Eine Hypothek als Expatriate im Covid-19-Zeitalter

Der Immobiliensektor hat sich während der Gesundheitskrise als widerstandsfähig erwiesen. Trotz zwei Lockdowns im Jahr 2020 meldet die neueste Wirtschaftsnote der französischen Notare einen Rückgang des Verkaufsvolumens von nur 4% im Jahresvergleich, mit 1.024.000 Transaktionen zum 31. Dezember 2020. Auch die Hypothekenkreditvergabe verlief gut, mit 252 Milliarden Euro an Krediten für das Jahr (einschließlich Hypothekenumschuldungen). Die Zinssätze blieben niedrig und die Bedingungen für den Kreditzugang waren günstig. Für Nichtansässige ist die Finanzierung für Expats jedoch komplexer geworden. Hier ist ein Update zur aktuellen Situation.

Ihre Hypothek remote abschließen

Attraktive Hypothekenzinsen haben es den Banken ermöglicht, seit mehreren Jahren neue Kunden zu gewinnen. Sobald diese Kunden bei der Bank sind, kann der Banker ihnen andere, profitablere Finanzprodukte anbieten. Der Ausgangspunkt für diese kommerzielle Beziehung zwischen dem Kreditnehmer und dem Banker ist meist die Eröffnung eines Bankkontos. Diese Kontoeröffnung ist daher eine notwendige Voraussetzung für die Gewährung eines Kredits und wird normalerweise persönlich in einer Bankfiliale durchgeführt.

Aber in einem Gesundheitskontext, in dem Grenzschließungen Reisen von einem Land in ein anderes erschwert oder sogar unmöglich gemacht haben und in dem von einem Tag auf den anderen Quarantänen verhängt wurden, konnten Nichtansässige nicht reisen, um ihre Konten zu eröffnen.

Obwohl ein Teil des Hypothekenantrags remote ausgefüllt werden kann, verlangen viele Banken ein persönliches Treffen mit den Kunden, denen sie eine Hypothek gewähren möchten, um diese administrativen Verfahren durchzuführen. Durch die Kontaktaufnahme mit einem Hypothekenmakler für Nichtansässige können Sie dieses Problem umgehen. Tatsächlich können Ihnen je nach Ihrem Land, Ihrer Nationalität und Ihrer beruflichen Situation einige Banken eine Remote-Hypothek mit einer sehr geringen Erhöhung Ihres Hypothekenzinssatzes gewähren.

Seit Covid-19 gibt es in dieser Hinsicht einige Erleichterungen. Einige Banken, denen dies vorher undenkbar erschien, haben ihre Prozesse überprüft, um sich an den Gesundheitskontext anzupassen und eine remote Kontoeröffnung zu ermöglichen. Die Bedingungen für eine Remote-Hypothek sind nicht bei jeder Bank gleich. Dieses Verfahren umfasst manchmal einfach die Überprüfung Ihrer Identität bei der französischen Botschaft in Ihrem Wohnsitzland. Diese vereinfachten Remote-Verfahren sind jedoch nicht immer möglich. Tatsächlich wird eine Bank eine Remote-Finanzierung nicht systematisch akzeptieren, abhängig von der Herkunft Ihres Antrags. Wenn dieser von einem Makler stammt, mit dem sie regelmäßig zusammenarbeitet und eine Vertrauensbeziehung zu diesem besteht, dann wird es kein Problem geben. Ansonsten ist Ihr Antrag wahrscheinlich mit einer Ablehnung konfrontiert. Es ist daher wichtiger denn je, einen Hypothekenmakler zu kontaktieren, der an Fälle von Nichtansässigen gewöhnt und von den Bankakteuren als Experte auf diesem Gebiet anerkannt ist.

Strengere Kreditzugangsbedingungen für Nichtansässige

Die Gesundheitskrise hat die Unsicherheit und die Angst der Banken vor Zahlungsausfällen bei Akten von Ansässigen und noch mehr bei denen von Expats verstärkt. Die Finanzierungsbedingungen wurden verschärft, insbesondere durch die Empfehlungen des Hohen Rates für Finanzstabilität, der ein Verschuldungsquotenverhältnis von maximal 35% festlegt (einschließlich der Kreditnehmerversicherung). Einige große Bankengruppen, die internationale Kunden vor der Pandemie finanzierten, tun dies nicht mehr oder haben ihre Aktivität verlangsamt. Wenn Sie ohne die Hilfe eines Maklers vorgehen, ist es daher schwierig zu wissen, welche Banken Hypothekenanträge von Nichtansässigen akzeptieren.

