שער הריבית המקסימלית: מה הסיכון לשוק הנדל"ן?

מתחילת השנה ועם עליית שערי המשכנתאות, קשיים נחוו על ידי מספר רב של קונים המחפשים בנק שיוכל להעניק להם הלוואה. איכות הבקשות אינה מוטלת בספק, והבקשות המוגשות לבנקים בריאות כרגיל.

האשמה נעוצה בשער הריבית המקסימלית, שהרמה הנמוכה יחסית שלו ביחס לשערי ההלוואות הנוכחיים גורמת לדחיית אחת משתי בקשות. מהו שער הריבית המקסימלית ומה השפעתו על השלמת עסקאות נדל“ן? האם צריך להביט קדימה ולהקטין את פרויקט הנדל”ן הפוטנציאלי? הסברים.

מהו שער הריבית המקסימלית?

שער הריבית המקסימלית הוא אמצעי להגנה על האזרח מפני שימוש לרעה פוטנציאלי מצד המגזר הבנקאי, שמעמדו דומיננטי כשמדובר במתן הלוואות. זהו השער המרבי שבו הבנקים רשאים להלוות כסף – יש לציין שקיימים שערי ריבית מקסימלית שונים לסוגי ההלוואות השונים.

לכן הבנקים אסורים לחרוג משער הריבית המקסימלית, המחושב ברבעון על ידי Banque de France. ההערכה מבוססת על שיעור האחוז השנתי הכולל (APRC), שמקבץ את כל עלות ההלוואה המוטלת על משק בית. זה כולל:

• השער הנומינלי של האשראי,
• העלויות הקשורות לביטוח,
• עמלות שונות (עמלות ערבות, עמלות תיווך, עמלות בקשה, עמלות רישום וכו’).

להיסטוריה קצרה, Banque de France מחשב את שער הריבית המקסימלית מהשערים הממוצעים האפקטיביים החלים על ידי המוסדות המלווים ברבעון הקודם. על ידי הגדלת אחוז זה בשליש כדי להגיע לשער הריבית המקסימלית, הוא מציע באופן מסורתי מרווח מספיק כדי לספק את כל סולמות ההערכה לבקשות אשראי. זה כבר לא המצב כיום.

שער ריבית מקסימלית בלתי תואם להקשר שוק הנדל“ן הנוכחי

זה עובדה: סכום ההלוואות שניתנו על ידי הבנקים ירד בחודשים האחרונים. בעוד ש-22 מיליארד אירו הושאלו ביולי, המעטפה ליוני הסתכמה ב-23 מיליארד אירו, ובמאי 27 מיליארד אירו.

הירידה הזו מוסברת על ידי מיקום שער הריבית המקסימלית ברמה שאינה מאפשרת לבנקים לעמוד בהתחייבויותיהם החוקיות, כאשר הלווה המודאג אינו זכאי לשער ריבית נמוך מספיק. ליתר דיוק, הAPRC נתקל במכשול בלתי עביר של שער ריבית מקסימלית שלא הסתגל מספיק מהר לעליית שערי הריבית.

הסיבות ניתן לראות בהתאמה רבעונית איטית להגיב לעלייה חדה בשערי הריבית, וכן בתגובה זהירה למדי מצד Banque de France לנוכח המצב. מאז 1 באפריל 2022, שער הריבית המקסימלית הוגדר על 2.40% עבור הלוואה ל-20 שנה. הוא עלה מכנית ל-2.57% ב-1 ביולי, כאשר שער האשראי הממוצע שנצפה עבור הלוואה ל-20 שנה בין אפריל ליוני היה 1.93%. לכן Banque de France סבר שאין מצב חריג המצדיק מאמץ מיוחד בשער הריבית המקסימלית.

מיקומו עדיין לא מספיק לדעת אנשי מקצוע בשוק הנדל“ן, כדי לאפשר לבקשות פגיעות יותר להצליח בבנק. ובפועל, החששות שלהם מתממשים.

