Immobilienmarkt: Welche Auswirkungen hat der Anstieg der Kreditzinsen?

Der Trend seit Anfang 2022 ist bestätigt: Die Zinssätze für Kredite haben einen signifikanten Anstieg erfahren. Zum Zeitpunkt dieser Zeilen wäre ein im vergangenen Jahr gewährter Kredit mit einem Zinssatz von 1% über 20 Jahre heute eher mit einem Zinssatz von 1,5% zu erhalten. Noch nichts Beunruhigendes.

Wenn auch nach mehreren Jahren historisch niedriger Zinsen die Dauer dieses Anstiegs und vor allem sein Ausmaß auf lange Sicht ungewiss bleiben, können wir bereits die Folgen für den Immobilienmarkt für die verschiedenen Akteure analysieren.

Anschaffungsbudgets nach unten korrigiert

Dies ist offensichtlich die erste Folge, die das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt etwas verändert: Käufer werden, alles andere gleich, ein geringeres Kaufbudget haben. Für einen Kredit derselben Laufzeit führt der Zinsanstieg tatsächlich zu einer Erhöhung der monatlichen Rate pro Monat. Um unter der wünschenswerten Verschuldungsgrenze zu bleiben, muss ein Haushalt daher seine Ansprüche etwas zurückschrauben.

Dieser Punkt ist umso problematischer in einem Kontext der hohen Immobilienpreisinflation, die auch nach der Gesundheitskrise wieder offensichtlich wurde: Käufer müssen ihre Mittel erhöhen oder ihre Ansprüche hinsichtlich Fläche oder Lage reduzieren.

Selbst wenn die Preise derzeit stagnieren oder sogar an manchen Orten fallen, ist dies höchstwahrscheinlich nur eine Anpassung nach einem zu starken Anstieg. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Preiskomponente auf der Ebene weniger Monate unter diesem Anstieg der Kreditzinsen leiden könnte.

Verkaufspreise, die angepasst werden müssen

Da die Kaufbudgets nach unten korrigiert werden müssen, kann sich ein Verkäufer mit Schweigen seiner natürlichen Käufer konfrontiert sehen, die nicht mehr über die notwendigen Mittel verfügen. Käufer mit ausreichendem Budget suchen jedoch möglicherweise eine größere Fläche oder höherwertige Ausstattungen. Der Markt muss sich daher anpassen, wie Käufer, die normalerweise den kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise bemerken, wenn ein Projekt auftaucht.

Die neue Situation ändert jedoch den Reflex: Angebotspreise müssen diesmal sinken, sonst riskiert der Verkäufer, länger auf den richtigen Käufer zu warten oder nach mehreren Monaten der Vermarktung keinen zu finden. Angesichts weniger wohlhabender Käufer bleibt ihnen keine andere Wahl, als ihren Verkaufspreis anzupassen, wenn sie eine Transaktion schnell abschließen möchten.

Immobilienprofis haben hier eine pädagogische Rolle, um ihre Kunden zu einer Preissenkung zu führen, angesichts tief verwurzelter Überzeugungen des ständigen Anstiegs.

Ein weniger günstiges Bankenumfeld

Was die Möglichkeit betrifft, Transaktionen tatsächlich abzuschließen, muss auch der Wucherzins berücksichtigt werden. Er wurde für einen Kredit über 20 Jahre auf 2,40% festgesetzt, wurde jedoch zufällig am 1. Juli auf 2,57% angehoben. Eine gute Sache, denn angesichts steigender Zinsen und der verschiedenen Gebühren für Immobilienkredite kann der Wucherzins viel leichter als zuvor erreicht werden und ein gewisses Hindernis für die Kreditzusage darstellen.

Dennoch werden die Bedingungen strenger werden und die Unterlagen müssen in Substanz und Form einwandfrei sein. Infolgedessen haben Käufer erneut ein Interesse daran, ihr Budget nach unten zu korrigieren, um ihrem Makler eine mehr als komfortable Situation zu präsentieren.

Ein immer noch dynamischer Markt, aber mit weniger Transaktionen

Wenn derzeit Immobilienprofis feststellen, dass die Nachfrage stark bleibt oder sogar ein Anstieg der Suchanfragen auf Websites zu verzeichnen ist, ist zu befürchten, dass der Abschluss von Immobilientransaktionen negativ beeinflusst wird oder zumindest Projekte länger dauern werden, um realisiert zu werden: der Zinsanstieg, der Preisanstieg oder die Beibehaltung der Immobilien auf hohem Preisniveau und der unsichere politische und geopolitische Kontext haben einen Einfluss, der eine abwartende Haltung fördert.

Vorherige Jahre brachen Rekorde: über eine Million Transaktionen 2019 und über 1,2 Millionen im Jahr 2022. Das Jahr 2022 könnte daher einen Rückgang markieren, und FNAIM prognostiziert bereits einen Rückgang des jährlichen Transaktionsvolumens um 15 bis 20%.

Der Anstieg der Zinssätze ist nicht für alle Käufer gute Nachrichten, insbesondere für diejenigen, die nicht in der Lage sind, als Antwort die Laufzeit ihres Kredits zu verlängern. Einige Projekte werden daher durch die 35%-Verschuldungsgrenze ausgeschlossen und müssen angepasst werden. Ebenso für Verkäufer, von denen einige möglicherweise sogar mit Verlust verkaufen müssen, wenn die Akquisition kürzlich erfolgt ist.

Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass für Immobilienanleger der Kontext auch eine enorme Gelegenheit ist, ihr Vermögen zu vermehren. In der Tat werden an hohe Inflation gekoppelte Mieten einen größeren monatlichen Ertrag ermöglichen, nach dem Erwerb einer günstigeren Immobilie und zu einem immer noch sehr vernünftigen Zinssatz: Die Rentabilität einer gut ausgeführten Immobilieninvestition sollte steigen.