Verwarming: nieuwe informatie die verhuurders moeten verstrekken

Met het oog op het verminderen van het energieverbruik in woongebouwen, met name collectieve gebouwen, heeft de wetgever in juli 2019 een nieuwe informatieplicht ingevoerd, die op 25 oktober 2020 in werking is getreden. Het statede doel is het verbeteren van de verhuurder-huurderrelatie en het mogelijk maken van verdere maatregelen om energierekeningen te verlagen door gebruikers meer verantwoordelijkheid te geven. Wij verduidelijken wat deze nieuwe verplichting precies inhoudt en welke impact dit zal hebben op verhuurders.

Wat is de verplichting?

Het is het nieuwe artikel 6-2 van de wet van 6 juli 1989 dat, door de omzetting van een Europese richtlijn en bij besluit van 15 juli 2020, de verhuurder verplicht de huurder te informeren over het werkelijke verbruik van koeling, verwarming en warm water in een gehuurd pand.

Specifiek, wanneer het gebouw is uitgerust met een centrale verwarmingsinstallatie, moet de verhuurder de huurder een schatting van de verwarmings- en warmwaterkosten verstrekken, of een gedetailleerde breakdown als het gebouw al over de nodige systemen beschikt. Dit roept bepaalde vragen op afhankelijk van het type technologie dat aanwezig is binnen de mede-eigendommen.

Maar de verplichting eindigt niet daar, en om de exacte bewoordingen van het Besluit van 24 juli 2020 aan te halen dat de wet aanvult, moet de informatie die aan de huurder wordt verstrekt het volgende bevatten (citaat uit de tekst):

• De eenheidsprijs van kWh en het bedrag exclusief BTW van de verbruikskosten;
• De beschrijving van de verschillende toegepaste tarieven, belastingen en kosten;
• De gebruikte brandstoffen en de bijbehorende broeikasgasemissies;
• Het percentage hernieuwbare energie en terugwinning, berekend volgens de methoden die zijn gedefinieerd in de bijlage bij dit Besluit;
• De energieprestatie van het net, berekend volgens de methoden in de bijlage;
• Het werkelijke verbruik van het gebouw gemeten door het thermische of koelenergiemetersysteem;
• De vergelijking van huidige verwarmings- of koelverbruiksgegevens voor het gebouw met het verbruik voor dezelfde periode in het voorgaande jaar, in grafische vorm, met gegevens gecorrigeerd voor klimaatvariaties voor verwarming en koeling;
• De vergelijking van verwarmings- of koelverbruiksgegevens met een gemiddelde gebruiker in dezelfde categorie;
• De vergelijking van verwarmings- of koelverbruiksgegevens met nationale energieprestatiedoelstellingen zoals uiteengezet in het meerjarige energieprogramma;
• De contactgegevens van de bevoegde dienst voor de behandeling van klachten;
• Het websiteadres en telefoonnummer van de FAIRE-informatieservice over renovatie;
• Het websiteadres van het Agentschap voor Milieu en Energiebeheer;
• Het postadres en websiteadres van de nationale energie-ombudsman, vergezeld van de volgende verklaring: ‘In geval van een geschil met betrekking tot de uitvoering van de contract, als uw schriftelijke klacht het geschil niet heeft opgelost binnen een termijn van twee maanden, kunt u de zaak voorleggen aan de nationale energie-ombudsman’.

Verhuurders zouden er verstandig aan doen het initiatief te nemen om zich te beschermen tegen mogelijke huurdersacties wegens niet-naleving. Mede-eigendom syndicaten zullen waarschijnlijk het voortouw nemen door het informatieblad namens hun cliënt-verhuurders op te stellen.

De noodzakelijke transformatie van meters

Onder mede-eigendommen uitgerust met collectieve verwarming hebben sommige individuele warmwatermeters, evenals verwarmingskostenverdeeltoestellen die het aandeel aangeven dat door de woning wordt geabsorbeerd uit de gemeenschappelijke centrale verwarming. Maar dit is niet overal het geval, en hun installatie zal de implementatie van de maatregel vertragen.

Hoewel de wet specificeert dat de betreffende gebouwen die zijn ‘voorzien van op afstand uitleesbare kostenindividualisatieapparaten’, zijn deze niet overal aanwezig. Het toepassingsbesluit bepaalt dat tegen 25 oktober 2020 alle nieuw geïnstalleerde punten op afstand uitleesbaar moeten zijn. De modernisering van oude metersystemen moet worden uitgevoerd tegen 1 januari 2027.

De bijkomende kosten voor de transformatie zijn duur en overtreffen vaak de energiebesparingen die worden bereikt door verbruikscontrole - althans op korte termijn. Bovendien is in sommige mede-eigendommen de installatie van de nodige apparaten simpelweg niet technisch mogelijk (in het geval van thermische platen, bijvoorbeeld), of zou het nodig zijn om de hele installatie te herzien.

De regel zal daarom op sommige plaatsen blijven bestaan: de meting van de verwarmingsrekening met behet systeem van aandelen uiteengezet in het mede-eigendomreglement. Wat de algemene tekst van voornoemde wet ook voorziet door te spreken van schattingen die binnen de mede-eigendommen moeten worden verstrekt: wij kunnen hieruit afleiden dat deze gebaseerd zullen zijn op het delen van de rekening door het binnen de mede-eigendom ingenomen oppervlak. Echter, rechtvaardiging zal vereist zijn.

De afdwingbare EPC

Bovendien voorziet de wet over de evolutie van huisvesting, ontwikkeling en digitaal (ELAN) van 23 november 2018 dat het energieprestatiecertificaat afdwingbaar wordt tegen de verhuurder. In normale woorden: een hoge verwarmingsrekening voor een pand dat als energiezuinig is geclassificeerd, zou bijvoorbeeld een verzoek tot huurverlaging kunnen rechtvaardigen.

De verhuurder wordt dan beschouwd als onjuiste informatie te hebben verstrekt en moet deze fout herstellen. Geen reden tot paniek als u twijfelt over reeds verstrekte informatie, deze maatregel zal pas in werking treden op 1 juli 2021. De informatie die verplicht wordt vanaf 25 oktober zal de huurder beschermen tegen vervelende verrassingen maar ook de verhuurder, wiens meterstanden goede trouw zullen aantonen.

De maatregel zal, hoewel zij pertinent lijkt, een aanzienlijk aantal investeringen genereren in oudere mede-eigendommen waar zij niet altijd welkom zal zijn. Laten wij hopen dat het niettemin een stap voorwaarts is die leidt naar meer energieverantwoordelijkheid, op een moment dat energieverbruik een grote uitdaging is voor de toekomst. Eén ding is zeker: de komende algemene vergaderingen van mede-eigendommen zullen door dit debat worden geanimeerd!

U moet ook lezen: ‘Energieverbetering van uw woning: welke hulp kunt u aanvragen?’