Immobilienmarkt: Es geht ihm gut

Die jüngsten Entwicklungen am Immobilienmarkt haben Befürchtungen einer schwierigen Situation für Käufer und Verkäufer sowie für Branchenprofis geweckt. Steigende Zinssätze, die zu langsame Anpassung des Wuchersatzes, unsichere Bankpolitik und Wartezeiten im Zusammenhang mit dem politischen und geopolitischen Kontext schaffen eine beispiellige Situation mit potenziell erheblichen Konsequenzen.

Aus mehreren Gründen können Sie jedoch aufatmen, egal in welcher Situation Sie sich befinden: Der französische Immobilienmarkt bleibt robust, und trotz bestimmter Faktoren, die die Kauflaune dämpfen könnten, zeichnet sich in den kommenden Monaten keine Aussicht auf eine schwere Rezession oder einen Zusammenbruch ab. Ein genauerer Blick auf die Trends Ende 2022.

Die Zinserhöhungen setzen sich fort

Dies ist wahrscheinlich die am sehnlichsten erwartete Nachricht: Die Zinserhöhungen setzen sich fort. Seit dem im Oktober 2021 beobachteten Tiefststand hat sich ihr Wert innerhalb eines Jahres nahezu verdoppelt.

Einen Kredit unter der 2%-Schwelle zu erhalten, wird für eine anständige Bewerbung über 20 Jahre oder mehr kompliziert. Im Oktober 2022 wurden Kredite zu durchschnittlichen Sätzen gewährt:

• 1,7% über 15 Jahre, gegenüber 0,95% vor einem Jahr;
• 1,9% über 20 Jahre, gegenüber 1,1% im Oktober 2021;
• 2,1% über 25 Jahre, gegenüber 1,35% im letzten Jahr.

Das Borrowen kostet also mehr, und viele Haushalte müssen ihre Finanzierung – oder ihre Ambitionen hinsichtlich der Größe oder geografischen Lage der zu erwerbenden Immobilie – überdenken. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Inflation der Zinssätze in Frankreich im Vergleich zu anderen Ländern wie den Vereinigten Staaten moderat bleibt, wo der durchschnittliche Satz für einen über 30 Jahre gewährten Kredit (die gängigste Laufzeit in den USA) 7% übersteigt!

Wir hoffen, dass die Entwicklung der französischen Zinssätze nicht dem amerikanischen Trend folgt, da dieser Durchschnittssatz über 30 Jahre im vergangenen Jahr nur 3% betrug… Die Studie des Crédit Logement CSA Observatory, dass Experten auf einen Anstieg der durchschnittlichen Zinssätze setzen, der 2023 etwa 3% erreichen könnte, bevor er sich 2024 auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert. Fortsetzung folgt!

Der neue Wuchersatz bietet willkommene, aber unzureichende Flexibilität

Als logische Konsequenz steigender Zinssätze folgt der Wuchersatz demselben Weg und ermöglicht es Banken, eine größere Anzahl von Kreditanträgen zu erfüllen, indem er von 2,57% auf 3,05% steigt.

Es ist jedoch zu befürchten, dass die positive Wirkung auf dem Markt von kurzer Dauer sein wird, angesichts der anhaltenden Zinserhöhungen. Eine neue Blockadesituation zeichnet sich bereits am Horizont ab, da die Banken die Erhöhung des Wuchersatzes genutzt haben, um ihre eigenen Zinsstaffeln zu erhöhen: Ein durchschnittlicher Anstieg von 0,3 Punkten wird bei den zu Beginn Oktober angebotenen Zinssätzen beobachtet. Viele Anträge sollten erneut auf die unüberwindbare Barriere des Wuchersatzes stoßen.

Wenn es scheint, dass man hoffen kann, dass die neue Anpassung zu Beginn des Jahres erneut eine erhebliche Anzahl von Anträgen ermöglicht, sollte betont werden, dass die Blockierung des Wuchersatzes lediglich den Abschluss von Transaktionen verlangsamt, nicht den Markt selbst.

