سوق العقارات: أداء جيد

أثارت التطورات الأخيرة في سوق العقارات مخاوف من وضع صعب للمشترين والبائعين، وكذلك للمهنيين في القطاع. فارتفاع أسعار الفائدة، وبطء تعديل سعر الفائدة المرجعية، والسياسة المصرفية غير الواضحة، والترقب المرتبط بالسياق السياسي والجيوسياسي، تخلق وضعاً غير مسبوق قد تترتب عليه عواقب بالغة الأهمية.

غير أنه، ولأسباب عدة، يمكنك أن تتنفس الصعداء مهما كان وضعك: فسوق العقارات الفرنسي يظل متيناً، وعلى الرغم من بعض العوامل التي قد تُبطئ من شهية المشترين، فلا تلوح في الأفق أي بادرة لانكماش حاد أو انهيار خلال الأشهر المقبلة. نظرة معمقة على اتجاهات نهاية عام 2022.

تواصل زيادات أسعار الفائدة

لعل هذا هو الخبر الأكثر ترقباً: فزيادات أسعار الفائدة مستمرة. فمنذ أدنى نقطة سُجِّلت في أكتوبر 2021، يمكن تقدير قيمتها بأنها تضاعفت تقريباً خلال عام واحد.

أصبح الحصول على قرض دون عتبة 2% أمراً صعباً لملف جدير بالاهتمام، يمتد على 20 عاماً أو أكثر. وفي أكتوبر 2022، مُنحت القروض بمعدلات فائدة متوسطة قدرها:

• 1.7% على مدى 15 عاماً، مقابل 0.95% قبل عام؛
• 1.9% على مدى 20 عاماً، مقابل 1.1% في أكتوبر 2021؛
• 2.1% على مدى 25 عاماً، مقابل 1.35% في العام الماضي.

لذلك، أصبح الاقتراض أكثر تكلفة، ويحتاج كثير من الأسر إلى مراجعة تمويلهم – أو طموحاتهم من حيث حجم العقار المراد شراؤه أو موقعه الجغرافي. وتجدر الإشارة، مع ذلك، إلى أن تضخم معدلات الفائدة في فرنسا يظل معقولاً مقارنة بدول أخرى مثل الولايات المتحدة، حيث يتجاوز متوسط سعر القرض الممنوح على مدى 30 عاماً (وهي المدة الأكثر شيوعاً في الولايات المتحدة) نسبة 7%!

لنأمل ألا يتبع تطور المعدلات الفرنسية الاتجاه الأمريكي، إذ لم يكن متوسط سعر القرض على مدى 30 عاماً يتجاوز 3% العام الماضي… وتخبرنا دراسة مرصد Crédit Logement CSA أن الخبراء يراهنون على زيادة في متوسط أسعار الفائدة قد تقترب من 3% في عام 2023، قبل أن تستقر عند مستوى أدنى في عام 2024. تابعونا!

سعر الفائدة المرجعية الجديد يوفر مرونة مرحباً بها لكنها غير كافية

كنتيجة طبيعية لارتفاع أسعار الفائدة، يتبع سعر الفائدة المرجعية المسار ذاته، مما يسمح للبنوك بتلبية عدد أكبر من طلبات القروض بالانتقال من 2.57% إلى 3.05%.

غير أنه يُخشى أن يكون الأثر الإيجابي على السوق قصير الأمد، نظراً لاستمرار ارتفاع أسعار الفائدة. فثمة حالة انسداد جديدة تلوح بالفعل في الأفق، إذ اغتنمت البنوك فرصة زيادة سعر الفائدة المرجعية لرفع جداول معدلاتها الخاصة: لوحظت زيادة متوسطة قدرها 0.3 نقطة في معدلات الفائدة المقدمة في بداية أكتوبر. وستصطدم طلبات عديدة مجدداً بالحاجز الذي لا يمكن تجاوزه لسعر الفائدة المرجعية.

وإذا كان من الإنصاف أن نأمل أن يسمح التعديل الجديد في بداية العام مجدداً بتلبية عدد كبير من الطلبات، فينبغي التأكيد على أن انسداد سعر الفائدة المرجعية يُبطئ ببساطة من إتمام الصفقات، لا السوق نفسه.

