Mercato immobiliare: quale impatto ha l'aumento dei tassi di interesse sui prestiti?

La tendenza si è confermata dall’inizio del 2022: i tassi di interesse applicati ai prestiti hanno registrato un aumento significativo. Al momento in cui scriviamo, un prestito concesso l’anno scorso a un tasso dell’1% per 20 anni avrebbe oggi più probabilità di essere concesso a un tasso dell’1,5%. Ancora nulla di allarmante.

Se dopo diversi anni di tassi storicamente bassi, la durata di questo aumento e soprattutto la sua portata rimangono incerte a lungo termine, possiamo già analizzare le conseguenze sul mercato immobiliare per i vari attori.

Budget di acquisizione rivisti al ribasso

Questa è ovviamente la prima conseguenza, che altera un po’ l’equilibrio tra domanda e offerta sul mercato immobiliare: gli acquirenti, a parità di condizioni, avranno un budget di acquisto ridotto. Per un prestito della stessa durata, l’aumento dei tassi di interesse porta infatti a un aumento della rata mensile versata ogni mese. Per rimanere al di sotto della soglia di rapporto rata/reddito desiderata, una famiglia dovrà quindi ridimensionare un po’ le proprie ambizioni.

Questo punto è tanto più problematico in un contesto di alta inflazione dei prezzi immobiliari che si è nuovamente manifestata dopo la crisi sanitaria: gli acquirenti dovranno aumentare i propri mezzi o ridurre le proprie ambizioni in termini di superficie o posizione.

Anche se per ora i prezzi appaiono stagnanti o addirittura in calo in alcuni luoghi, si tratta molto probabilmente di un semplice aggiustamento dopo un rialzo troppo forte. Tuttavia, notiamo che la variabile prezzo potrebbe subire, nell’arco di qualche mese, l’impatto di questo aumento dei tassi di interesse sui prestiti.

Prezzi di vendita che devono adattarsi

Poiché i budget di acquisto devono essere rivisti al ribasso, un venditore potrebbe trovarsi di fronte al silenzio degli acquirenti naturali della sua proprietà, che non avranno più i fondi necessari. Gli acquirenti con un budget adeguato, tuttavia, potrebbero cercare una superficie maggiore o caratteristiche qualitative più elevate. Il mercato deve quindi adattarsi, come gli acquirenti che normalmente notano il costante aumento dei prezzi immobiliari quando emerge un progetto.

La nuova situazione cambia però il riflesso: i prezzi di richiesta questa volta devono scendere, a rischio che il venditore aspetti più tempo per trovare l’acquirente giusto, o non ne trovi affatto dopo diversi mesi di commercializzazione della sua proprietà. Di fronte ad acquirenti meno facoltosi, non avranno altra scelta che adeguare il prezzo di vendita se desiderano concludere rapidamente una transazione.

I professionisti immobiliari hanno un ruolo pedagogico da svolgere qui nel guidare i loro clienti verso una riduzione del prezzo, di fronte a credenze radicate di aumento perpetuo.

Un contesto bancario meno favorevole

Per quanto riguarda la possibilità di concludere effettivamente le transazioni, si deve tenere conto anche del tasso di usura. È stato fissato al 2,40% per un credito a 20 anni ma, fortunatamente, è stato portato al 2,57% il 1° luglio. Una buona cosa perché di fronte all’aumento dei tassi di interesse e alle varie spese associate ai prestiti immobiliari, il tasso di usura può essere raggiunto molto più facilmente di prima e costituire un certo ostacolo alla concessione dei prestiti.

Anche se le condizioni sono destinate a diventare più rigide e le pratiche dovranno essere irreprensibili nella sostanza e nella forma. Di conseguenza, gli acquirenti avranno ancora una volta tutto l’interesse a rivedere il proprio budget al ribasso, per presentare una situazione più che confortevole al proprio intermediario.

Un mercato ancora dinamico, ma con meno transazioni completate

Se per ora i professionisti immobiliari notano che la domanda rimane forte, o addirittura un aumento delle ricerche sui siti web, si teme che il completamento delle transazioni immobiliari sia negativamente impattato, o almeno che i progetti richiedano più tempo per concretizzarsi: l’aumento dei tassi, l’aumento dei prezzi o il mantenimento degli immobili a un livello di prezzo elevato, e l’incerto contesto politico e geopolitico, hanno un’influenza che favorisce un approccio attendista.

Gli anni precedenti hanno battuto record: oltre un milione di transazioni completate nel 2019 e oltre 1,2 milioni nel 2021. L’anno 2022 potrebbe quindi segnare una regressione e la FNAIM prevede già un calo del 15-20% dei volumi di transazioni annuali.

L’aumento dei tassi di interesse non è una buona notizia per tutti gli acquirenti, in particolare quelli che non sono in grado, in risposta, di estendere la durata del proprio prestito. Alcuni progetti saranno quindi esclusi dalla barriera del rapporto rata/reddito del 35% e dovranno essere adeguati. Allo stesso modo per i venditori, alcuni dei quali potrebbero anche dover vendere in perdita se l’acquisizione è recente.

Notiamo tuttavia che per gli investitori immobiliari, il contesto rappresenta anche un’opportunità straordinaria per aumentare il proprio patrimonio. Infatti, gli affitti indicizzati a un’inflazione elevata consentiranno un guadagno maggiore ogni mese, dopo aver acquistato una proprietà meno cara e a un tasso che rimane molto ragionevole: la redditività di un investimento immobiliare ben eseguito dovrebbe aumentare.