer stärker in die Verantwortung genommen werden. Lassen Sie uns genau klären, was diese neue Pflicht bedeutet und welche Auswirkungen sie auf Vermieter haben wird.

Was ist die Pflicht?

Es ist der neue Artikel 6-2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, der durch die Umsetzung einer europäischen Richtlinie und die Verordnung vom 15. Juli 2020 den Vermieter verpflichtet, seinen Mieter über den tatsächlichen Verbrauch von Kühlung, Heizung und Warmwasser in einer gemieteten Immobilie zu informieren.

Konkret muss der Vermieter, wenn das Gebäude mit einer Zentralheizung ausgestattet ist, dem Mieter eine Schätzung der Heizungs- und Warmwasserkosten oder eine detaillierte Aufstellung zur Verfügung stellen, sofern das Gebäude bereits über die erforderlichen Systeme verfügt. Dies wirft je nach Art der Technik in den Wohnanlagen bestimmte Fragen auf.

Aber die Verpflichtung endet nicht dort, und um die genauen Begriffe der Verordnung vom 24. Juli 2020 zur Ergänzung des Gesetzes zu zitieren, müssen die dem Mieter zur Verfügung gestellten Informationen Folgendes enthalten (Zitat aus dem Text):

• Den Preis pro kWh und den Betrag ohne MwSt. der Verbräuche;
• Die Beschreibung der verschiedenen angewandten Tarife, Steuern und Abgaben;
• Die verwendeten Brennstoffe und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen;
• Die Rate erneuerbarer Energien und der Rückgewinnung, berechnet nach den in der Anlage zu dieser Verordnung definierten Methoden;
• Die Energieeffizienz des Netzes, berechnet nach den Methoden in der Anlage;
• Den tatsächlichen Verbrauch des Gebäudes, gemessen durch das thermische oder Kälte-Energieerfassungssystem;
• Den Vergleich der aktuellen Heizungs- oder Kühlverbrauchsdaten des Gebäudes mit seinem Verbrauch für denselben Zeitraum im Vorjahr, in grafischer Form, mit Daten, die für klimatische Variationen bei Heizung und Kühlung angepasst sind;
• Den Vergleich der Heizungs- oder Kühlverbrauchsdaten mit einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie;
• Den Vergleich der Heizungs- oder Kühlverbrauchsdaten mit den nationalen Energieeffizienzzielen gemäß dem mehrjährigen Energiprogramm;
• Die Kontaktdaten der zuständigen Stelle für die Bearbeitung von Beschwerden;
• Die Website-Adresse und Telefonnummer des FAIRE-Informationsdienstes zur Renovierung;
• Die Website-Adresse der Umwelt- und Energieagentur;
• Die Postanschrift und Website-Adresse des nationalen Energie-Ombudsmanns, begleitet von folgendem Hinweis: ‘Im Streitfall über die Vertragserfüllung, wenn Ihre schriftliche Beschwerde den Streit nicht innerhalb einer Frist von zwei Monaten beilegen konnte, können Sie sich an den nationalen Energie-Ombudsmann wenden’.

Vermieter sollten die Initiative ergreifen, um sich vor möglichen Klagen ihrer Mieter wegen Nichterfüllung zu schützen. Wohnungseigentümergemeinschaften werden wahrscheinlich die Vorbereitung des Informationsblatts für ihre Eigentümerkunden übernehmen.

Die notwendige Umrüstung der Zähler

Unter den Wohnungseigentümergemeinschaften mit Gemeinschaftsheizung verfügen einige über individuelle Warmwasserzähler sowie Heizkostenverteiler, die den Anteil der Wohnung an der gemeinsamen Zentralheizung angeben. Dies ist jedoch nicht überall der Fall, und ihre Installation wird die Umsetzung der Maßnahme verzögern.

Während das Gesetz vorschreibt, dass die betroffenen Gebäude solche sind, die mit ‘fernablesbaren Kostenindividualisierungsgeräten’ ausgestattet sind, sind diese nicht überall vorhanden. Die Anwendungsverordnung sieht vor, dass bis zum 25. Oktober 2020 alle neu installierten Punkte fernablesbar sein müssen. Die Aktualisierung alter Messsysteme muss bis zum 1. Januar 2027 erfolgen.

Die zusätzlichen Kosten für die Umrüstung sind hoch und übersteigen oft die durch die Verbrauchskontrolle erzielten Energieeinsparungen – zumindest kurzfristig. Darüber hinaus ist in manchen Wohnungseigentümergemeinschaften die Installation der erforderlichen Geräte einfach nicht technisch möglich (z.B. bei Thermoböden) oder würde eine Überarbeitung der gesamten Anlage erfordern.

Die Regelung wird daher an manchen Orten die Abrechnung der Heizkosten nach dem im Wohnungseigentumsreglement festgelegten Anteilssystem bleiben. Was der allgemeine Text des oben genannten Gesetzes auch vorsieht, wenn er von Schätzungen spricht, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Verfügung zu stellen sind: Wir können daraus ableiten, dass sie auf einer Aufteilung der Rechnung nach der innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft genutzten Fläche basieren werden. Eine Begründung wird jedoch erforderlich sein.

Der durchsetzbare Energieausweis

Darüber hinaus sieht das Gesetz über die Entwicklung des Wohnungswesens, der Stadtentwicklung und der Digitalisierung (ELAN) vom 23. November 2018 vor, dass der Energieausweis gegen den Vermieter durchsetzbar wird. Einfach ausgedrückt: Eine hohe Heizkostenrechnung für eine als energieeffizient eingestufte Immobilie könnte beispielsweise eine Mietminderung rechtfertigen.

Der Vermieter gilt dann als falsch informiert und muss diesen Mangel beheben. Keine Panik, wenn Sie sich bei bereits erfassten Informationen unsicher sind – diese Maßnahme wird erst am 1. Juli 2021 in Kraft treten. Die ab dem 25. Oktober obligatorischen Informationen werden den Mieter vor bösen Überraschungen schützen, aber auch den Vermieter, dessen Zählerablesungen seine guten Absichten belegen werden.

Die Maßnahme, auch wenn sie sinnvoll erscheinen mag, wird in älteren Wohnungseigentümergemeinschaften, wo sie nicht immer willkommen sein wird, erhebliche Investitionen erforderlich machen. Lassen Sie uns hoffen, dass sie dennoch ein Schritt in Richtung greater energy responsibility ist, zu einer Zeit, in der der Energieverbrauch eine große Herausforderung für die Zukunft darstellt. eines ist sicher: die nächsten Eigentümerversammlungen werden von dieser Debatte geprägt sein!

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