Usuurleningtarief: welk risico voor de vastgoedmarkt?

Sinds het begin van het jaar en de stijging van de hypotheekrente hebben talrijke kopers moeilijkheden ondervonden bij het vinden van een bank bereid hen een lening te verstrekken. De kwaliteit van de aanvragen staat echter niet ter discussie en de verzoeken die bij banken worden ingediend zijn even solide als normaal.

De boosdoener zou het usuurleningtarief zijn, waarvan het relatief lage niveau in verhouding tot de huidige leningtarieven ervoor zou zorgen dat één op de twee aanvragen wordt afgewezen. Wat is het usuurleningtarief en welke impact heeft dit op de totstandkoming van vastgoedtransacties? Moet men naar de toekomst kijken en een mogelijk vastgoedproject afschalen? Uitleg.

Wat is het usuurleningtarief?

Het usuurleningtarief is een maatregel om de burger te beschermen tegen mogelijke misbruiken door de banksector, wiens positie dominant is bij het verstrekken van leningen. Het is het maximale tarief waarmee banken bevoegd zijn geld uit te lenen – er dient te worden opgemerkt dat er verschillende usuurleningtarieven zijn voor de diverse soorten leningen.

Banken mogen dus het usuurleningtarief niet overschrijden, dat elk kwartaal door de Banque de France wordt berekend. De beoordeling wordt gemaakt op basis van het jaarlijks kostenpercentage (JKP), dat de volledige kosten van een lening groepeert die op een huishouden drukken. Dit omvat:

• Het nominale tarief van de kredietverlening,
• De kosten gerelateerd aan verzekeringen,
• Diverse vergoedingen (garantiekosten, bemiddelingskosten, aanvraagkosten, registratiekosten, etc.).

Voor een beetje geschiedenis: de Banque de France berekent het usuurleningtarief op basis van de effectieve gemiddelde tarieven toegepast door kredietinstellingen tijdens het voorgaande kwartaal. Door dit percentage met éénderde te verhogen om tot het usuurleningtarief te komen, biedt het traditioneel voldoende marge om aan alle beoordelingsschalen voor kredietaanvragen te voldoen. Dit is momenteel niet langer het geval.

Een usuurleningtarief dat incompatibel is met de huidige vastgoedmarktcontext

Het is een feit: het bedrag aan leningen dat door banken wordt verstrekt is de afgelopen maanden afgenomen. Terwijl in juli €22 miljard werd uitgeleend, bedroeg het budget voor juni €23 miljard, en voor mei €27 miljard.

Deze daling wordt verklaard door de positionering van het usuurleningtarief op een niveau dat het banken niet mogelijk maakt hun wettelijke verplichtingen na te komen, wanneer de betrokken lener niet in aanmerking komt voor een voldoende laag leningspercentage. Concreet: het JKP stuit op de onoverkomelijke hindernis van een usuurleningtarief dat niet snel genoeg is aangepast aan de stijging van de rentevoeten.

De oorzaken zijn te zien in een trage kwartaaladjustatie als reactie op een sterke stijging van de rentevoeten, evenals een wat voorzichtige reactie van de Banque de France gezien de situatie. Sinds 1 april 2022 werd het usuurleningtarief aldus vastgesteld op 2,40% voor een lening over 20 jaar. Het werd mechanisch verhoogd naar 2,57% op 1 juli, aangezien het gemiddelde kredietpercentage waargenomen voor een lening over 20 jaar tussen april en juni 1,93% was. De Banque de France was dus van mening dat geen uitzonderlijke situatie een bijzondere inspanning voor het usuurleningtarief rechtvaardigde.

De positionering ervan is niettemin nog steeds onvoldoende volgens vastgoedprofessionals, om meer kwetsbare aanvragen bij een bank te laten slagen. En in de praktijk worden hun vrees bewaarheid.

