Mercado inmobiliario: va bien

Los últimos acontecimientos en el mercado inmobiliario habían hecho temer una situación difícil para compradores y vendedores, así como para los profesionales del sector. La subida de los tipos de interés, el ajuste demasiado lento del tipo de usura, la incertidumbre de la política bancaria y la espera relacionada con el contexto político y geopolítico crean una situación sin precedentes con consecuencias potencialmente significativas.

Sin embargo, por varias razones, puede respirar tranquilo independientemente de su situación: el mercado inmobiliario francés se mantiene robusto y, a pesar de ciertos factores que podrían ralentizar el apetito de los compradores, ninguna sombra de recesión grave o colapso se cierne en los próximos meses. Un análisis más detallado de las tendencias a finales de 2022.

La subida de los tipos de interés continúa

Esta es probablemente la noticia más esperada: la subida de los tipos de interés continúa. Desde el punto más bajo observado en octubre de 2021, su valor puede estimarse que se ha duplicado prácticamente en un año.

Obtener un préstamo por debajo del umbral del 2% se está complicando para una solicitud decente, a más de 20 años. En octubre de 2022, los préstamos se concedían, por tanto, a tipos medios de:

• 1,7% a 15 años, frente al 0,95% hace un año;
• 1,9% a 20 años, frente al 1,1% en octubre de 2021;
• 2,1% a 25 años, frente al 1,35% el año pasado.

Pedir dinero prestado cuesta más, y muchas familias necesitan revisar su financiación o sus ambiciones en cuanto al tamaño o la ubicación geográfica del inmueble a comprar. Sin embargo, hay que señalar que la inflación de los tipos en Francia sigue siendo razonable en comparación con otros países como Estados Unidos, ¡donde el tipo medio de un préstamo concedido a 30 años (el plazo más habitual en EE. UU.) supera el 7%!

Esperemos que la evolución de los tipos franceses no siga la tendencia americana, ya que este tipo medio a 30 años era de solo el 3% el año pasado… El estudio del Observatorio Crédito Logement CSA nos indica que los expertos apostan por un aumento de los tipos de interés medios que podría rondar el 3% en 2023, antes de estabilizarse en un nivel inferior en 2024. ¡Continuará!

El nuevo tipo de usura ofrece una flexibilidad bienvenida pero insuficiente

Como consecuencia lógica de la subida de los tipos de interés, el tipo de usura sigue el mismo camino y permite a los bancos satisfacer un mayor número de solicitudes de préstamo pasando del 2,57% al 3,05%.

Sin embargo, hay que temer que el efecto beneficioso sobre el mercado sea efímero, dada la continued rise in interest rates. A new blockage situation is already looming on the horizon, as banks have taken advantage of the usury rate increase to boost their own rate tables: an average increase of 0.3 points is observed in the interest rates offered at the beginning of October. Many applications should once again hit the impassable barrier of usury.

Si parece justo esperar que el nuevo ajuste a principios de año permita una vez más satisfacer un número significativo de solicitudes, hay que señalar que el bloqueo del tipo de usura simplemente ralentiza la finalización de las transacciones, no el mercado en sí.

Los precios inmobiliarios suben, pero…

Las posibles dificultades para financiar una adquisición no parecen afectar al dinamismo del mercado inmobiliario. La oferta sigue enfrentándose a una fuerte demanda y, como resultado, los precios continúan su ascenso: +4,6% desde enero según el barómetro nacional preparado por MeilleursAgents y publicado en octubre de 2022, y +0,3% solo en septiembre.

Sin embargo, parece que está surgiendo una inversión de la tendencia en las grandes ciudades, aunque es demasiado pronto para decir si será duradera. París está viendo así su nivel de precios caer 0,5 puntos en un mes, y 0,4 puntos desde principios de año según el IPI publicado por MeilleursAgents y Les Echos. El podio, sin embargo, corresponde a Burdeos, cuyos precios cayeron un 0,9% en un mes, seguido de Estrasburgo y Toulouse con caídas de precios del 0,8% y 0,7% respectivamente.

Una vez más, este fenómeno es beneficioso para el mercado pero puede ralentizar la finalización de las transacciones, a través de propietarios que esperan y vigilan una posible recuperación de los precios, algo que los expertos parecen descartar.

Un mercado de oportunidades para quienes tienen mayores medios

Una cosa es cierta: las transacciones inmobiliarias han requerido mayor preparación y recursos desde la crisis sanitaria. La selección de prestatarios sigue siendo exigente, lo cual es claramente visible en los hechos: el intermediario Finance Conseil nos dice que el depósito medio, que era de 29.405 € hace un año, ¡ahora es de 62.176 €! Esto puede explicarse, sin embargo, por el freno del tipo de usura haber favorecido las solicitudes con la mayor ratio de depósito, poniendo otras solicitudes temporalmente en espera.

El importe medio del préstamo, por su parte, se ha mantenido estable (en 236.412 € en septiembre), pero los ingresos necesarios para pedir prestado han aumentado sustancialmente, alrededor del 40%. Supongamos entonces que quienes tienen ingresos suficientes (¿sustanciales?) tienen buenas ofertas que hacer, en un mercado donde la competencia es menos feroz. Un buen momento para comprar, en definitiva.

La inflación, beneficiosa para el mercado inmobiliario

Finalmente, la inflación continuing on the vast majority of consumer goods and services makes property a sought-after refuge for savers, even more than before. Rather than suffering the devaluation of savings, it is indeed profitable to place them in a property product whose monthly payments will not change and whose value, over time, must endure despite inflation.

Once again, property shows its strength as a reassuring investment, in the face of inflation and given the geopolitical context that directly impacts other forms of investment. With an unprecedented situation whose consequences and outcome remain a complete unknown, owner-occupiers and investors instinctively turn to bricks and mortar.

2023 should therefore see interest rates rise again, and potentially initiate a genuine reduction in sale prices that remains to be confirmed. Such a scheme would balance acquisition costs and once again maintain strong demand: without doubt, the market will continue to do well for a long time to come!