Ottenere un mutuo da espatriato nell'era del Covid-19

Il settore immobiliare si è dimostrato resiliente durante la crisi sanitaria. Nonostante i due lockdown nel 2020, l’ultima Nota Economica dei Notai Francesi riporta un calo del volume delle vendite di appena il 4% anno su anno, con 1.024.000 transazioni al 31 dicembre 2020. Anche i prestiti ipotecari hanno registrato buone performance, con 252 miliardi di euro di crediti erogati nell’anno (incluse le rinegoziazioni ipotecarie). I tassi sono rimasti bassi e le condizioni di accesso al credito sono state favorevoli. Tuttavia, per i non residenti, il finanziamento per gli espatriati è diventato più complesso. Ecco un aggiornamento sulla situazione attuale.

Ottenere il mutuo a distanza

I tassi ipotecari attraenti hanno permesso alle banche di acquisire nuovi clienti per diversi anni. Una volta che questi clienti hanno aderito alla banca, il banker può offrire loro altri prodotti finanziari più redditizi per la banca. Il più delle volte, il punto di partenza per questa relazione commerciale tra il mutuatario e il banker è l’apertura di un conto bancario. Questa apertura del conto è quindi una condizione necessaria per ottenere un finanziamento e di solito viene effettuata di persona presso una filiale bancaria.

Ma in un contesto sanitario in cui le chiusure dei confini hanno reso difficile o impossibile viaggiare da un paese all’altro, e dove le quarantene sono state imposte da un giorno all’altro, i non residenti non hanno potuto viaggiare per aprire i propri conti.

sebbene parte della domanda di mutuo possa essere completata a distanza, molte banche richiedono di incontrare i clienti a cui concederanno un mutuo per svolgere queste procedure amministrative di persona. Contattando un mediatore creditizio per non residenti, è possibile aggirare questo problema. Infatti, a seconda del vostro paese, nazionalità e situazione professionale, alcune banche potrebbero concedervi un mutuo a distanza con un piccolissimo aumento del tasso ipotecario.

Da quando è scoppiato il Covid-19 ci sono state alcune agevolazioni su questo punto. Alcune banche per le quali questo era impensabile prima hanno ora rivisto i loro processi per adattarsi al contesto sanitario e permettere l’apertura del conto a distanza. I termini per un mutuo a distanza non sono gli stessi da una banca all’altra. Questa procedura a volte consiste semplicemente nel verificare la vostra identità presso l’Ambasciata francese nel vostro paese di residenza. Tuttavia, queste procedure semplificate a distanza non sono sempre possibili. Infatti, una banca non accetterà sistematicamente un finanziamento a distanza a seconda dell’origine della vostra domanda. Se proviene da un mediatore con cui collabora regolarmente e con il quale è stata stabilita una relazione di fiducia, non ci sarà alcun problema. Altrimenti, la vostra domanda potrebbe essere respinta. È quindi più importante che mai contattare un mediatore creditizio abituato ai casi di non residenti e riconosciuto come esperto in materia dagli operatori bancari.

Condizioni di accesso al credito più rigide per i non residenti

La crisi sanitaria ha aumentato l’incertezza e la paura delle banche di inadempimenti sui file dei residenti e ancor più su quelli degli espatriati. Le condizioni di finanziamento si sono inasprite, in particolare con le raccomandazioni dell’Alto Consiglio per la Stabilità Finanziaria, che fissa un rapporto debito/reddito non superiore al 35% (incluse le assicurazioni del mutuatario). Alcuni grandi gruppi bancari che finanziavano clienti internazionali prima della pandemia non lo fanno più o hanno rallentato la loro attività. Se procedete senza l’aiuto di un mediatore, è quindi difficile sapere quali banche accettano domande di mutuo da non residenti.

In circostanze normali, accedere al credito per i non residenti è sempre stato più complesso che per i residenti, per molteplici ragioni:

• Vincoli normativi: l’ambiente bancario è sempre più regolato da leggi internazionali per controllare il finanziamento di operazioni fraudolente e il riciclaggio di denaro.
• Studio e assemblaggio della pratica: a causa del vostro ambiente professionale e fiscale, lo studio della vostra pratica e dei documenti di supporto (buste paga, contratti di lavoro…), spesso in una lingua straniera, richiede risorse e capacità analitiche che non tutti i banker necessariamente possiedono.

Ecco perché le condizioni di accesso al credito per gli espatriati non sono mai state le stesse dei residenti. Per compensare il rischio assunto nel finanziamento di questa clientela, le banche spesso richiedono garanzie bancarie agli espatriati (pegno di un importo di risparmio, ad esempio) e offrono tassi da 0,3 a 0,5 punti superiori rispetto a quelli per i residenti. Tuttavia, dato che i tassi attualmente storicamente bassi, questo supplemento è trascurabile. Tuttavia, la Francia rimane uno dei paesi che offre i tassi fissi più bassi e dove è possibile contrarre prestiti su termini molto più lunghi rispetto ad altri paesi. I limiti di finanziamento sono anche molto più generosi all’estero per gli investitori non residenti. Mentre la Francia a volte può finanziare fino al 90% del valore dell’immobile, la Spagna e l’Italia non superano il 70%.

Un deposito è anche una condizione essenziale per ottenere il mutuo come espatriato. Deve essere dal 20% al 30% incluse tutte le spese (notaio, banca, garanzia o mediazione) e la sua origine deve essere molto chiara poiché la banca potrebbe chiedervi di giustificare da dove proviene. Nonostante queste condizioni di concessione da rispettare, ancora una volta, e questo è ancora più vero durante una crisi sanitaria, uno studio di fattibilità effettuato prima della ricerca dell’immobile con un mediatore per non residenti vi permetterà di sapere quali sono i punti bloccanti per ottenere un mutuo. Potrete poi adeguare la vostra pratica ai requisiti delle banche seguendo il consiglio del vostro mediatore creditizio. Se non ci sono ostacoli, potrete procedere con una simulazione di mutuo in cui il mediatore vi darà una stima del tasso ipotecario. Più presto presentate la domanda di finanziamento, più è probabile che il vostro progetto abbia successo.

La situazione particolare dei mutui per i non residenti britannici

Le richieste dei francesi che vivono all’estero e che desiderano tornare in Francia per essere più vicini alle proprie famiglie, e non essere più vincolati nei loro movimenti dalle quarantene, sono aumentate vertiginosamente. È il caso in particolare dei francesi che vivono nel Regno Unito. Molti di loro stanno tornando in Francia mantenendo i loro contratti di lavoro esteri. Cercano residenze primarie in Francia e sono particolarmente numerosi nell’acquisire immobili in regioni soleggiate come la regione PACA.

Questi non residenti britannici hanno recentemente incontrato maggiori difficoltà con il loro finanziamento a causa dell’entrata in vigore della Brexit. Gli istituti bancari hanno anticipato un possibile rallentamento economico sulla Manica e sono stati più cauti nei loro confronti. Tuttavia, le banche francesi non si stanno allontanando da questa preziosa clientela i cui redditi sono spesso superiori a quelli in Francia. Se siete un non residente britannico e desiderate tornare in France, assicuratevi di validare il finanziamento prima di firmare qualsiasi accordo di vendita per darvi ogni possibilità di successo!