Immobilienpreise steigen, aber…

Die potenziellen Schwierigkeiten bei der Finanzierung einer Akquisition scheinen die Dynamik des Immobilienmarktes nicht zu beeinträchtigen. Das Angebot steht noch immer einer starken Nachfrage gegenüber, und infolgedessen setzen die Preise ihren Aufwärtstrend fort: +4,6% seit Januar laut dem nationalen Barometer von MeilleursAgents und veröffentlicht im Oktober 2022, und +0,3% allein für September.

Es scheint jedoch, dass sich ein Trendwechsel in großen Städten abzeichnet, obwohl es noch zu früh ist, zu sagen, ob er anhalten wird. Paris erlebt thus einen Rückgang seines Preisniveaus um 0,5 Punkte in einem Monat und um 0,4 Punkte seit Jahresbeginn laut dem IPI von MeilleursAgents und Les Echos.

Das Podium geht jedoch an Bordeaux, dessen Preise um 0,9% in einem Monat fielen, gefolgt von Strasbourg und Toulouse mit Preissenkungen von jeweils 0,8% und 0,7%.

Auch dieses Phänomen ist förderlich für den Markt, kann aber den Abschluss von Transaktionen verlangsamen, durch Eigentümer, die auf eine mögliche Erholung der Preise warten – was Prognostiker auszuschließen scheinen.

Ein Chancenmarkt für diejenigen mit größerem Spielraum

Eines ist sicher: Immobilientransaktionen erfordern seit der Gesundheitskrise eine verstärkte Vorbereitung und Ressourcen. Die Auswahl der Kreditnehmer bleibt anspruchsvoll, was deutlich sichtbar ist: Der Makler Finance Teil nous sagt, dass die durchschnittliche Kaution, die vor einem Jahr bei 29.405 € lag, nun 62.176 € beträgt! Dies kann jedoch dadurch erklärt werden, dass die Bremswirkung des Wuchersatzes Anträge mit dem höchsten Kautionsverhältnis begünstigt und andere Anträge vorübergehend auf Eis gelegt hat.

Der durchschnittliche Kreditbetrag ist seinerseits stabil geblieben (bei 236.412 € im September), aber das zum Borrowen erforderliche Einkommen ist erheblich gestiegen, um etwa 40%.

Nehmen wir also an, dass diejenigen mit ausreichendem (erheblichem?) Einkommen gute Geschäfte machen können, auf einem Markt, auf dem der Wettbewerb weniger intensiv ist. Eine gute Zeit zum Kaufen, kurz gesagt!

Inflation, vorteilhaft für den Immobilienmarkt

Schließlich macht die anhaltende Inflation bei der vasten Mehrheit der Verbrauchsgüter und -dienstleistungen Immobilien zu einem begehrten Zufluchtsort für Sparer, noch mehr als zuvor. Anstatt die Entwertung der Ersparnisse zu erleiden, ist es indeed profitabel, sie in ein Immobilienprodukt zu investieren, dessen monatliche Zahlungen sich nicht ändern werden und dessen Wert trotz Inflation über die Zeit bestehen muss.

Erneut zeigt Immobilien ihre Stärke als beruhigende Investition, angesichts der Inflation und angesichts des geopolitischen Kontexts, der sich direkt auf andere Anlageformen auswirkt. Mit einer beispielligen Situation, deren Folgen und Ausgang völlig unbekannt bleiben, wenden sich Eigennutzer und Investoren instinktiv dem Betongold zu.

2023 sollte daher einen erneuten Anstieg der Zinssätze sehen und möglicherweise eine genuine Reduktion der Verkaufspreise einleiten, die noch bestätigt werden muss. Ein solches Schema würde die Erwerbskosten ausgleichen und erneut eine starke Nachfrage aufrechterhalten: Zweifellos wird es dem Immobilienmarkt noch lange gut gehen!

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