房地产市场：贷款利率上升有何影响？

自2022年初以来，这一趋势已得到确认：适用于借款的利率出现大幅上升。就在我们撰写本文之际，去年以1%的利率获批的20年期贷款如今更可能以1.5%的利率获批。目前尚无需惊慌。

如果说在经历了几年的历史低位利率之后，此次利率上升的持续时间，尤其是其长期幅度仍不确定，但我们已经可以分析其对各类房地产市场参与者的影响。

购房预算下调

这显然是第一个后果，在一定程度上改变了房地产市场的供需平衡：在其他条件相同的情况下，买家的购房预算将减少。对于相同期限的贷款，利率上升确实导致每月还款额增加。因此，为了保持在理想的负债收入比阈值以下，家庭必须适当降低期望。

在房价通胀高企的背景下，这一点更为棘手——疫情之后房价通胀再次显现：买家必须增加资金来源，或在面积或地段方面降低期望。

尽管目前价格似乎在某些地方停滞不前甚至下跌，但这很可能是此前涨幅过大后的简单调整。然而值得注意的是，在几个月内，价格变量可能受到贷款利率上升的影响。

售价必须调整

由于购房预算必须下调，卖家可能会面临其房产潜在买家沉默以对的情况，因为这些买家已无力负担所需的资金。而预算充足的买家则可能寻求更大的面积或更高质量的配置。市场不得不做出调整，正如买家在项目出现时通常会注意到房价持续上涨一样。

然而，新情况改变了这一思维：挂牌价格此次必须下跌，否则卖家可能需要更长时间才能找到合适的买家，或在挂牌数月后仍找不到买家。面对经济实力较弱的买家，如果想快速完成交易，他们别无选择，只能调整售价。

房地产专业人士在此扮演着教育者的角色，帮助客户接受价格下调，因为面对根深蒂固的永恒上涨信念，这并非易事。

更为不利的银行环境

至于实际完成交易的可能性，还必须考虑上限利率。20年期贷款的上限利率设定为2.40%，但幸运的是，7月1日已上调至2.57%。这是一件好事，因为面对利率上升和房贷相关的各项费用，达到上限利率的可能性比以往大得多，可能成为贷款获批的障碍。

即便如此，条件预计将变得更加严格，文件在内容和形式上都需要无懈可击。因此，买家再次有必要将预算下调，以向经纪人展示更为宽裕的情况。

市场依然活跃，但成交量减少

如果目前房地产专业人士注意到需求仍然强劲，甚至网站搜索量有所增加，但令人担忧的是，房产交易将受到负面影响，或至少项目需要更长时间才能实现：利率上升、价格上涨或房产维持在高价水平，以及不确定的政治和地缘政治背景，都产生了鼓励观望的影响。

此前多年创下了纪录：2019年完成超过100万笔交易，2021年超过120万笔。因此，2022年可能标志着回落，法国全国房地产联合会（FNAIM）已预测年度交易量将下降15%至20%。

利率上升对所有买家来说都不是好消息，特别是那些无法因此延长贷款期限的项目。因此，部分项目将被35%的负债收入比门槛挡在门外，需要进行调整。同样，对于卖家而言，如果购入时间较短，部分人甚至可能不得不亏本出售。

然而，对于房地产投资者而言，这一背景也是增加财富的绝佳机会。事实上，与高通胀挂钩的租金将使每月获得更多收益，在购入价格更低且利率仍相当合理的情况下：精心执行的房地产投资的收益率应该会提高。