利率上限：房地产市场面临何种风险？

自年初以来，随着抵押贷款利率的上升，许多寻找愿意提供贷款的银行的买家遇到了困难。然而，申请材料的质量没有问题，提交给银行的申请与往常一样可靠。

罪魁祸首是利率上限，其相对较低的水平与当前贷款利率相比，导致二分之一的申请被拒绝。什么是利率上限？它对房产交易完成有什么影响？是否应该展望未来并缩减潜在的房产项目？以下是详细说明。

什么是利率上限？

利率上限是一项保护公民免受银行业潜在滥用行为的措施，银行在提供贷款方面处于主导地位。它是银行获准放贷的最高利率——值得注意的是，不同类型的贷款有不同的利率上限。

银行因此被禁止超过利率上限，该上限由法兰西银行每季度计算。评估基于年实际利率（APRC），它涵盖了整个贷款成本，包括：

• 信贷的名义利率，
• 保险相关费用，
• 各类费用（担保费、经纪费、申请费、登记费等）。

回顾历史，法兰西银行根据信贷机构在上季度适用的有效平均利率计算利率上限。通过增加三分之一得出利率上限，传统上为信贷申请的所有评估标准提供了足够的空间。目前的情况已不再如此。

利率上限与当前房地产市场环境不相容

事实是：近几个月来，银行批准的贷款金额持续下降。7月份贷款额为220亿欧元，6月为230亿欧元，5月为270亿欧元。

这种下降可以用利率上限的定位来解释，其水平无法让银行履行其法律义务，尤其是当相关借款人无法获得足够低的借款利率时。具体而言，APRC遭遇了利率上限这一无法逾越的障碍，而该上限未能及时适应利率的上升。

原因可见一斑：面对利率的急剧上升，季度调整反应迟缓，以及法兰西银行鉴于形势而略显谨慎的反应。自2022年4月1日起，20年期贷款的利率上限设定为2.40%。7月1日，由于4月至6月期间20年期贷款的平均信贷利率为1.93%，该上限机械性地增至2.57%。因此，法兰西银行认为没有特殊情况证明有必要在利率上限上做出特别努力。

然而，根据房地产市场专业人士的观点，其定位仍然不足以让更多脆弱的申请获得银行批准。在实践中，他们的担忧得到了验证。

对借款人的影响

这一阻碍主要波及首次购房者和年轻家庭，但也包括老年人。今年被拒绝的申请中，71%涉及主要住宅购买，51%因利率上限被拒绝的案例涉及30至55岁的借款人。

总体而言，**法国保险和银行中介协会（Afib）**委托进行的调查也显示，近二分之一的抵押贷款申请（45%）因利率上限被拒绝。许多家庭因此被排除在房产拥有之外，尽管银行合作伙伴可能认为这些申请是可靠的。

交易数量不会崩溃

首先，需要指出房地产市场态势良好。提交给代理机构甚至银行的房产项目数量并未减少，情况恰恰相反。唯一困难在于交易的完成，尽管考虑到利率上限，这些申请本可以获得融资。

上述机制虽然可能影响公证人记录的交易统计数据，但如果10月1日利率上限充分上升，最终影响将微乎其微。法兰西银行将让所有买家有机会在年底前完成交易，届时交易数量有望创下纪录。房地产市场专业人士预计并呼吁将利率上限设定在3%，这将使更多脆弱但原本可接受的申请获得资金。

与市场崩溃相反，情况恰恰相反。重新焕发的活力甚至可能影响价格，因为需求突然回升。值得注意的是，目前主要受冲击的是经纪人的活动，而银行更倾向于直接放贷给客户，但最终也可能面临利率上限问题。

如果法兰西银行拥有打破这一困境的权力，只有在它认为信贷发放的冻结异常时才会采取行动。7月初的情况并非如此。

如何更轻松地为房产项目融资？

最后，需要注意的是，那些申请被拒绝的家庭仍然有办法防止dream home从指间溜走。通过在贷款报价发出前向贷款人提交解绑请求，他们表明放弃银行提供的保险——通常通过捆绑式报价——从而可以自由选择外部保险。

注意：他们打算签订的合同必须提供与贷款人提出的合同相当的保障水平。

通过将借款人保险从APRC中移除，它将不太可能触及利率上限，项目可以获得融资。

被告知二分之一的申请被银行拒绝，可能会对有房产项目正在考虑或进行中的家庭产生负面影响，尤其是那些申请并不完美的家庭。然而，这种局面是暂时的，明年10月1日将出现积极进展。通过外部化借款人保险来规避这一问题的可能性也令人欣慰。最终，唯一持久的信息是房地产市场保持健康态势，这是最好的结果！