Unter normalen Umständen war der Zugang zu Krediten für Nichtansässige aus mehreren Gründen immer komplexer als für Ansässige:

• Regulatorische Einschränkungen: Das Bankenumfeld wird zunehmend durch internationale Gesetze reguliert, um die Finanzierung betrügerischer Operationen und Geldwäsche zu kontrollieren.
• Prüfung und Zusammenstellung der Akte: Aufgrund Ihrer beruflichen und steuerlichen Umgebung erfordert die Prüfung Ihrer Akte und der Unterlagen (Gehaltsabrechnungen, Arbeitsverträge…), oft in einer fremden Sprache, Ressourcen und analytische Fähigkeiten, die nicht alle Banker unbedingt besitzen.

Aus diesem Grund waren die Kreditzugangsbedingungen für Expats nie dieselben wie für Ansässige. Um das Risiko bei der Finanzierung dieser Kundschaft auszugleichen, verlangen Banken oft eine bankmäßige Sicherheit von Expats (z.B. die Verpflegung eines Sparbetrags) und bieten Zinssätze an, die 0,3 bis 0,5 Punkte höher sind als die für Ansässige. Angesichts der historisch niedrigen aktuellen Zinssätze ist dieser Aufschlag jedoch vernachlässigbar. Frankreich bleibt dennoch eines der Länder mit den niedrigsten Festzinsen und wo es möglich ist, über viel längere Zeiträume zu leihen als in anderen Ländern. Die Kreditlimits sind auch im Ausland für nichtansässige Investoren viel großzügiger. Während Frankreich manchmal bis zu 90% des Immobilienwerts finanzieren kann, erreichen Spanien und Italien nicht mehr als 70%.

Eine Eigenleistung ist ebenfalls eine wesentliche Voraussetzung für die Erlangung Ihrer Hypothek als Expat. Sie muss 20% bis 30% einschließlich aller Gebühren (Notar, Bank, Garantie oder Makler) betragen, und ihre Herkunft muss sehr klar sein, da die Bank Sie möglicherweise auffordern kann zu rechtfertigen, woher sie stammt. Trotz dieser einzuhaltenden Gewährungsbedingungen, und das gilt umso mehr während einer Gesundheitskrise, ermöglicht eine vor Ihrer Immobiliensuche mit einem auf Nichtansässige spezialisierten Makler durchgeführte Machbarkeitsstudie Ihnen zu wissen, was die Stolpersteine für die Erlangung einer Hypothek sind. Sie können dann Ihre Akte auf den Rat Ihres Hypothekenmaklers hin an die Anforderungen der Banken anpassen. Wenn keine Hindernisse bestehen, können Sie mit einer Hypotheksimulation fortfahren, bei der Ihr Makler Ihnen eine Schätzung des Hypothekenzinssatzes gibt. Je früher Sie Ihren Finanzierungsantrag einreichen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Ihr Projekt erfolgreich ist.

Die besondere Situation von Hypotheken für britische Nichtansässige

Die Anfragen von im Ausland lebenden Franzosen, die nach Frankreich zurückkehren möchten, um ihren Familien näher zu sein und nicht mehr durch Quarantänen in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt zu sein, sind in die Höhe geschnellt. Dies gilt insbesondere für Franzosen, die im Vereinigten Königreich leben. Viele von ihnen kehren nach Frankreich zurück, während sie ihre ausländischen Arbeitsverträge behalten. Sie suchen Hauptwohnsitze in Frankreich und sind besonders zahlreich beim Erwerb von Immobilien in sonnigen Regionen wie der Region Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Diese britischen Nichtansässigen haben kürzlich aufgrund des Inkrafttretens des Brexit größere Schwierigkeiten bei ihrer Finanzierung erfahren. Bankinstitute haben einen möglichen wirtschaftlichen Abschwung auf der Insel antizipiert und waren ihnen gegenüber vorsichtiger. Französische Banken wenden sich jedoch nicht von dieser wertvollen Kundschaft ab, deren Einkommen oft höher ist als in Frankreich. Wenn Sie ein britischer Nichtansässiger sind und nach Frankreich zurückkehren möchten, sollten Sie unbedingt Ihre Finanzierung validieren, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, um sich alle Erfolgschancen zu geben!