שוק הנדל"ן: מה ההשפעה של עליית שיעורי הריבית?

המגמה אושרה מתחילת 2022: שיעורי הריבית החלים על הלוואות חוו עלייה משמעותית. בזמן שאנו כותבים, הלוואה שניתנה בשנה שעברה בשיעור של 1% לתקופה של 20 שנה כעת תינתן יותר סביר בשיעור של 1.5% כרגע. עדיין אין מה להקפיץ צפיפות.

אם לאחר מספר שנים של ריביות נמוכות באופן היסטורי, משך העלייה הזו ובעיקר היקפה נותרים לא ברורים לטווח הארוך, אנחנו כבר יכולים לנתח את ההשפעות על שוק הנדל“ן עבור השחקנים השונים.

תקציבי רכישה שהותאמו כלפי מטה

זו כמובן ההשפעה הראשונה, שמשנה מעט את האיזון בין היצע לביקוש בשוק הנדל“ן: לקונים יהיה, כל שאר הדברים שווים, תקציב רכישה מופחת. עבור הלוואה באותה משך, עליית שיעורי הריבית אכן מובילה לעלייה בתשלום החודשי שנגבה כל חודש. כדי להישאר מתחת לסף יחס החוב-הכנסה הרצוי, משק בית יאלץ אם כן להפחית מעט משאיפותיו.

הנקודה הזו בעייתית עוד יותר בהקשר של אינפלציית מחירי הנדל“ן שהתבטאה שוב לאחר המשבר הבריאותי: לקונים ייאלצו להגדיל את האמצעים שלהם, או להפחית את שאיפותיהם מבחינת שטח או מיקום.

גם אם לעת עתה המחירים נראים כסטגנציה או אפילו יורדים במקומות מסוימים, זה ככל הנראה התאמה פשוטה לאחר עלייה חזקה מדי. עם זאת, נציין שמשתנה המחירים עלול לסבול, בטווח של מספר חודשים, מהעלייה הזו בשיעורי הלוואות.

מחירי מכירה שחייבים להתאים

מאחר שתקציבי רכישה חייבים להיות מותאמים כלפי מטה, מוכר עלול למצוא את עצמו מול שתיקה מהקונים הטבעיים של הנכס שלו, שכבר לא יהיה להם את הכספים הדרושים. קונים עם התקציב המתאים, מצד שני, עשויים לחפש שטח גדול יותר או תכונות איכותיות יותר. השוק אם כן נאלץ להסתגל, כמו קונים שבדרך כלל מציינים את העלייה המתמשכת במחירי הנדל“ן כשפרויקט עולה.

המצב החדש משנה את הרפלקס אם כן: מחירי הביקוש חייבים הפעם לרדת, בסיכון שהמוכר ימתין זמן רב יותר כדי למצוא את הקונה המתאים, או לא ימצא כזה לאחר מספר חודשים של שיווק הנכס שלו. מול קונים פחות עשירים, לא תהיה להם ברירה אלא להתאים את מחיר המכירה שלהם אם הם רוצים להשלים עסקה במהירות.

לאנשי מקצוע בנדל“ן יש תפקיד פדגוגי כאן בהנחיית הלקוחות שלהם לקראת הפחתת מחירים, מול אמונות שורשות בעלייה אינסופית.

הקשר בנקאי פחות טוב

באשר לאפשרות להשלים עסקאות בפועל, יש לקחת בחשבון גם את שיעור הריבית המרבית. הוא הוגדר על 2.40% עבור אשראי ל-20 שנה אבל, באופן מקרי, הועלה ב-1 ביולי ל-2.57%. דבר טוב כי מול עליית שיעורי הריבית והעמלות השונות המצורפות להלוואות נדל“ן, שיעור הריבית המרבית יכול להגיע הרבה יותר בקלות מבעבר ולהוות מכשול מסוים למתן הלוואות.

גם ככה, התנאים צפויים להיות מחמירים יותר והתיקים יצטרכו להיות ללא דופי בתוכן ובצורה. כתוצאה מכך, הקונים שוב יהיו מעוניינים להוריד את התקציב שלהם, כדי להציג מצב נוח יותר מהרגיל למתווך שלהם.

שוק עדיין דינמי, אבל משלים פחות עסקאות

אם לעת עתה אנשי מקצוע בנדל“ן מציינים שהביקוש נשאר חזק, או אפילו עלייה בחיפושים באתרים, יש לחשוש שהשלמת עסקאות נדל”ן תושפע לרעה, או לפחות שפרויקטים ייקחו זמן רב יותר להגיע לכלל סיום: עליית השיעורים, עליית המחירים או התחזוקה של נכסים ברמת מחירים גבוהה, וההקשר הפוליטי והגיאופוליטי הלא ודאי, יש להם השפעה שמעודדת גישה של המתנה וצפייה.

שנים קודמות שברו שיאים: מעל מיליון עסקאות הושלמו ב-2019, ומעל 1.2 מיליון ב-2021. שנת 2022 אם כן עשויה לסמן נסיגה, והאיגוד הצרפתי של סוכני הנדל“ן כבר צופה ירידה של 15 עד 20% בנפח העסקאות השנתיות.

העלייה בשיעורי הריבית היא לא חדשות טובות עבור כל הקונים, במיוחד אלה שאינם מסוגלים, בתגובה, להאריך את משך ההלוואה שלהם. פרויקטים מסוימים אם כן ייפלטו על ידי מחסום יחס החוב-הכנסה של 35%, ויידרשו להתאמה. דומה לגבי המוכרים, חלקם שעלולים אפילו למכור בהפסד אם הרכישה היא לאחרונה.

עם זאת נציין שעבור משקיעי נדל“ן, ההקשר הוא גם הזדמנות עצומה להגדיל את הונם. אכן, שכר הדירה המותאם לאינפלציה הגבוהה יאפשר רווח גדול יותר בכל חודש, לאחר רכישת נכס זול יותר ובריבית שנשארת סבירה מאוד: הרווחיות של השקעת נדל”ן מבוצעת היטב צפויה לעלות.