שוק הנדל"ן: זה נראה טוב

ההתפתחויות האחרונות בשוק הנדל“ן עוררו חששות מפני מצב קשה עבור קונים ומוכרים, וכן עבור אנשי מקצוע בתעשייה. עליית ריבית, שיעור הריבית המשפטית שמותאם באיטיות רבה מדי, מדיניות בנקאית לא ודאית והמתנה הקשורה להקשר הפוליטי והגיאופוליטי יוצרים מצב חסר תקדים עם השלכות פוטנציאליות משמעותיות.

מספר סיבות, עם זאת, מאפשרות לכם לנשום בהקלה ללא קשר למצבכם: שוק הנדל“ן הצרפתי נשאר איתן, ולמרות גורמים מסוימים שעלולים להאט את התיאבון של הקונים, אין צל של מיתון חמור או קריסה מאיים בחודשים הקרובים. מבט מקרוב על המגמות בסוף 2022.

העלאות ריבית נמשכות

זו כנראה החדשות המצופות ביותר: העלאות הריבית נמשכות. מאז הנקודה הנמוכה שנצפתה באוקטובר 2021, הערך שלהן stimate להיות כמעט הוכפל בשנה אחת.

קבלת הלוואה מתחת לסף של 2% הופכת מסובכת לבקשה סבירה, לתקופה של 20 שנה או יותר. באוקטובר 2022, הלוואות ניתנו אם כך בשיעורי ריבית ממוצעים של:

• 1.7% על פני 15 שנה, לעומת 0.95% לפני שנה;
• 1.9% על פני 20 שנה, לעומת 1.1% באוקטובר 2021;
• 2.1% על פני 25 שנה, לעומת 1.35% בשנה שעברה.

לוואה אם כך עולה יותר, ומשקי בית רבים צריכים לעדכן את המימון שלהם – או את שאיפותיהם מבחינת גודל או מיקום גיאוגרפי של הנכס לרכישה. יש לציין, עם זאת, שהתנפחות הריבית בצרפת נשארת סבירה בהשוואה למדינות אחרות כמו ארצות הברית, שם שיעור הריבית הממוצע להלוואה לתקופה של 30 שנה (התקופה הנפוצה ביותר בארה“ב) עולה על 7%!

נקווה שהתפתחות הריבית הצרפתית לא תלך בעקבות המגמה האמריקאית, שכן שיעור הריבית הממוצע הזה ל-30 שנה היה רק 3% בשנה שעברה… המחקר של Crédit Logement CSA Observatory מספר לנו שהמומחים מהמרים על עלייה בשיעורי הריבית הממוצעים שעשויה להתקרב ל-3% ב-2023, לפני שתתייצב ברמה נמוכה יותר ב-2024. להמשך!

שיעור הריבית המשפטית החדש מספק גמישות מבורכת אך לא מספקת

כתוצאה לוגית מעליית הריבית, שיעור הריבית המשפטית נע באותו כיוון ומאפשר לבנקים לספק מספר גדול יותר של בקשות הלוואה על ידי מעבר מ-2.57% ל-3.05%.

עם זאת, יש לחשוש שהאפקט המיטיב על השוק יהיה קצר מועד, בהתחשב בעלייה המתמשכת של הריבית. מצב חסימה חדש כבר מאיים באופק, שכן הבנקים ניצלו את עליית שיעור הריבית המשפטית כדי לחזק את לוחות הריבית שלהם: עלייה ממוצעת של 0.3 נקודות נצפית בריביות המוצעות בתחילת אוקטובר. בקשות רבות צריכות שוב להיתקל במחסום הבלתי עביר של שיעור הריבית המשפטית.

אם נראה הוגן לקוות שההתאמה החדשה בתחילת השנה תאפשר שוב למספר משמעותי של בקשות להתקיים, יש להדגיש שחסימת שיעור הריבית המשפטית פשוט מאטה את השלמת העסקאות, לא את השוק עצמו.

מחירי הנדל“ן עולים, אבל…

הקשיים הפוטנציאליים במימון רכישה אינם נראים משפיעים על הדינמיות של שוק הנדל“ן. ההיצע עדיין מתמודד עם ביקוש חזק ו, כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים לעלות: +4.6% מאז ינואר לפי הברומטר הלאומי שהוכן על ידי MeilleursAgents ופורסם באוקטובר 2022, ו-+0.3% לחודש ספטמבר בלבד.

עם זאת, נראה שהיפוך מגמה מתגבש בערים הגדולות, אם כי עדיין מוקדם לומר האם הוא יהיה מתמשך. פריז כך רואה את רמת המחירים שלה יורדת ב-0.5 נקודות בחודש אחד, וב-0.4 נקודות מתחילת השנה לפי ה-IPI שפורסם על ידי MeilleursAgents ו-Les Echos.
הפודיום, עם זאת, שייך לבורדו, שמחיריה ירדו ב-0.9% בחודש אחד, ואחריה מגיעות שטרסבורג וטולוז עם ירידות מחירים של 0.8% ו-0.7% בהתאמה.

שוב, תופעה זו מיטיבה עם השוק אך עלולה להאט את השלמת העסקאות, דרך בעלי נכסים שמחכים וצופים בהתאוששות אפשרית במחירים – שהתחזיות נראות שוללות.

שוק הזדמנויות לבעלי אמצעים גדולים יותר

דבר אחד בטוח: עסקאות נדל“ן דרשו הכנה ומשאבים מוגברים מאז משבר הבריאות. בחירת הלווים נשארת תובענית, מה שנראה בבירור בעובדות: הברוקר Finance Conseil מספר לנו שהמקדם הממוצע, שעמד על €29,405 לפני שנה, עכשיו עומד על €62,176! זה, עם זאת, ניתן להסביר על ידי הבלם של שיעור הריבית המשפטית שהעדיף בקשות עם יחס המקדם הגבוה ביותר, שמר על בקשות אחרות זמנית על המתנה.

סכום ההלוואה הממוצע, מצדו, נשאר יציב (ב-€236,412 בספטמבר), אך ההכנסה הנדרשת ללוואה עלתה משמעותית, בסביבות 40%.
אם כך, בואו נניח שלבעלי ההכנסה המספקת (משמעותית?) יש עסקאות טובות לעשות, בשוק שבו התחרות פחות עזה. זמן טוב לקנות, בקיצור!

אינפלציה, מיטיבה עם שוק הנדל“ן

לבסוף, האינפלציה שממשיכה על מרבית המוצרים והשירותים לצרכן הופכת את הנדל“ן למקלט מבוקש לחוסכים, אפילו יותר מבעבר. במקום לסבול מפיחות החסכונות, אכן משתלם להפקיד אותם במוצר נדל”ן שתשלומיו החודשיים לא ישתנו ושערכו, לאורך זמן, חייב להחזיק מעמד למרות האינפלציה.

שוב, הנדל“ן מראה את כוחו כהשקעה מרגיעה, מול אינפלציה ובהתחשב בהקשר הגיאופוליטי שמשפיע ישירות על צורות השקעה אחרות. עם מצב חסר תקדים שהתוצאות והסיום שלו נשארים חידה מוחלטת, דיירים ומשקיעים פונים באינסטינקט לנדל”ן.

2023 אם כך צריך לראות עלייה נוספת בריבית, ופוטנציאלית ליזום הפחתה אמיתית במחירי המכירה שנותרת לאישור. תוכנית כזו תאזן את עלויות הרכישה ושוב תשמור על ביקוש חזק: ללא ספק, שוק הנדל“ן ימשיך לעשות טוב עוד זמן רב!