Wucherzins: welches Risiko für den Immobilienmarkt?

Seit Beginn des Jahres und dem Anstieg der Hypothekenzinsen haben zahlreiche Käufer, die eine Bank suchen, die bereit ist, ihnen einen Kredit zu gewähren, Schwierigkeiten erfahren. Die Qualität der Anträge steht jedoch nicht in Frage, und die bei den Banken eingereichten Anträge sind so solide wie eh und je.

Als Schuldiger wäre der Wucherzins zu nennen, dessen verhältnismäßig niedriges Niveau im Verhältnis zu den aktuellen Kreditzinsen dazu führen würde, dass einer von zwei Anträgen abgelehnt wird. Was ist der Wucherzins und welchen Einfluss hat er auf den Abschluss von Immobiliengeschäften? Sollte man in die Zukunft blicken und sein potenzielles Immobilienprojekt herunterskalieren? Erklärungen.

Was ist der Wucherzins?

Der Wucherzins ist eine Maßnahme zum Schutz des Bürgers vor potenziellen Missbräuchen durch den Bankensektor, dessen Position bei der Vergabe von Krediten dominiert. Es ist der Höchstzins, zu dem Banken Geld leihen dürfen – dabei ist zu beachten, dass es verschiedene Wucherzinsen für die verschiedenen Kreditarten gibt.

Den Banken ist es therefore verboten, den Wucherzins zu überschreiten, der vierteljährlich von der Banque de France berechnet wird. Die Bewertung erfolgt auf Grundlage des effektiven Jahreszinses (APRC), der die gesamten Kosten eines Kredits zusammenfasst, die auf einen Haushalt entfallen. Dies umfasst:

• den Nominalzins des Kredits,
• die mit der Versicherung verbundenen Kosten,
• verschiedene Gebühren (Garantiegebühren, Vermittlungsgebühren, Antragsgebühren, Eintragungsgebühren usw.).

Zur Geschichte: Die Banque de France berechnet den Wucherzins aus den effektiven Durchschnittszinssätzen, die von Kreditinstituten im vorangegangenen Quartal angewandt wurden. Durch die Erhöhung dieses Prozentsatzes um ein Drittel arrive man beim Wucherzins, der traditionell ausreichend Spielraum bietet, um alle Bewertungsmaßstäbe für Kreditanträge zu erfüllen. Dies ist derzeit nicht mehr der Fall.

Ein mit dem aktuellen Immobilienmarktkontext nicht kompatibler Wucherzins

Es ist eine Tatsache: Das Volumen der von Banken vergebenen Kredite ist in den letzten Monaten zurückgegangen. Während im Juli 22 Milliarden Euro verliehen wurden, betrug das Kontingent für Juni 23 Milliarden Euro und für Mai 27 Milliarden Euro.

Dieser Rückgang wird durch die Positionierung des Wucherzinses auf einem Niveau erklärt, das es den Banken nicht ermöglicht, ihre rechtlichen Verpflichtungen zu erfüllen, wenn der betreffende Kreditnehmer nicht für einen ausreichend niedrigen Borrowinzins infrage kommt. Konkret stößt der APRC auf das unüberwindbare Hindernis eines Wucherzinses, der sich nicht schnell genug an den Zinsanstieg angepasst hat.

Die Ursachen sind in einer vierteljährlichen Anpassung zu sehen, die nur langsam auf einen starken Zinsanstieg reagiert, sowie in einer etwas vorsichtigen Reaktion der Banque de France angesichts der Situation. Seit dem 1. April 2022 wurde der Wucherzins thus auf 2,40 % für einen Kredit über 20 Jahre festgelegt. Er wurde mechanisch am 1. Juli auf 2,57 % erhöht, da der Durchschnittskreditzins für einen Kredit über 20 Jahre zwischen April und Juni 1,93 % betrug. Die Banque de France betrachtete daher keine außergewöhnliche Situation, die einen besonderen Effort beim Wucherzins rechtfertigen würde.

Ihre Positionierung ist jedoch nach Meinung von Immobilienmarktexperten immer noch unzureichend, um anfälligeren Anträgen zum Erfolg bei einer Bank zu verhelfen. Und in der Praxis werden ihre Befürchtungen bestätigt.