התוצאות הנצפות ללווים

הקיפאון משפיע בעיקר על קונים בפעם הראשונה ומשקי בית צעירים אך גם קשישים. רכישת הדירה הראשונה מושפעת ב-71% מהבקשות הנדחות השנה, ו-51% מהסירובים הקשורים לשער הריבית המקסימלית מופנים ללווים בגילאי 30 עד 55.

באופן כללי, הסקר שהוזמן על ידי האגודה הצרפתית של מתווכי ביטוח ובנקאות (Afib) מספר לנו גם שכמעט אחת משתי בקשות משכנתא (45%) נדחות בגלל שער הריבית המקסימלית. מספר מרשים של משקי בית מודרים בכך מבעלות על נדל“ן, למרות שהבקשות עשויות להיות מתוארות כאיתנות על ידי שותפים בנקאיים.

אין קריסה במספר העסקאות

ראשית, חיוני לציין ששוק הנדל“ן במצב מצוין. מספר הפרויקטים המוגשים לסוכנויות ואפילו לבנקים אינו פוחת, להיפך. הקושי היחיד נובע מהשלמת העסקאות, בשל מספר משמעותי של בקשות שנחסמות על ידי בנקים למרות שניתן לממן אותן בקלות, בהתחשב בשער הריבית המקסימלית.

המנגנון המתואר, בעוד שצפוי להשפיע עלהמספר הסטטיסטי של עסקאות הרשומות אצל נוטריונים, יהיה בסופו של דבר עם השלכות מועטות אם שער הריבית המקסימלית יועלה מספיק ב-1 באוקטובר. Banque de France יציע אז לכל הקונים את ההזדמנות להתמקם בסוף השנה, מה שאמור לקבוע שיא לעסקאות שהושלמו. אנשי מקצוע בשוק הנדל“ן צופים – וקוראים – להעלאת שער הריבית המקסימלית ל-3%, מה שאמור לאפשר מימון לבקשות פגיעות יותר אך בדרך כלל מקובלות.

במקום קריסת שוק, ההפך צריך לקרות. הדינמיות המחודשת יכולה אפילו להשפיע על המחירים, כלפי מעלה מול ביקוש שהתחדש פתאום. יש לציין שלעת עתה, זה בעיקר פעילות המתווכים שמושפעת, בעוד שהבנקים מלווים ביתר קלות ללקוחות הישירים שלהם אך עלולים בסופו של דבר להיתקל גם בריבית מקסימלית.

אם ל-Banque de France יש את הכוח לפתור את המצב, הוא יפעל רק בכיוון זה אם הוא סבור שקיפאון מתן האשראי חריג. זה לא היה המצב בתחילת יולי.

איך לממן פרויקט נדל“ן בקלות רבה יותר?

לסיכום, יש לציין שלמשקי בית שבקשותיהם נדחות עדיין יש קלף לשחק כדי למנוע מנכס חלומותיהם להיחלץ מבין אצבעותיהם. על ידי הגשת בקשת ניתוק למלווה, לפני שהצעת ההלוואה מונפקת, הם מציינים שהם מוותרים עלהביטוח המוצע על ידי הבנק – לרוב דרך הצעה מקושרת – והופכים חופשיים לבחור ביטוח חיצוני.

תשומת לב: החוזה שהם מתכוונים לעשות חייב להציג רמת ערבות שווה לחוזה המוצע על ידי המלווה.

על ידי הסרת ביטוח הלווה מהAPRC, יש סיכוי קטן שהוא יגיע לשער הריבית המקסימלית והפרויקט יכול להיות ממומן.

לשמוע שאחת משתי בקשות נדחות על ידי הבנק יכול להשפיע לרעה על המורל של משק בית עם פרויקט בראש או בתהליך המשכו ושבקשתו אינה למופת. עם זאת, המצב זמני והתפתחות חיובית צפויה ב-1 באוקטובר הבא. האפשרות לעקוף את הבעיה על ידי הפנמת ביטוח הלווה גם מרגיעה. המידע היחיד הקבוע, בסופו של דבר, הוא ששוק הנדל“ן בריא, וזה לטובה!