Riscaldamento: nuove informazioni da fornire ai proprietari

Al fine di ridurre il consumo energetico negli edifici residenziali, in particolare quelli collettivi, il legislatore ha introdotto un nuovo obbligo informativo nel luglio 2019, entrato in vigore il 25 ottobre 2020. L’obiettivo dichiarato è migliorare le relazioni tra proprietario e inquilino e consentire ulteriori azioni per ridurre le bollette energetiche rendendo gli utenti più responsabili. Specifichiamo esattamente in cosa consiste questo nuovo obbligo e quale impatto avrà sui proprietari.

Qual è l’obbligo?

Si tratta del nuovo articolo 6-2 della legge del 6 luglio 1989 che, trasponendo una direttiva europea e tramite il Decreto del 15 luglio 2020, obbliga il proprietario a informare l’inquilino sul consumo effettivo di raffreddamento, riscaldamento e acqua calda in un immobile in locazione.

In particolare, quando l’edificio è dotato di un impianto di riscaldamento centralizzato, il proprietario deve fornire all’inquilino una stima delle spese di riscaldamento e acqua calda, o una ripartizione dettagliata se l’edificio dispone già dei sistemi necessari. Questo solleva alcune domande a seconda del tipo di tecnologia in uso all’interno delle coproprietà.

Ma l’obbligo non finisce qui, e per citare precisamente i termini del Decreto del 24 luglio 2020 che integra la legge, le informazioni fornite all’inquilino devono contenere (citazione dal testo):

• Il prezzo unitario del kWh e l’importo al netto dell’IVA dei consumi;
• La descrizione delle diverse tariffe, imposte e oneri applicati;
• I combustibili utilizzati e le relative emissioni di gas serra;
• Il tasso di energia rinnovabile e di recupero, calcolato secondo i metodi definiti nell’allegato al presente Decreto;
• Le prestazioni energetiche della rete, calcolate secondo i metodi dell’allegato;
• Il consumo effettivo dell’edificio misurato dal sistema di misurazione dell’energia termica o refrigerata;
• Il confronto dei dati di consumo di riscaldamento o raffreddamento dell’edificio con il consumo per lo stesso periodo dell’anno precedente, in forma grafica, con dati corretti per le variazioni climatiche per riscaldamento e raffreddamento;
• Il confronto dei dati di consumo di riscaldamento o raffreddamento con un utente medio della stessa categoria;
• Il confronto dei dati di consumo di riscaldamento o raffreddamento con gli obiettivi nazionali di prestazione energetica come stabiliti nel programma pluriennale di energia;
• I dati di contatto del servizio competente per la gestione dei reclami;
• L’indirizzo del sito web e il numero di telefono del servizio informativo FAIRE sulla ristrutturazione;
• L’indirizzo del sito web dell’Agenzia per l’Ambiente e la Gestione dell’Energia;
• L’indirizzo postale e il sito web del difensore civico nazionale dell’energia, accompagnati dalla seguente dichiarazione: ‘In caso di controversia relativa all’esecuzione del contratto, se il Suo reclamo scritto non ha consentito di risolvere la controversia entro un periodo di due mesi, Lei può rivolgersi al difensore civico nazionale dell’energia’.

I proprietari farebbero bene a prendere l’iniziativa per proteggersi da possibili azioni degli inquilini per inadempimento. I sindaci di coproprietà probabilmente si faranno carico di preparare la nota informativa per conto dei loro clienti proprietari.

La necessaria trasformazione dei contatori

Tra le coproprietà dotate di riscaldamento collettivo, alcune hanno contatori individuali di acqua calda, nonché ripartitori di costi di riscaldamento che indicano la quota assorbita dall’alloggio dal riscaldamento centralizzato comune. Ma non è ovunque così, e la loro installazione ritarderà l’attuazione della misura.

Mentre la legge specifica che gli edifici interessati sono quelli ‘dotati di dispositivi di individualizzazione dei costi leggibili a distanza’, questi non sono ovunque in vigore. Il decreto applicativo stabilisce che entro il 25 ottobre 2020, tutti i nuovi punti installati devono essere leggibili a distanza. L’aggiornamento dei vecchi sistemi di misurazione deve essere effettuato entro il 1° gennaio 2027.

Il costo aggiuntivo coinvolto nella trasformazione è elevato e spesso supera i risparmi energetici ottenuti dal controllo dei consumi, almeno nel breve termine. Inoltre, in alcune coproprietà, l’installazione dei dispositivi necessari non è semplicemente tecnicamente possibile (nel caso di pannelli termici, ad esempio), o richiederebbe di ripensare l’intero impianto.

La regola rimarrà quindi in alcuni luoghi la misurazione della bolletta del riscaldamento utilizzando il sistema di quote stabilito dal regolamento di coproprietà. Ciò che il testo generale della summenzionata legge prevede anche parlando di stime da fornire all’interno delle coproprietà: da questi termini possiamo dedurre che si baseranno sulla divisione della bolletta per la superficie occupata all’interno della coproprietà. Tuttavia, sarà necessaria una giustificazione.

Il DPE esecutivo

Inoltre, la legge sull’evoluzione dell’alloggio, dello sviluppo e del digitale (ELAN) del 23 novembre 2018 stabilisce che il certificato di prestazione energetica diventa esecutivo nei confronti del proprietario. In parole povere, una bolletta del riscaldamento elevata per un immobile classificato come efficiente dal punto di vista energetico potrebbe giustificare, ad esempio, una richiesta di riduzione dell’affitto.

Il proprietario è quindi considerato aver fornito informazioni scorrette e deve rimediare a questo difetto. Non c’è bisogno di panicare se siete in dubbio sulle informazioni già fornite, questa misura entrerà in vigore solo il 1° luglio 2021. Le informazioni che diventano obbligatorie dal 25 proteggeranno l’inquilino da brutte sorprese ma anche il proprietario, le cui letture del contatore dimostreranno la buona fede.

La misura, sebbene possa sembrare pertinente, genererà un numero significativo di investimenti nelle coproprietà più vecchie dove non sarà sempre la benvenuta. Speriamo tuttavia che sia un passo avanti verso una maggiore responsabilità energetica, in un momento in cui il consumo energetico è una sfida importante per il futuro. Una cosa è certa: le prossime assemblee generali di coproprietà saranno animate da questo dibattito!

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