Een hypotheek verkrijgen als expat in het Covid-19-tijdperk

De vastgoedsector heeft zich veerkrachtig getoond tijdens de gezondheidscrisis. Ondanks twee lockdowns in 2020 meldt de laatste Economische Nota van de Franse notarissen een daling van het verkoopvolume van slechts 4% jaar-op-jaar, met 1.024.000 transacties per 31 december 2020. Hypotheekleningen presteerden ook goed, met €252 miljard aan kredieten voor het jaar (inclusief hypotheekheronderhandelingen). De rentes bleven laag en de kredietvoorwaarden waren gunstig. Echter, voor niet-ingezetenen is de financiering voor expats complexer geworden. Hier is een update over de huidige situatie.

**Uw hypotheek op afstand verkrijgen

**

Aantrekkelijke hypotheekrentes hebben het banks jarenlang mogelijk gemaakt nieuwe klanten te werven. Zodra deze klanten bij de bank zijn aangesloten, kan de bankier hen andere financiële producten aanbieden die winstgevender zijn voor de bank. Vaker wel dan niet is het startpunt voor deze commerciële relatie tussen de lener en de bankier het openen van een bankrekening. Deze rekeningopening is daarom een noodzakelijke voorwaarde voor het verkrijgen van een kredietfaciliteit en wordt gewoonlijk persoonlijk bij een bankfiliaal uitgevoerd.

Maar in een gezondheidscontext waarin sluiting van grenzen reizen van het ene naar het andere land moeilijk of zelfs onmogelijk heeft gemaakt, en waar van de ene op de andere dag quarantaines werden opgelegd, hebben niet-ingezetenen niet kunnen reizen om hun rekeningen te openen.

Hoewel een deel van de hypotheekaanvraag op afstand kan worden ingevuld, vereisen veel banken dat zij de cliënten aan wie zij een hypotheek zullen verlenen ontmoeten om deze administratieve procedures persoonlijk uit te voeren. Door contact op te nemen met een hypotheekmakelaar voor niet-ingezetenen, kunt u dit probleem omzeilen. Inderdaad, afhankelijk van uw land, nationaliteit en professionele situatie kunnen sommige banken u een hypotheek op afstand verlenen met een zeer kleine verhoging van uw hypotheekrente.

Er is sinds Covid-19 wat versoepeling geweest op dit punt. Sommige banken voor wie dit voorheen ondenkbaar was, hebben nu hun processen herzien om zich aan te passen aan de gezondheidscontext en het openen van rekeningen op afstand mogelijk te maken. De voorwaarden voor een hypotheek op afstand zijn niet bij elke bank hetzelfde. Deze procedure bestaat soms eenvoudig uit het verifiëren van uw identiteit bij de Franse ambassade in uw land van verblijf. Deze vereenvoudigde procedures op afstand zijn echter niet altijd mogelijk. Inderdaad, een bank zal systematisch geen financiering op afstand accepteren, afhankelijk van de herkomst van uw aanvraag. Als deze afkomstig is van een makelaar met wie zij regelmatig werkt en er een vertrouwensrelatie met laatstgenoemde is opgebouwd, dan zal er geen probleem zijn. Anders zal uw aanvraag waarschijnlijk afwijzing ondervinden. Het is dus belangrijker dan ooit om contact op te nemen met een hypotheekmakelaar die gewend is aan zaken met niet-ingezetenen en die door bankiers wordt erkend als expert op dit gebied.

**Strengere kredietvoorwaarden voor niet-ingezetenen

**

De gezondheidscrisis heeft de onzekerheid en de angst van banken voor betalingsachterstanden bij dossiers van ingezetenen en nog meer bij die van expats versterkt. De financieringsvoorwaarden zijn aangescherpt, met name met de aanbevelingen van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit, die een schuldquote van maximaal 35% vaststelt (inclusief verzekering van de lener). Sommige grote bankgroepen die internationale klanten financierden vóór de pandemie, doen dit niet meer of hebben hun activiteit vertraagd. Als u zonder de hulp van een makelaar procedeert, is het daarom moeilijk te weten welke banken hypotheekaanvragen van niet-ingezetenen accepteren.

