معدل الفائدة الفاحشة: ما الخطر الذي يهدد سوق العقارات؟

منذ بداية العام وبدء ارتفاع معدلات الرهن العقاري، واجه عدد كبير من المشترين صعوبات في العثور على مصرف مستعد لمنحهم قرضاً. غير أن جودة طلبات القرض ليست موضع تساؤل، إذ أن الطلبات المقدمة للمصارف سليمة كالمعتاد.

يُلام معدل الفائدة الفاحشة، الذي منخفض نسبياً مقارنة بـ معدلات القروض الحالية، مما أدى إلى رفض واحد من كل طلبين. ما هو معدل الفائدة الفاحشة وما تأثيره على إتمام المعاملات العقارية؟ هل يجب النظر إلى المستقبل وتعديل حجم المشروع العقاري المتوقع؟ إليكم التوضيحات.

ما هو معدل الفائدة الفاحشة؟

معدل الفائدة الفاحشة هو إجراء لحماية المواطن من الانتهاكات المحتملة من القطاع المصرفي، الذي يحتل موقعاً مهيمناً في مجال منح القروض. وهو الحد الأقصى للسعر الذي يُسمح للمصارف بموجبه بإقراض المال – وتجدر الإشارة إلى وجود معدلات فائدة فاحشة مختلفة لأنواع القروض المختلفة.

وبالتالي، يُحظر على المصارف تجاوز معدل الفائدة الفاحشة، الذي يُحسب كل ثلاثة أشهر من قبل ** Banque de France**. يتم التقييم بناءً على المعدل السنوي المئوي لتكلفة القرض (TAEG)، الذي يشمل إجمالي تكلفة القرض التي تتحملها الأسرة. ويشمل ذلك:

• السعر الاسمي للقرض،
• التكاليف المتعلقة بالتأمين،
• الرسوم المختلفة (رسوم الضمان، رسوم الوساطة، رسوم تقديم الطلب، رسوم التسجيل، إلخ.).

للتذكير التاريخي، تحسب Banque de France معدل الفائدة الفاحشة بناءً على المعدلات المتوسطة الفعلية المطبقة من قبل مؤسسات الإقراض خلال الربع السابق. من خلال زيادة هذا المعدل بنسبة الثلث للوصول إلى معدل الفائدة الفاحشة، فإنه يوفر تقليدياً هامشاً كافياً لتلبية جميع معايير التقييم لطلبات الائتمان. لم يعد هذا هو الحال حالياً.

معدل فائدة فاحشة غير متوافق مع سياق سوق العقارات الحالي

إنها حقيقة: إن حجم القروض الممنوحة من قبل المصارف آخذ في الانخفاض خلال الأشهر الأخيرة. في حين تم إقراض ٢٢ مليار يورو في يوليو، بلغت حصة يونيو ٢٣ مليار يورو، ومايو ٢٧ مليار يورو.

يُعزى هذا الانخفاض إلى تموضع معدل الفائدة الفاحشة عند مستوى لا يسمح للمصارف بالوفاء بالتزاماتها القانونية، عندما لا يكون المقترض المعني مؤهلاً للحصول على معدل اقتراض منخفض بما فيه الكفاية. على وجه التحديد، يأتي معدل APRC ليواجه عقبة لا يمكن التغلب عليها تتمثل في معدل فائدة فاحشة لم يتكيف بما يكفي مع ارتفاع أسعار الفائدة.

يمكن رؤية الأسباب في تعديل ربع سنوي بطيء الاستجابة لارتفاع حاد في أسعار الفائدة، فضلاً عن رد فعل حذر إلى حد ما من جانب Banque de France نظراً للوضع. منذ الأول من أبريل ٢٠٢٢، تم تحديد معدل الفائدة الفاحشة عند ٢,٤٠٪ لقرض يزيد عن ٢٠ عاماً. تمت زيادته ميكانيكياً إلى ٢,٥٧٪ في الأول من يوليو، حيث بلغ متوسط معدل الائتمان الملحوظ لقرض يزيد عن ٢٠ عاماً بين أبريل ويونيو ١,٩٣٪. ولذلك رأت Banque de France أنه لا يوجد وضع استثنائي يبرر جهداً خاصاً بشأن معدل الفائدة الفاحشة.

غير أن تموضعه لا يزال غير كافٍ وفقاً لمهنيي السوق العقاري، للسماح للمزيد من الطلبات الهشة بالنجاح لدى المصرف. وفي الممارسة العملية، تتحقق مخاوفهم.

