vastgoedmarkt: welke impact heeft de stijging van de leenrentes?

De trend is sinds begin 2022 bevestigd: de rentetarieven die van toepassing zijn op leningen hebben een aanzienlijke stijging gekend. Op het moment dat wij schrijven, zou een lening die vorig jaar tegen een rente van 1% over 20 jaar werd verleend, nu waarschijnlijk tegen een rente van 1,5% worden verleend. Nog niets verontrustends.

Indien na verschillende jaren van historisch lage rentetarieven, de duur van deze stijging en vooral de omvang ervan onzeker blijft op de lange termijn, kunnen wij nu al de gevolgen op de vastgoedmarkt voor de verschillende spelers analyseren.

Aankoopbudgetten naar beneden bijgesteld

Dit is uiteraard het eerste gevolg, waardoor het evenwicht tussen aanbod en vraag op de vastgoedmarkt enigszins wordt verstoord: kopers zullen, onder gelijke omstandigheden, een geringer aankoopbudget hebben. Voor een lening met dezelfde looptijd leidt de stijging van de rentetarieven inderdaad tot een toename van de maandelijkse last die elke maand wordt betaald. Om onder de gewenste schuldquote te blijven, zal een huishouden daarom zijn ambities enigszins moeten temperen.

Dit punt is des te problematischer in een context van hoge vastgoedprijsinflatie die na de gezondheidscrisis wederom aan het licht kwam: kopers zullen hun middelen moeten verhogen, of hun ambities op het gebied van oppervlakte of locatie moeten verminderen.

Zelfs als de prijzen momenteel lijken te stagneren of zelfs op sommige plaatsen dalen, is dit hoogstwaarschijnlijk een eenvoudige aanpassing na een te sterke stijging. Laten wij echter opmerken dat de prijsvariabele, op de schaal van enkele maanden, onder deze stijging van de leenrentes zou kunnen lijden.

Verkoopprijzen die moeten worden aangepast

Omdat aankoopbudgetten naar beneden moeten worden bijgesteld, kan een verkoper zich geconfronteerd zien met stilte van de natuurlijke kopers van hun woning, die niet meer over de nodige middelen beschikken. Kopers met een adequaat budget zoeken echter mogelijk een grotere oppervlakte of hoogwaardigere voorzieningen. De markt moet zich dus aanpassen, net als kopers die normaal gesproken de continue stijging van de vastgoedprijzen opmerken wanneer een project zich aandient.

De nieuwe situatie verandert echter de reflex: vraagprijzen moeten dit keer dalen, op het risico dat de verkoper langer moet wachten om de juiste koper te vinden, of er na enkele maanden van marketing van hun woning geen vindt. Geconfronteerd met minder vermogende kopers zullen zij geen andere keuze hebben dan hun verkoopprijs aan te passen als zij een transactie snel willen afronden.

Vastgoedprofessionals hebben hier een pedagogische rol te spelen in het begeleiden van hun cliënten naar een prijsverlaging, tegenover gevestigde overtuigingen van permanente stijging.

Een minder gunstig bankierencontext

Wat de mogelijkheid betreft om transacties daadwerkelijk te voltooien, moet ook met de usurintarieven rekening worden gehouden. Deze werd vastgesteld op 2,40% voor een krediet over 20 jaar maar werd, toevallig, op 1 juli verhoogd naar 2,57%. Een goede zaak, want geconfronteerd met stijgende rentetarieven en de diverse kosten verbonden aan vastgoedleningen, kan de usurintarieven veel gemakkelijker dan voorheen worden bereikt en een bepaald obstakel vormen voor het verlenen van leningen.

Toch worden de voorwaarden strenger en moeten de dossiers onberispelijk zijn in inhoud en vorm. Als gevolg daarvan hebben kopers opnieuw alle belang om hun budget naar beneden bij te stellen, om een meer dan comfortabele situatie aan hun makelaar te presenteren.

Een markt die nog steeds dynamisch is, maar minder transacties voltooit

Indien vastgoedprofessionals momenteel opmerken dat de vraag sterk blijft, of zelfs een toename van zoekopkomsten op websites, moet worden gevreesd dat de voltooiing van vastgoedtransacties negatief zal worden beïnvloed, of althans dat projecten langer tot stand zullen komen: de stijging van de rentes, de stijging van de prijzen of het handhaven van woningen op een hoog prijsniveau, en de onzekere politieke en geopolitieke context, hebben een invloed die een afwachtende houding aanmoedigt.

Vorige jaren braken records: meer dan één miljoen transacties voltooid in 2019, en meer dan 1,2 miljoen in 2021. Het jaar 2022 zou daarom een terugval kunnen markeren, en FNAIM voorspelt al een daling van 15 à 20% in de jaarlijkse transactievolumes.

De stijging van de rentetarieven is geen goed nieuws voor alle kopers, in het bijzonder voor degenen die niet in staat zijn, als reactie, de looptijd van hun lening te verlengen. Sommige projecten zullen daarom worden uitgesloten door de 35% schuldquote en moeten worden aangepast. Zo ook voor verkopers, van wie sommigen zelfs met verlies moeten verkopen als de acquisitie recent is.

Laten wij echter opmerken dat voor vastgoedbeleggers de context ook een enorme kans is om hun vermogen te vergroten. Huurprijzen die gekoppeld zijn aan hoge inflatie zullen namelijk een groter maandelijks resultaat mogelijk maken, na de aankoop van een goedkopere woning en tegen een rente die zeer redelijk blijft: de winstgevendheid van een goed uitgevoerde vastgoedinvestering moet toenemen.