أسعار العقارات ترتفع، لكن…

لا تبدو الصعوبات المحتملة في تمويل عملية الشراء مؤثرة في ديناميكية سوق العقارات. فالعرض لا يزال يواجه طلباً قوياً، ونتيجة لذلك تواصل الأسعار صعودها: +4.6% منذ يناير وفقاً لـالمؤشر الوطني الذي أعدته MeilleursAgents ونُشر في أكتوبر 2022، و+0.3% لشهر سبتمبر وحده.

غير أنه يبدو أن انعكاساً في الاتجاه بدأ يظهر في المدن الكبرى، رغم أن الوقت لا يزال مبكراً للحكم على مدى استمراريته. وهكذا، تشهد Paris تراجعاً في مستوى أسعارها قدره 0.5 نقطة خلال شهر، و0.4 نقطة منذ بداية العام وفقاً لـIPI الذي نشرته MeilleursAgents وLes Echos.
غير أن صدارة الترتيب تذهب إلى Bordeaux، التي تراجعت أسعارها بنسبة 0.9% خلال شهر، تليها Strasbourg وToulouse بتراجع بلغ 0.8% و0.7% على التوالي.

ومرة أخرى، تُعد هذه الظاهرة مفيدة للسوق، لكنها قد تُبطئ من إتمام الصفقات، إذ ينتظر الملاك متابعين احتمال انتعاش الأسعار – وهو ما يبدو أن المحللين يستبعدونه.

سوق فرص لمن يملكون إمكانيات أكبر

أمر واحد مؤكد: أصبحت الصفقات العقارية تتطلب مزيداً من الإعداد والموارد منذ أزمة الصحة. ولا يزال انتقاء المقترضين صارماً، وهو ما يتجلى بوضوح في الأرقام: فوفقاً للوسيط Finance Conseil، بلغ متوسط الدفعة الأولى، الذي كان 29,405 يورو قبل عام، 62,176 يورو اليوم! غير أن ذلك يمكن تفسيره بأن كبح سعر الفائدة المرجعية قد رجّح كفة الملفات ذات نسبة الدفعة الأولى الأعلى، مما أوقف الملفات الأخرى مؤقتاً.

أما متوسط مبلغ القرض، من جانبه، فقد ظل مستقراً (عند 236,412 يورو في سبتمبر)، غير أن الدخل المطلوب للاقتراض ارتفع ارتفاعاً ملحوظاً، بما يقارب 40%.
لنفترض إذن أن أصحاب الدخل الكافي (أو المرتفع؟) تتوفر لهم صفقات جيدة، في سوق لم تعد المنافسة فيه على ما كانت عليه. باختصار، إنه وقت مناسب للشراء!

التضخم في صالح سوق العقارات

وأخيراً، فإن التضخم المستمر في الغالبية العظمى من السلع والخدمات الاستهلاكية يجعل العقار ملاذاً يلتمسه المدخرون، أكثر من أي وقت مضى. فبدلاً من معاناة تراجع قيمة المدخرات، يكون من المربح فعلاً توظيفها في منتج عقاري لا تتغير أقساطه الشهرية، والذي يجب أن تصمد قيمته مع مرور الوقت رغم التضخم.

ومرة أخرى، يُظهر العقار قوته بوصفه استثماراً مطمئناً، في مواجهة التضخم وفي ظل السياق الجيوسياسي الذي يؤثر مباشرة في الأشكال الأخرى من الاستثمار. وفي وضع غير مسبوق لا تزال عواقبه ونتائجه غامضة تماماً، يتجه الملاك-الساكنون والمستثمرون بغريزتهم نحو الطوب والملاط.

لذلك، من المتوقع أن يشهد عام 2023 زيادات جديدة في أسعار الفائدة، وأن يستهل ربما تراجعاً حقيقياً في أسعار البيع، لم يتأكد بعد. ومن شأن هذا السيناريو أن يوازن بين تكاليف الاقتناء وأن يحافظ مجدداً على قوة الطلب: لا شك أن سوق العقارات سيواصل أدائه الجيد لفترة طويلة قادمة!