Onder normale omstandigheden is toegang tot krediet voor niet-ingezetenen altijd complexer geweest dan voor ingezetenen, om meerdere redenen:

• Regelgevende beperkingen: de bankomgeving wordt steeds meer gereguleerd door internationale wetten om de financiering van frauduleuze operaties en witwassen te controleren.
• Studie en samenstelling van het dossier: door uw professionele en fiscale omgeving vereist de studie van uw dossier en ondersteunende documenten (loonstroken, arbeidscontracten…), vaak in een vreemde taal, middelen en analytische capaciteiten die niet alle bankiers noodzakelijkerwijs bezitten.

Dit is waarom de kredietvoorwaarden voor expats nooit hetzelfde zijn geweest als voor ingezetenen. Om het risico bij de financiering van deze klantenkring te compenseren, vereisen banken vaak bankgaranties van expats (bijvoorbeeld het verpanden van een spaarbedrag) en bieden rentes die 0,3 tot 0,5 punten hoger zijn dan die voor ingezetenen. Gezien de historisch lage huidige rentes is deze opslag echter verwaarloosbaar. Frankrijk blijft niettemin een van de landen met de laagste vastrentende leningen en waar het mogelijk is om over veel langere termijnen te lenen dan in andere landen. De leenlimieten zijn ook veel royaler in het buitenland voor niet-ingezetenen investeerders. Terwijl Frankrijk soms tot 90% van de vastgoedwaarde kan financieren, gaan Spanje en Italië niet verder dan 70%.

Een eigen inbreng is ook een essentiële voorwaarde voor het verkrijgen van uw hypotheek als expat. Deze moet 20% tot 30% bedragen, inclusief alle kosten (notaris, bank, garantie of bemiddeling), en de herkomst moet zeer duidelijk zijn, aangezien de bank u kan vragen te rechtvaardigen waar het vandaan komt. Ondanks deze toe te kennen voorwaarden, en dit is nog meer waar tijdens een gezondheidscrisis, zal een haalbaarheidsstudie uitgevoerd vóór uw woningzoektocht met een makelaar voor niet-ingezetenen u in staat stellen te weten wat de blokkerende punten zijn voor het verkrijgen van een hypotheek. U kunt uw dossier vervolgens aanpassen aan de vereisten van de banken op advies van uw hypotheekmakelaar. Als er geen obstakels zijn, kunt u procederen met een hypotheeksimulatie waarbij uw makelaar u een raming van de hypotheekrente zal geven. Hoe eerder u uw financieringsaanvraag indient, hoe groter de kans dat uw project slaagt.

**De bijzondere situatie van hypotheken voor Britse niet-ingezetenen

**

Verzoeken van in het buitenland wonende Fransen die naar Frankrijk willen terugkeren om dichter bij hun families te zijn en niet langer beperkt te worden in hun bewegingen door quarantaines, zijn explosief gestegen. Dit is met name het geval voor Fransen die in het Verenigd Koninkrijk wonen. Velen van hen keren terug naar Frankrijk terwijl ze hun buitenlandse arbeidscontracten behouden. Ze zoeken hoofdverblijven in Frankrijk en zijn bijzonder talrijk in het verwerven van woningen in zonnige regio’s zoals de PACA-regio.

Deze Britse niet-ingezetenen zijn onlangs grotere moeilijkheden tegengekomen met hun financiering als gevolg van de inwerkingtreding van Brexit. Bankinstellingen hebben een mogelijke economische vertraging over het Kanaal anticipeerd en zijn voorzichtiger naar hen toe geweest. Franse banken wenden zich echter niet af van deze waardevolle klantenkring, waarvan het inkomen vaak hoger is dan in Frankrijk. Als u een Britse niet-ingezetene bent en naar Frankrijk wilt terugkeren, zorg er dan voor dat u uw financiering valideert voordat u een koopovereenkomst ondertekent om uzelf alle kans op succes te geven!