De waargenomen gevolgen voor leners

De blokkade treft voornamelijk eerste-time kopers en jonge huishoudens maar ook senioren. De aankoop van de hoofdwoning is betrokken bij 71% van de afgewezen aanvragen dit jaar, en 51% van de weigeringen met betrekking tot het usuurleningtarief betreft leners in de leeftijd van 30 tot 55.

Over het algemeen vertelt de enquête die werd opgedragen door de Franse Vereniging van Verzekerings- en Tussenpersonen (Afib) ons ook dat bijna één op de twee hypotheekaanvragen (45%) wordt geweigerd wegens het usuurleningtarief. Een indrukwekkend aantal huishoudens wordt dus uitgesloten van vastgoedbezit, zelfs wanneer de aanvragen door bankpartners als solide kunnen worden omschreven.

Geen instorting van het aantal transacties

Allereerst is het essentieel op te merken dat de vastgoedmarkt in uitstekende staat verkeert. Het aantal projecten dat aan makelaars en zelfs aan banken wordt voorgelegd neemt niet af, integendeel. De enige moeilijkheid komt van de totstandkoming van transacties, door een aanzienlijk aantal aanvragen dat door banken wordt geblokkeerd hoewel ze perfect financieerbaar zijn, gegeven het usuurlengtharingstarief.

Het beschreven mechanisme, hoewel waarschijnlijk van invloed op het statistische aantal transacties geregistreerd door notarissen, zal uiteindelijk weinig gevolgen hebben als het usuurleningtarief voldoende wordt verhoogd op 1 oktober. De Banque de France zal dan alle kopers de mogelijkheid bieden om zich aan het einde van het jaar te positioneren, wat dan een record zou moeten vestigen voor voltooide transacties. Vastgoedprofessionals voorzien – en roepen op – dat het usuurleningtarief op 3% wordt vastgesteld, wat meer kwetsbare maar normaal acceptabele aanvragen zou moeten financieren.

In plaats van een marktinstantie zou het tegenovergestelde moeten gebeuren. De hernieuwde dynamiek zou zelfs de prijzen kunnen beïnvloeden, omhoog in het gezicht van plotseling herdynamiseerde vraag. Er dient te worden opgemerkt dat voorlopig voornamelijk de activiteit van tussenpersonen is getroffen, terwijl banken gemakkelijker aan hun directe klanten uitlenen maar uiteindelijk ook met usura podrían toegestaan worden.

Als de Banque de France de macht heeft om de situatie te ontgrendelen, zal het alleen in deze richting handelen als het overweegt dat de blokkade van kredietverstrekking abnormaal is. Dit was niet het geval begin juli.

Hoe een vastgoedproject gemakkelijker financieren?

Om te concluderen moet worden opgemerkt dat huishoudens wier aanvragen nog steeds een kaart te spelen hebben om te voorkomen dat het vastgoed van hun dromen door hun vingers glipt. Door een ontkoppelingverzoek in te dienen bij de kredietverstrekker, voordat de leningsofferte wordt uitgegeven, geven ze aan dat ze afzien van de verzekering aangeboden door de bank – vaak via een gebundeld aanbod – en vrij worden om externe verzekering te kiezen.

Let op: het contract dat ze van plan zijn af te sluiten moet een gelijkwaardig garantieniveau presenteren als het contract voorgesteld door de kredietverstrekker.

Door de lenersverzekering uit het JKP te verwijderen, zal het weinig kans hebben om het usuurleningtarief te bereiken en kan het project worden gefinancierd.

Te horen krijgen dat één op de twee aanvragen door de bank wordt geweigerd kan een negatieve impact hebben op het moreel van een huishouden met een project in gedachten of in uitvoering wiens aanvragen niet voorbeeldig is. Echter, de situatie is tijdelijk en een positieve ontwikkeling zal plaatsvinden op 1 oktober aanstaande. De mogelijkheid om het probleem te omzeilen door lenersverzekering te externaliseren is ook geruststellend. De enige blijvende informatie is uiteindelijk dat de vastgoedmarkt in goede gezondheid verkeert, en dat is maar het beste!