Onroerendgoedmarkt: het gaat goed

Recente ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt hebben vrees gewekt voor een moeilijke situatie voor kopers en verkopers, maar ook voor professionals in de sector. Stijgende rentevoeten, de woekerinterest die te langzaam wordt aangepast, onzeker bankbeleid en de afwachting met betrekking tot de politieke en geopolitieke context creëren een ongekende situatie met mogelijk aanzienlijke gevolgen.

Om verschillende redenen kunt u echter een zucht van verlichting slaken ongeacht uw situatie: de Franse onroerendgoedmarkt blijft robuust, en ondanks bepaalde factoren die de kooplust zouden kunnen temperen, tekent zich geen schaduw af van een ernstige recessie of instorting in de komende maanden. Een nadere blik op de trends aan het einde van 2022.

Renteverhogingen zetten door

Dit is waarschijnlijk het meest verwachte nieuws: de renteverhogingen zetten door. Sinds het dieptepunt in oktober 2021 kan worden geschat dat hun waarde in één jaar bijna is verdubbeld.

Een lening verkrijgen onder de 2%-drempel wordt gecompliceerd voor een behoorlijke aanvraag, over 20 jaar of meer. In oktober 2022 werden leningen dus verleend tegen gemiddelde tarieven van:

• 1,7% over 15 jaar, tegenover 0,95% een jaar eerder;
• 1,9% over 20 jaar, tegenover 1,1% in oktober 2021;
• 2,1% over 25 jaar, tegenover 1,35% vorig jaar.

Lenen kost dus meer, en veel huishoudens moeten hun financiering herzien – of hun ambities qua grootte of geografische locatie van het te kopen pand. Er moet echter worden opgemerkt dat de inflatie van de rentevoeten in Frankrijk gematigd blijft in vergelijking met andere landen zoals de Verenigde Staten, waar het gemiddelde tarief voor een lening over 30 jaar (de meest voorkomende looptijd in de VS) de 7% overschrijdt!

Laten we hopen dat de evolutie van de Franse rentevoeten niet de Amerikaanse trend volgt, want dit gemiddelde tarief over 30 jaar was slechts 3% vorig jaar… De studie door het Crédit Logement CSA Observatory vertelt ons dat experts rekenen op een stijging van de gemiddelde rentevoeten die in 2023 de 3% zou kunnen benaderen, alvorens te stabiliseren op een lager niveau in 2024. Af te wachten!

De nieuwe woekerinterest biedt welkome maar onvoldoende flexibiliteit

Als logisch gevolg van de stijgende rentevoeten volgt de woekerinterest hetzelfde pad en stelt banken in staat om een groter aantal leningaanvragen te honoreren door te bewegen van 2,57% naar 3,05%.

Het moet echter worden gevreesd dat het heilzame effect op de markt van korte duur zal zijn, gezien de aanhoudende stijging van de rentevoeten. Een nieuwe blokkadesituatie tekent zich al af aan de horizon, aangezien bankenprofiteren van de stijging van de woekerinterest om hun eigen rentetabellen te versterken: een gemiddelde stijging van 0,3 punten wordt waargenomen in de rentevoeten die begin oktober worden aangeboden. Veel aanvragen zullen opnieuw de onoverkoombare barrier van de woekerinterest raken.

Hoewel het redelijk lijkt te hopen dat de nieuwe aanpassing begin het jaar opnieuw een aanzienlijk aantal aanvragen zal kunnen honoreren, moet worden benadrukt dat de blokkering van de woekerinterest simpelweg de afronding van transacties vertraagt, niet de markt zelf.

Onroerendgoedprijzen stijgen, maar…

De potentiële moeilijkheden bij de financiering van een acquisitie lijken de dynamiek van de onroerendgoedmarkt niet te beïnvloeden. Aanbod wordt nog steeds geconfronteerd met sterke vraag en als gevolg daarvan zetten de prijzen hun opmars voort: +4,6% sinds januari volgens de nationale barometer opgesteld door MeilleursAgents en gepubliceerd in oktober 2022, en +0,3% voor september alleen.

Het lijkt er echter op dat een omkering van de trend opdoemt in grote steden, hoewel het te vroeg is om te zeggen of deze blijvend zal zijn. Paris ziet dus zijn prijsniveau met 0,5 punten dalen in één maand, en met 0,4 punten sinds het begin van het jaar volgens de IPI gepubliceerd door MeilleursAgents en Les Echos.
Het podium gaat echter naar Bordeaux, waar de prijzen met 0,9% daalden in één maand, gevolgd door Strasbourg en Toulouse met prijsdalingen van respectievelijk 0,8% en 0,7%.

Nogmaals, dit fenomeen is heilzaam voor de markt maar kan de afronding van transacties vertragen, door eigenaren die afwachten en wachten op een mogelijk herstel van de prijzen – wat voorspellers lijken uit te sluiten.

Een markt vol kansen voor degenen met meer middelen

Eén ding is zeker: onroerendgoedtransacties vereisen sinds de gezondheidscrisis meer voorbereiding en middelen. De selectie van leners blijft veeleisend, wat duidelijk zichtbaar is in de feiten: makelaar Finance Conseil deelt ons mee dat de gemiddelde eigen bijdrage, die een jaar geleden €29.405 was, nu €62.176 bedraagt! Dit kan echter worden verklaard doordat de rem van de woekerinterest de aanvragen met de hoogste eigen-bijdrageverhouding heeft bevoordeeld, waardoor andere aanvragen tijdelijk werden stopgezet.

Het gemiddelde leenbedrag is daarentegen stabiel gebleven (op €236.412 in september), maar het inkomen dat nodig is om te lenen is aanzienlijk gestegen, met ongeveer 40%.
Laten we dan aannemen dat degenen met voldoende (aanzienlijk?) inkomen goede zaken kunnen doen, op een markt waar de concurrentie minder hevig is. Een goed moment om te kopen, kortom!

Inflatie, heilzaam voor de onroerendgoedmarkt

Ten slotte maakt de voortdurende inflatie van de overgrote meerderheid van goederen en diensten onroerendgoed een gezochte toevlucht voor spaarders, nog meer dan voorheen. In plaats van de waardevermindering van spaargeld te ondervinden, is het immers winstgevend om dit te plaatsen in een onroerendgoedproduct waarvan de maandelijkse betalingen niet zullen veranderen en waarvan de waarde, over tijd, stand moet houden ondanks de inflatie.

Nogmaals toont onroerendgoed zijn sterkte als een geruststellende investering, in het licht van de inflatie en gezien de geopolitieke context die andere vormen van investeringen direct beïnvloedt. Met een ongekende situatie waarvan de gevolgen en afloop volledig onbekend blijven, wenden eigen-bewoners en investeerders instinctief zich tot baksteen en mortar.

2023 zou dus de rentevoeten opnieuw moeten zien stijgen, en mogelijk een echte daling van de verkoopprijzen initiëren die nog moet worden bevestigd. Een dergelijk schema zou de verwervingskosten in evenwicht brengen en opnieuw een sterke vraag behouden: zonder twijfel zal de onroerendgoedmarkt het nog lang goed blijven doen!