سوق العقارات: ما أثر ارتفاع معدلات الاقتراض؟

تم تأكيد هذا الاتجاه منذ بداية عام 2022: شهدت معدلات الفائدة المطبقة على الاقتراضات ارتفاعًا ملحوظًا. وكتابةً لهذه السطور، من المرجح أن يُمنح قرضٌ مُوافقٌ عليه العام الماضي بمعدل 1% على مدى 20 عامًا الآن بمعدل 1.5% حاليًا. لا شيء مقلق حتى الآن.

إذا كانت مدة هذا الارتفاع، وبعد عدة سنوات من المعدلات القياسية المنخفضة تاريخيًا، والأهم من ذلك حجمه، غير مؤكدة على المدى الطويل، يمكننا بالفعل تحليل العواقب على سوق العقارات لمختلف الأطراف المعنية.

انخفاض ميزانيات الشراء المعدلة

هذه هي العاقبة الأولى بالطبع، التي تُغيّر نوعًا ما التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات: سيرى المشترون، كلٌّ على حدة، انخفاضًا في ميزانية الشراء. فبالنسبة لقرض من نفس المدة، يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة بالفعل إلى زيادة في القسط الشهري المُسدّى كل شهر. وللبقاء دون عتبة نسبة الدين إلى الدخل المرغوبة، سيتعين على الأسرة التراجع عن طموحاتها إلى حد ما.

هذه المسألة أكثر إشكالية في سياق ارتفاع أسعار العقارات الذي تجلى مرة أخرى بعد الأزمة الصحية: سيتعين على المشترين زيادة إمكانياتهم، أو تقليل طموحاتهم من حيث المساحة أو الموقع.

حتى لو بدا أن الأسعار تتباطأ أو حتى تنخفض في بعض الأماكن، فمن المرجح أن يكون هذا مجرد تعديل بعد ارتفاع مفرط. ومع ذلك، لنتناول أن متغير الأسعار قد يتضرر، على مدى بضعة أشهر، من هذا الارتفاع في معدلات الاقتراض.

أسعار البيع التي يجب أن تتكيف

نظرًا لأن ميزانيات الشراء يجب أن تُعدَّل نزولًا، قد يجد البائع نفسه أمام صمت من المشترين الطبيعيين لعقاره، الذين لن تكون لديهم الأموال اللازمة بعد الآن. أما المشترون الذين لديهم الميزانية المناسبة، فقد يبحثون عن مساحة أكبر أو ميزات أعلى جودة. لذلك يتعين على السوق التكيّف، كما يفعل المشترون الذين يُلاحظون عادةً الارتفاع المستمر في أسعار العقارات عند ظهور مشروع ما.

لكن الوضع الجديد يغير هذه الرؤية: يجب هذه المرة أن تنخفض أسعار البيع المُعلنة، تحت طائلة أن ينتظر البائع وقتًا أطول للعثور على المشتري المناسب، أو ألا يعثر عليه بعد عدة أشهر من تسويق عقاره. أمام مشترين أقل ثراءً، لن يكون لديه خيار سوى تعديل سعر البيع إذا أراد إتمام المعاملة بسرعة.

يلعب المحترفون في المجال العقاري دورًا تربويًا هنا في توجيه عملائهم نحو تخفيض السعر، في مواجهة المعتقدات الراسخة بوجود زيادة دائمة.

سياق مصرفي أقل ملاءمة

أما فيما يتعلق بإمكانية إتمام المعاملات فعليًا، يجب أيضًا مراعاة معدل الفائدة المُقيّد. وقد عُيّن عند 2.40% لقرض أكثر من 20 عامًا لكنه، بشكل عشوائي، رُفع في 1 يوليو إلى 2.57%. وهو أمر جيد لأن أمام معدلات الفائدة المرتفعة والرسوم المختلفة المرتبطة بقروض العقارات، يمكن بلوغ معدل الفائدة المُقيّد بسهولة أكبر من قبل ويشكّل عائقًا معينًا لمنح القروض.

ومع ذلك، من المتوقع أن تصبح الشروط أكثر صرامة وأن تحتاج الملفات إلى أن تكون لا تشوبها شائبة من حيث المضمون والشكل. وبالتالي، سيكون لدى المشترين مرة أخرى كل المصلحة في تعديل ميزانياتهم نزولًا، لتقديم وضع مريح أكثر من اللازم للوسيط.

سوق لا يزال ديناميكيًا، لكنه يُنجز معاملات أقل

إذا كان المحترفون في المجال العقاري يُلاحظون حتى الآن أن الطلب لا يزال قويًا، أو حتى زيادة في عمليات البحث على المواقع الإلكترونية، فيُخشى أن يتأثر إتمام معاملات العقارات سلبًا، أو على الأقل أن تستغرق المشاريع وقتًا أطول حتى تُثمر: ارتفاع المعدلات، ارتفاع الأسعار أو الحفاظ على العقارات عند مستوى سعري مرتفع، والسياق السياسي والجيوسياسي غير المؤكد، كلها عوامل مؤثرة تشجع على الترقب.

حطمت السنوات السابقة الأرقام القياسية: أكثر من مليون معاملة في عام 2019، وأكثر من 1.2 مليون في عام 2021. لذلك قد يُسجّل عام 2022 انحدارًا، وتتكهّن FNAIM بالفعل بتراجع 15 إلى 20% في حجم المعاملات السنوية.

لا يُعدّ ارتفاع معدلات الفائدة أخبارًا سارة لجميع المشترين، وخاصة أولئك الذين لا يستطيعون، استجابةً لذلك، تمديد مدة قرضهم. سيتم بالتالي استبعاد بعض المشاريع بسبب حاجز نسبة الدين إلى الدخل بنسبة 35%، وستحتاج إلى التعديل. وبالمثل بالنسبة للبائعين، قد يضطر بعضهم حتى إلى البيع بخسارة إذا كانت عملية الاستحواذ حديثة.

لكن لنتناول أن السياق يُمثّل أيضًا فرصة هائلة للمستثمرين العقاريين لزيادة ثرواتهم. فالحقيقة أن الإيجارات المُفهرسة وفق التضخم المرتفع ستتيح ربحًا شهريًا أكبر، بعد الاستحواذ على عقار أقل تكلفة وبمعدل يظل معقولًا جدًا: يجب أن يرتفع ربحية الاستثمار العقاري المُنَفَّذ بشكل جيد.