Mercado inmobiliario: ¿qué impacto tiene el aumento de los tipos de interés?

La tendencia se ha confirmado desde principios de 2022: los tipos de interés aplicables a los empréstitos han experimentado un aumento significativo. En el momento de redactar esto, un préstamo concedido el año pasado a un tipo del 1% a 20 años actualmente se concedería más probablemente a un tipo del 1,5%. Nada preocupante hasta ahora.

Si bien, tras varios años de tipos históricamente bajos, la duración de este aumento y, sobre todo, su magnitud siguen siendo inciertas a largo plazo, ya podemos analizar las consecuencias en el mercado inmobiliario para los distintos actores.

Presupuestos de adquisición revisados a la baja

Esta es, evidentemente, la primera consecuencia, que altera somewhat el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario: los compradores, todo lo demás igual, tendrán un presupuesto de compra reducido. Para un préstamo de la misma duración, el aumento de los tipos de interés genera efectivamente un incremento de la mensualidad tomada cada mes. Para mantenerse por debajo del umbral deseable de ratio de endeudamiento, un hogar deberá por tanto reducir sus pretensiones.

Este punto es tanto más problemático en un contexto de alta inflación de precios inmobiliarios que volvió a evidenciarse tras la crisis sanitaria: los compradores deberán aumentar sus medios, o reducir sus pretensiones en cuanto a superficie o ubicación.

Aunque por ahora los precios parecen estar estancados o incluso bajando en algunos lugares, muy probablemente se trata de un simple ajuste tras un subida demasiado fuerte. No obstante, observemos que la variable precio podría experimentar, en el plazo de unos meses, las consecuencias de este aumento de los tipos de interés.

Precios de venta que deben ajustarse

Dado que los presupuestos de compra deben ser revisados a la baja, un vendedor puede verse enfrentado al silencio de los compradores naturales de su propiedad, que ya no dispondrán de los fondos necesarios. Los compradores con el presupuesto adecuado, sin embargo, podrán buscar mayor superficie o características de mayor calidad. El mercado está por tanto obligado a adaptarse, al igual que los compradores que normalmente observan la subida continua de los precios inmobiliarios cuando surge un proyecto.

La nueva situación cambia el reflejo: los precios de venta deben esta vez bajar, bajo riesgo de que el vendedor espere más tiempo para encontrar al comprador adecuado, o no encuentre ninguno tras varios meses de comercializar su propiedad. Ante compradores menos pudientes, no tendrán otra opción que ajustar su precio de venta si desean cerrar rápidamente una transacción.

Los profesionales inmobiliarios tienen aquí un papel pedagógico que desempeñar guiando a sus clientes hacia una reducción de precio, ante creencias arraigadas de aumento perpetuo.

Un contexto bancario menos favorable

En cuanto a la posibilidad de cerrar efectivamente transacciones, también hay que tener en cuenta el tipo de usura. Se estableció en el 2,40% para un crédito a 20 años pero, fortunadamente, se subió el 1 de julio al 2,57%. Una buena noticia porque, ante el aumento de los tipos de interés y los gastos diversos asociados a los préstimos inmobiliarios, se puede alcanzar el tipo de usura con mucha más facilidad que antes y constituir un obstáculo certain para la concesión de préstamos.

Aun así, las condiciones van a endurecerse y los dossiers deberán ser irreprochables en fondo y forma. En consecuencia, los compradores tendrán de nuevo todo el interés en revisar su presupuesto a la baja, para presentar una situación más que cómoda a su intermediario.

Un mercado aún dinámico, pero con menos transacciones

Si por ahora los profesionales inmobiliarios observan que la demanda se mantiene fuerte, o incluso un aumento de las búsquedas en sitios web, cabe temer que la formalización de transacciones inmobiliarias se vea negativamente afectada, o al menos que los proyectos requieran más tiempo para materializarse: el aumento de los tipos, el aumento de los precios o el mantenimiento de las propiedades en un nivel de precio elevado, y el contexto político y geopolítico incierto, tienen una influencia que favorece una actitud de espera.

Los años anteriores batieron récords: más de un millón de transacciones en 2019, y más de 1,2 millones en 2021. El año 2022 podría por tanto marcar una regresión, y la FNAIM ya prevée una caída del 15 al 20% en los volúmenes de transacciones anuales.

El aumento de los tipos de interés no es una buena noticia para todos los compradores, en particular aquellos que no pueden, como respuesta, ampliar la duración de su préstamo. Algunos proyectos queden por tanto excluidos por la barrera del 35% del ratio de endeudamiento, y deberán ajustarse. Igual para los vendedores, algunos de los cuales pueden incluso tener que vender con pérdidas si la adquisición es reciente.

Observemos, sin embargo, que para los inversores inmobiliarios, el contexto también representa una oportunidad extraordinaria para incrementar su patrimonio. En efecto, los alquileres indexados a la alta inflación permitirán obtener mayor beneficio cada mes, tras adquirir una propiedad más barata y a un tipo que sigue siendo muy razonable: la rentabilidad de una inversión inmobiliaria bien ejecutada debería aumentar.