Tasso di usura: quale rischio per il mercato immobiliare?

Dall’inizio dell’anno e con l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, numerose difficoltà sono state riscontrate da un gran numero di acquirenti che cercavano una banca disposta a concedere loro un finanziamento. La qualità delle domande non è in discussione, tuttavia, e le richieste presentate alle banche sono altrettanto solide del solito.

Il colpevole sarebbe il tasso di usura, il cui livello relativamente basso in relazione ai tassi di interesse attuali causerebbe il rifiuto di una domanda su due. Cos’è il tasso di usura e quale impatto ha sul completamento delle transazioni immobiliari? Si dovrebbe guardare al futuro e ridimensionare il proprio progetto immobiliare? Spiegazioni.

Cos’è il tasso di usura?

Il tasso di usura è una misura per proteggere il cittadino da potenziali abusi del settore bancario, la cui posizione è dominante quando si tratta di concedere prestiti. È il tasso massimo al quale le banche sono autorizzate a prestare denaro – va notato che esistono diversi tassi di usura per le varie tipologie di prestiti.

Le banche sono quindi tenute a non superare il tasso di usura, calcolato trimestralmente dalla Banque de France. La valutazione viene effettuata in base al tasso annuale effettivo globale (TAEG), che raggruppa l’intero costo di un prestito a carico di una famiglia. Questo include:

• Il tasso nominale del credito,
• I costi relativi alle assicurazioni,
• Varie commissioni (commissioni di garanzia, commissioni di intermediazione, commissioni di domanda, commissioni di registrazione, ecc.).

Per un po’ di storia, la Banque de France calcola il tasso di usura dai tassi effettivi medi applicati dagli istituti di credito nel trimestre precedente. Aumentando questa percentuale di un terzo per arrivare al tasso di usura, tradizionalmente offre margine sufficiente per soddisfare tutte le scale di valutazione per le domande di credito. Al momento non è più così.

Un tasso di usura incompatibile con l’attuale contesto del mercato immobiliare

È un dato di fatto: l’importo dei prestiti concessi dalle banche è diminuito negli ultimi mesi. Mentre a luglio sono stati prestati 22 miliardi di euro, l’involucro per giugno ammontava a 23 miliardi di euro, e per maggio a 27 miliardi di euro.

Questo declino è spiegato dal posizionamento del tasso di usura a un livello che non consente alle banche di adempiere ai propri obblighi legali, quando il mutuatario interessato non ha diritto a un tasso di borrowing sufficientemente basso. In concreto, il TAEG si scontra con l’insormontabile ostacolo di un tasso di usura che non si è adattato abbastanza rapidamente all’aumento dei tassi di interesse.

Le cause possono essere individuate in un aggiustamento trimestrale che risponde lentamente a un forte aumento dei tassi di interesse, così come in una reazione piuttosto cauta da parte della Banque de France data la situazione. Dal 1° aprile 2022, il tasso di usura era quindi fissato al 2,40% per un prestito superiore a 20 anni. È aumentato meccanicamente al 2,57% il 1° luglio, poiché il tasso medio del credito osservato per un prestito superiore a 20 anni tra aprile e giugno era dell’1,93%. La Banque de France ha quindi considerato che nessuna situazione eccezionale giustificava uno sforzo particolare sul tasso di usura.

Il suo posizionamento è comunque ancora insufficiente secondo i professionisti del mercato immobiliare, per consentire alle domande più vulnerabili di avere successo con una banca. E in pratica, le loro paure si confermano.

Le conseguenze osservate per i mutuatari

Il blocco riguarda principalmente i primi acquirenti e le giovani famiglie ma anche gli anziani. L’acquisto della residenza principale è coinvolto nel 71% delle domande rifiutate quest’anno, e il 51% dei rifiuti legati al tasso di usura riguarda mutuatari di età compresa tra 30 e 55 anni.

Complessivamente, il sondaggio commissionato dall’Associazione Francese degli Intermediari Assicurativi e Bancari (Afib) ci dice anche che quasi una domanda di mutuo su due (45%) viene rifiutata a causa del tasso di usura. Un numero impressionante di famiglie è così esclusa dalla proprietà immobiliare, anche se le domande possono essere descritte come solide dai partner bancari.

Nessun crollo nel numero di transazioni

Prima di tutto, è essenziale notare che il mercato immobiliare è in ottima forma. Il numero di progetti presentati alle agenzie e persino alle banche non sta diminuionando, anzi il contrario. L’unica difficoltà deriva dal completamento delle transazioni, a causa di un numero significativo di domande bloccate dalle banche sebbene siano perfettamente finanziabili, dato il tasso di usura.

Il meccanismo descritto, pur essendo probabile che influenzi il numero statistico di transazioni registrato dai notai, alla fine avrà poche conseguenze se il tasso di usura sarà sufficientemente aumentato il 1° ottobre. La Banque de France offrirà quindi a tutti gli acquirenti l’opportunità di posizionarsi alla fine dell’anno, che dovrebbe allora stabilire un record per le transazioni completate. I professionisti del mercato immobiliare prevedono – e chiedono – che il tasso di usura sia fissato al 3%, il che dovrebbe consentire il finanziamento di domande più vulnerabili ma normalmente accettabili.

Invece di un crollo del mercato, dovrebbe accadere il contrario. Il rinnovato dinamismo potrebbe persino influenzare i prezzi, al rialzo di fronte a una domanda improvvisamente rilanciata. Va notato che per ora, è principalmente l’attività dei mediatori che è impattata, mentre le banche prestano più volentieri ai loro clienti diretti ma potrebbero alla fine scontrarsi anche con l’usura.

Se la Banque de France detiene il potere di sbloccare la situazione, agirà in questa direzione solo se ritiene che il blocco della concessione del credito sia anormale. Non era il caso all’inizio di luglio.

Come finanziare più facilmente un progetto immobiliare?

Per concludere, va notato che le famiglie le cui domande vengono rifiutate hanno ancora una carta da giocare per impedire che la proprietà dei loro sogni gli sfugga di mano. Presentando una richiesta di svincolo al finanziatore, prima che venga emessa l’offerta di prestito, indicano che rinunciano all’assicurazione offerta dalla banca – spesso attraverso un’offerta bundled – e diventano liberi di scegliere un’assicurazione esterna.

Attenzione: il contratto che intendono stipulare deve presentare un livello di garanzia equivalente al contratto proposto dal finanziatore.

Rimuovendo l’assicurazione sul mutuatario dal TAEG, quest’ultimo avrà poche possibilità di raggiungere il tasso di usura e il progetto potrà essere finanziato.

Sentirsi dire che una domanda su due viene rifiutata dalla banca può avere un impatto negativo sul morale di una famiglia con un progetto in mente o in corso di realizzazione e la cui domanda non è esemplare. Tuttavia, la situazione è temporanea e uno sviluppo positivo dovrebbe verificarsi il 1° ottobre prossimo. La possibilità di aggirare il problema esternalizzando l’assicurazione sul mutuatario è anche rassicurante. L’unica informazione duratura, alla fine, è che il mercato immobiliare è in buona salute, e questa è la cosa migliore!