العواقب الملاحظة على المقترضين

يؤثر التعثر بشكل رئيسي على المشترين لأول مرة والأسر الشابة وكذلك كبار السن. يتعلق شراء المسكن الرئيسي بـ ٧١٪ من الطلبات المرفوضة هذا العام، و٥١٪ من الرفض المرتبط بمعدل الفائدة الفاحشة يستهدف المقترضين الذين تتراوح أعمارهم بين ٣٠ و٥٥ عاماً.

وبشكل عام، أن ما يقرب من واحد من كل طلبين للرهن العقاري (٤٥٪) يتم رفضه بسبب معدل الفائدة الفاحشة. وهكذا يتم استبعاد عدد مثير من الأسر من التملك العقاري، حتى لو كانت الطلبات توصف بأنها صلبة من قبل الشركاء المصرفيين.

لا انهيار في عدد المعاملات

قبل كل شيء، من الضروري ملاحظة أن السوق العقاري في حالة ممتازة. لا يتراجع عدد المشاريع المقدمة للوكالات وحتى للمصارف، بل العكس. الصعوبة الوحيدة تأتي من إتمام المعاملات، بسبب عدد كبير من الطلبات التي ترفضها المصارف رغم أنها قابلة للتمويل تماماً نظراً لمعدل الفائدة الفاحشة.

إن الآلية الموصوفة، على الرغم من أنها قد تؤثر على العدد الإحصائي للمعاملات المسجلة لدى الموثقين، سيكون لها في النهاية عواقب قليلة إذا تم رفع معدل الفائدة الفاحشة بشكل كافٍ في الأول من أكتوبر.، ستتاح لجميع المشترين فرصة التمركز في نهاية العام، مما يجب أن يحقق رقماً قياسياً للمعاملات المنجزة. يدعو مهنيو السوق العقاري ويسعون إلى تحديد معدل الفائدة الفاحشة عند ٣٪، مما يجب أن يسمح بتمويل المزيد من الطلبات الهشة ولكن المقبولة عادة.

بدلاً من انهيار السوق، يجب أن يحدث العكس. يمكن أن يؤثر الديناميكية المتجددة حتى على الأسعار، نحو الارتفاع في مواجهة الطلب المفاجئ المُعاد تنشيطه. وتجدر الإشارة إلى أن الأمر حتى الآن نشاط الوسطاء هو الذي متأثر بشكل رئيسي، بينما تُقرض المصارف بسهولة أكبر لعملائها المباشرين لكنها قد تواجه في نهاية المطاف مشكلة الفائدة الفاحشة أيضاً.

إذا كانت Banque de France تملك السلطة لفتح الموقف، فإنها لن تتصرف في هذا الاتجاه إلا إذا رأت أن تعثر منح الائتمان غير طبيعي. لم يكن هذا هو الحال في بداية يوليو.

كيفية تمويل مشروع عقاري بسهولة أكبر؟

في الختام، تجدر الإشارة إلى أن الأسر التي تُرفض طلباتها لا تزال تملك ورقة للعب لمنع عقار أحلامها من الانزلاق من بين أصابعها. من خلال تقديم طلب إلغاء الارتباط إلى المُقرض، قبل إصدار عرض القرض، يشيرون إلى أنهم يتنازلون عن التأمين الذي يقدمه البنك – غالباً من خلال عرض مجمّع – ويصبحون أحراراً في اختيار تأمين خارجي.

انتبه: يجب أن يكون العقد الذي يعتزمون إبرامه يقدم مستوى ضمان مكافئ للعقد المقترح من قبل المُقرض.

من خلال إزالة تأمين المقترض من معدل APRC، ستقل فرصته في بلوغ معدل الفائدة الفاحشة ويمكن تمويل المشروع.

إن إخبار أسرة بمشروع جارٍ أو قيد التنفيذ وطلبها ليس مثالياً بأن واحداً من كل طلبين يتم رفضه من قبل البنك قد يكون له تأثير سلبي على معنوياتهم. ومع ذلك، فإن الوضع مؤقت ومن المتوقع حدوث تطور إيجابي في الأول من أكتوبر القادم. إن إمكانية الالتفاف حول المشكلة عن طريق إسناد تأمين المقترض خارجياً هي أيضاً مطمئنة. إن المعلومات الدائمة الوحيدة في النهاية هي أن السوق العقاري في حالة جيدة، وهذا هو الأفضل على الإطلاق!