Die beobachteten Folgen für Kreditnehmer

Der Engpass betrifft hauptsächlich Erstkäufer und junge Haushalte, aber auch Senioren. Der Kauf des Erstwohnsitzes ist in 71 % der abgelehnten Anträge in diesem Jahr betroffen, und 51 % der Ablehnungen aufgrund des Wucherzinses betreffen Kreditnehmer im Alter von 30 bis 55 Jahren.

Insgesamt sagt uns die von der Französischen Vereinigung der Versicherungs- und Bankenvermittler (Afib) in Auftrag gegebene Umfrage auch, dass nahezu jeder zweite Hypothekenantrag (45 %) aufgrund des Wucherzinses abgelehnt wird. Eine beeindruckende Anzahl von Haushalten wird thus vom Immobilienbesitz ausgeschlossen, obwohl die Anträge von Bankpartnern als solide bezeichnet werden können.

Kein Einbruch der Transaktionszahlen

Vor allem ist anzumerken, dass der Immobilienmarkt in ausgezeichneter Verfassung ist. Die Anzahl der bei Agenturen und sogar bei Banken eingereichten Projekte lässt nicht nach, ganz im Gegenteil. Die einzige Schwierigkeit ergibt sich aus dem Abschluss der Transaktionen, aufgrund einer Anzahl von Anträgen, die von Banken blockiert werden, obwohl sie angesichts des Wucherzinses durchaus finanzierbar wären.

Der beschriebene Mechanismus, der wahrscheinlich die statistische Anzahl der von Notaren erfassten Transaktionen beeinflussen wird, wird letztendlich wenig Konsequenz haben, wenn der Wucherzins am 1. Oktober ausreichend erhöht wird. Die Banque de France wird dann allen Käufern die Möglichkeit bieten, sich Ende des Jahres zu positionieren, was dann einen Rekord bei den abgeschlossenen Transaktionen aufstellen sollte. Immobilienmarktexperten prognostizieren – und fordern – einen Wucherzins von 3 %, was anfälligere, aber normalerweise akzeptable Anträge ermöglichen sollte.

Statt eines Marktzusammenbruchs sollte das Gegenteil eintreten. Die erneute Dynamik könnte sogar die Preise beeinflussen, nach oben aufgrund der plötzlich wiederbelebten Nachfrage. Es ist zu beachten, dass derzeit vor allem die Aktivität der Makler betroffen ist, während Banken ihren Direktkunden bereitwilliger leihen, aber letztendlich ebenfalls auf Wucher stoßen könnten.

Wenn die Banque de France die Macht hat, die Situation zu entsperren, wird sie nur in diese Richtung handeln, wenn sie der Kreditvergabestopp abnormal ist. Dies war Anfang Juli nicht der Fall.

Wie man ein Immobilienprojekt leichter finanziert?

Zusammenfassend ist anzumerken, dass Haushalte, deren Anträge abgelehnt werden, noch eine Karte im Ärmel haben, um zu verhindern, dass ihr Traumgrundstück durch die Finger gleitet. Durch die Einreichung einer Entkoppelungsanfrage beim Kreditgeber, bevor das Kreditangebot erstellt wird, geben sie zu verstehen, dass sie auf die von der Bank angebotene Versicherung verzichten – oft durch ein gebündeltes Angebot – und frei werden, eine externe Versicherung zu wählen.

Achtung: Der Vertrag, den sie abzuschließen beabsichtigen, muss ein Garantieniveau aufweisen, das dem vom Kreditgeber vorgeschlagenen Vertrag entspricht.

Durch die Entfernung der Kreditnehmerversicherung aus dem APRC wird dieser kaum eine Chance haben, den Wucherzins zu erreichen, und das Projekt kann finanziert werden.

Zu hören, dass einer von zwei Anträgen von der Bank abgelehnt wird, kann sich negativ auf die Moral eines Haushalts mit einem laufenden oder in Umsetzung befindlichen Projekt auswirken, dessen Antrag nicht vorbildlich ist. Die Situation ist jedoch vorübergehend und eine positive Entwicklung sollte am 1. Oktober nächsten Jahres eintreten. Die Möglichkeit, das Problem durch die Auslagerung der Kreditnehmerversicherung zu umgehen, ist ebenfalls beruhigend. Die einzige dauerhafte Information ist letztendlich, dass der Immobilienmarkt in guter Verfassung ist, und das ist nur gut so!

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