Mercato immobiliare: va bene

Gli sviluppi recenti del mercato immobiliare avevano fatto temere una situazione difficile per acquirenti e venditori, così come per i professionisti del settore. L’aumento dei tassi d’interesse, il tasso d’usura adeguato troppo lentamente, la politica bancaria incerta e l’attesa legata al contesto politico e geopolitico creano una situazione senza precedenti con conseguenze potenzialmente significative.

Per diversi motivi, tuttavia, potete tirare un sospiro di sollievo qualunque sia la vostra situazione: il mercato immobiliare francese rimane robusto, e nonostante alcuni fattori che potrebbero rallentare l’appetito degli acquirenti, nessuna ombra di una recessione grave o di un crollo si profila nei prossimi mesi. Uno sguardo più da vicino alle tendenze alla fine del 2022.

Gli aumenti dei tassi d’interesse continuano

Questa è probabilmente la notizia più attesa: gli aumenti dei tassi d’interesse continuano. Dal minimo osservato nell’ottobre 2021, il loro valore può essere stimato quasi raddoppiato in un anno.

Ottenere un prestito al di sotto della soglia del 2% sta diventando complicato per una domanda decente, su 20 anni o più. Nell’ottobre 2022, i prestiti sono stati quindi concessi a tassi medi di:

• 1,7% su 15 anni, rispetto allo 0,95% di un anno fa;
• 1,9% su 20 anni, rispetto all’1,1% nell’ottobre 2021;
• 2,1% su 25 anni, rispetto all’1,35% dell’anno scorso.

Quindi prendere in prestito costa di più, e molte famiglie devono rivedere il loro finanziamento – o le loro ambizioni in termini di dimensione o posizione geografica dell’immobile da acquistare. Si noti tuttavia che l’inflazione dei tassi in Francia rimane ragionevole rispetto ad altri paesi come gli Stati Uniti, dove il tasso medio per un prestito concesso su 30 anni (la durata più comune negli Stati Uniti) supera il 7%!

Speriamo che l’evoluzione dei tassi frenchesi non segua la tendenza americana, poiché questo tasso medio su 30 anni era solo del 3% l’anno scorso… Lo studio dell’Osservatorio Crédit Logement CSA ci dice che gli esperti puntano su un aumento dei tassi d’interesse medi che potrebbe avvicinarsi al 3% nel 2023, prima di stabilizzarsi a un livello inferiore nel 2024. Da seguire!

Il nuovo tasso d’usura offre una flessibilità gradita ma insufficiente

Come conseguenza logica dell’aumento dei tassi d’interesse, il tasso d’usura sta seguendo lo stesso percorso e permette alle banche di soddisfare un maggior numero di domande di prestito passando dal 2,57% al 3,05%.

Tuttavia, si teme che l’effetto benefico sul mercato sia di breve durata, dato il continuo aumento dei tassi d’interesse. Una nuova situazione di blocco si profila già all’orizzonte, poiché le banche hanno approfittato dell’aumento del tasso d’usura per rilanciare le proprie tabelle dei tassi: si osserva un aumento medio di 0,3 punti nei tassi d’interesse offerti all’inizio di ottobre. Molte domande dovrebbero urtare nuovamente contro la barriera insormontabile dell’usura.

Se sembra giusto sperare che il nuovo adeguamento all’inizio dell’anno consenta ancora una volta a un numero significativo di domande di essere soddisfatte, si deve sottolineare che il blocco del tasso d’usura rallenta semplicemente il completamento delle transazioni, non il mercato stesso.

I prezzi degli immobili aumentano, ma…

Le potenziali difficoltà nel finanziare un’acquisizione non sembrano influenzare il dinamismo del mercato immobiliare. L’offerta affronta ancora una forte domanda e, di conseguenza, i prezzi continuano la loro ascesa: +4,6% da gennaio secondo il barometro nazionale preparato da MeilleursAgents e pubblicato nell’ottobre 2022, e +0,3% per settembre soltanto.

Tuttavia, sembra che una inversione di tendenza stia emergendo nelle grandi città, sebbene sia troppo presto per dire se sarà duratura. Parigi sta così vedendo il suo livello di prezzo scendere di 0,5 punti in un mese, e di 0,4 punti dall’inizio dell’anno secondo l’IPI pubblicato da MeilleursAgents e Les Echos.
Il podio, tuttavia, va a Bordeaux, i cui prezzi sono scesi dello 0,9% in un mese, seguita da Strasburgo e Tolosa con cali dei prezzi rispettivamente dello 0,8% e dello 0,7%.

Anche una volta, questo fenomeno è benefico per il mercato ma può rallentare il completamento delle transazioni, attraverso i proprietari che aspettano e osservano un possibile recupero dei prezzi – che i previsori sembrano escludere.

Un mercato di opportunità per chi ha mezzi più consistenti

Una cosa è certa: le transazioni immobiliari hanno richiesto una preparazione e risorse maggiori dalla crisi sanitaria. La selezione dei mutuatari rimane esigente, cosa che è chiaramente visibile nei fatti: il broker Finance Conseil ci dice che il deposito medio, che era di €29.405 un anno fa, ora è di €62.176! Questo può, tuttavia, essere spiegato dal freno del tasso d’usura che ha favorito le domande con il rapporto di deposito più alto, mettendo temporaneamente in attesa altre domande.

L’importo medio del prestito è, per parte sua, rimasto stabile (a €236.412 a settembre), ma il reddito richiesto per prendere in prestito è aumentato sostanzialmente, di circa il 40%.
Supponiamo quindi che coloro che hanno un reddito sufficiente (sostanziale?) abbiano buone occasioni da fare, su un mercato dove la competizione è meno feroce. Un buon momento per comprare, in breve!

L’inflazione, benefica per il mercato immobiliare

Infine, l’inflazione che continua sulla stragrande maggioranza dei beni e servizi di consumo rende l’immobile un rifugio ricercato dai risparmiatori, ancora più di prima. Piuttosto che subire la svalutazione dei risparmi, è infatti redditizio collocarli in un prodotto immobiliare i cui pagamenti mensili non cambieranno e il cui valore, nel tempo, deve resistere nonostante l’inflazione.

Ancora una volta, l’immobile mostra la sua forza come investimento rassicurante, di fronte all’inflazione e dato il contesto geopolitico che impatta direttamente altre forme di investimento. Con una situazione senza precedenti le cui conseguenze e il cui esito rimangono completamente sconosciuti, proprietari-occupanti e investitori si rivolgono istintivamente ai mattoni.

Il 2023 dovrebbe quindi vedere i tassi d’interesse aumentare ancora, e potenzialmente iniziare una genuina riduzione dei prezzi di vendita che rimane da confermare. Tale schema bilancierebbe i costi di acquisizione e manterrebbe nuovamente una forte domanda: senza dubbio, il mercato immobiliare continuerà a stare bene per molto tempo a venire!