Tipo de usura: ¿qué riesgo para el mercado inmobiliario?

Desde principios de año y el aumento de los tipos de hipotecas, dificultades han experimentado un gran número de compradores que buscan un banco dispuesto a concederles un préstamo. La calidad de las solicitudes no está en cuestión, sin embargo, y las peticiones presentadas a los bancos son tan sólidas como de costumbre.

El culpable sería el tipo de usura, cuyo nivel relativamente bajo en relación con los tipos de interés actuales de los préstamos causaría que una de cada dos solicitudes sea rechazada. ¿Qué es el tipo de usura y qué impacto tiene en la finalización de las transacciones inmobiliarias? ¿Debería uno mirar hacia el futuro y reducir su posible proyecto inmobiliario? Explicaciones.

¿Qué es el tipo de usura?

El tipo de usura es una medida para proteger al ciudadano contra posibles abusos por parte del sector bancario, cuya posición es dominante a la hora de conceder préstamos. Es el tipo máximo al que los bancos están autorizados a prestar dinero – cabe señalar que existen diferentes tipos de usura para los distintos tipos de préstamos.

Por lo tanto, los bancos tienen prohibido superar el tipo de usura, calculado trimestralmente por el Banque de France. La evaluación se basa en la tasa anual equivalente (TAE), que agrupa todo el coste de un préstamo que recae sobre un hogar. Esto incluye:

• El tipo nominal del crédito,
• Los costes relacionados con el seguro,
• Diversas comisiones (comisiones de garantía, comisiones de corretaje, comisiones de solicitud, comisiones de registro, etc.).

Un poco de historia: el Banque de France calcula el tipo de usura a partir de los tipos medios efectivos aplicados por las instituciones de crédito durante el trimestre anterior. Al aumentar este porcentaje en un tercio para llegar al tipo de usura, tradicionalmente ofrece un margen suficiente para satisfacer todas las escalas de evaluación de las solicitudes de crédito. Este ya no es el caso en la actualidad.

Un tipo de usura incompatible con el contexto actual del mercado inmobiliario

Es un hecho: la cantidad de préstamos concedidos por los bancos ha disminuido en los últimos meses. Mientras que se prestaron 22.000 millones de euros en julio, el sobre para junio ascendió a 23.000 millones de euros, y para mayo 27.000 millones de euros.

Este decline se explica por el posicionamiento del tipo de usura en un nivel que no permite a los bancos cumplir sus obligaciones legales, cuando el prestatario concerné no es elegible para un tipo de endeudamiento suficientemente bajo. En concreto, la TAE se enfrenta al obstáculo insalvable de un tipo de usura que no se ha adaptado suficientemente rápido al aumento de los tipos de interés.

Las causas pueden verse en un ajuste trimestral que responde lentamente a un fuerte aumento de los tipos de interés, así como en una reacción algo cautelosa del Banque de France dada la situación. Desde el 1 de abril de 2022, el tipo de usura se fijó así en el 2,40% para un préstamo a 20 años. Mecánicamente aumentó al 2,57% el 1 de julio, ya que el tipo medio de crédito observado para un préstamo a 20 años entre abril y junio fue del 1,93%. Por lo tanto, el Banque de France consideró que ninguna situación excepcional justificaba un esfuerzo particular en el tipo de usura.

Su posicionamiento sigue siendo, sin embargo, insuficiente según los profesionales del mercado inmobiliario, para permitir que solicitudes más vulnerables tengan éxito con un banco. Y en la práctica, sus miedos se confirman.

Las consecuencias observadas para los prestatarios

El bloqueo afecta principalmente a los compradores primerizos y a los hogares jóvenes pero también a los seniors. La compra de la residencia principal está concernedida en el 71% de las solicitudes rechazadas este año, y el 51% de las negativas relacionadas con el tipo de usura se oponen a prestatarios de 30 a 55 años.

En general, la encuesta encargada por la Asociación Francesa de Intermediarios de Seguros y Banca (Afib) también nos dice que casi una de cada dos solicitudes de hipoteca (45%) es rechazada debido al tipo de usura. Un número impresionante de hogares queda así excluido de la propiedad inmobiliaria, aunque las solicitudes pueden describirse como sólidas por los socios bancarios.

Sin colapso en el número de transacciones

En primer lugar, es esencial señalar que el mercado inmobiliario está en excelente forma. El número de proyectos presentados a agencias e incluso a bancos no está disminuyendo, todo lo contrario. La única dificultad proviene de la finalización de las transacciones, debido a un número significativo de solicitudes bloqueadas por los bancos aunque sean perfectamente financiables, dado el tipo de usura.

El mecanismo descrito, aunque probablemente afecte al número estadístico de transacciones registrado por los notarios, en última instancia tendrá pocas consecuencias si el tipo de usura aumenta suficientemente el 1 de octubre. El Banque de France ofrecerá entonces a todos los compradores la oportunidad de posicionarse a finales de año, lo que debería establecer un récord de transacciones completadas. Los profesionales del mercado inmobiliario prevén – y solicitan – que el tipo de usura se fije en el 3%, lo que debería permitir financiar solicitudes más vulnerables pero normalmente aceptables.

En lugar de un colapso del mercado, debería ocurrir lo contrario. El renewed dinamismo podría incluso influir en los precios, al alza ante una demanda de repente redinamizada. Cabe señalar que por ahora, es principalmente la actividad de los corredores la que se ve afectada, mientras que los bancos prestan más fácilmente a sus clientes directos pero finalmente también podrían encontrarse con la usura.

Si el Banque de France tiene el poder de desbloquear la situación, solo actuará en esta dirección si considera que el bloqueo de la concesión de crédito es anormal. Este no fue el caso a principios de julio.

¿Cómo financiar un proyecto inmobiliario más fácilmente?

Para concluir, hay que señalar que los hogares cuyas solicitudes son rechazadas todavía tienen una carta que jugar para evitar que la propiedad de sus sueños se les escape de las manos. Al presentar una solicitud de desvinculación al prestamista, antes de que se emita la oferta de préstamo, indican que renuncian al seguro ofrecido por el banco – a menudo a través de una ofertaada – y se vuelven libres para elegir un seguro externo.

Atención: el contrato que pretenden contratar debe presentar un nivel de garantía equivalente al contrato propuesto por el prestador.

Al eliminar el seguro de prestatario de la TAE, tendrá pocas posibilidades de alcanzar el tipo de usura y el proyecto puede financiarse.

Que le digan a uno que uno de cada dos solicitudes es rechazada por el banco puede tener un impacto negativo en la moral de un hogar con un proyecto en mente o en proceso de realización y cuya solicitud no es ejemplar. Sin embargo, la situación es temporal y un desarrollo positivo debería ocurrir el 1 de octubre próximo. La posibilidad de sortear el problema externalizando el seguro de prestatario también es tranquilizadora. La única información duradera, en última instancia, es que el mercado inmobiliario está en buena salud, ¡y eso es lo mejor de todo!