Obtener una hipoteca como expatriado en la era del Covid-19

El sector inmobiliario ha demostrado ser resiliente durante la crisis sanitaria. A pesar de los dos confinamientos en 2020, la última Nota Económica de los Notarios franceses registra un descenso del volumen de ventas de apenas el 4% interanual, con 1.024.000 transacciones a 31 de diciembre de 2020. La financiación hipotecaria también obtuvo buenos resultados, con 252.000 millones de euros en créditos concedidos durante el año (incluyendo renegociaciones hipotecarias). Los tipos de interés se mantuvieron bajos y las condiciones de acceso al crédito fueron favorables. Sin embargo, para los no residentes, la financiación para expatriados se ha complicado más. Aquí tiene una actualización de la situación actual.

Obtener su hipoteca de forma remota

Los tipos de interés hipotecarios atractivos han permitido a los bancos adquirir nuevos clientes durante varios años. Una vez que estos clientes se han unido al banco, el banquero puede ofrecerles otros productos financieros más rentables para el banco. Con frecuencia, el punto de partida de esta relación comercial entre el prestatario y el banquero es la apertura de una cuenta bancaria. Por lo tanto, esta apertura de cuenta es una condición necesaria para obtener un crédito y generalmente se lleva a cabo en persona en una oficina bancaria.

Pero en un contexto sanitario en el que el cierre de fronteras ha hecho difícil o incluso imposible viajar de un país a otro, y en el que las cuarentenas se imponían de un día para otro, los no residentes no han podido viajar para abrir sus cuentas.

Aunque parte de la solicitud de hipoteca puede completarse de forma remota, muchos bancos requieren reunirse con los clientes a los que concederán una hipoteca para llevar a cabo estos procedimientos administrativos de forma presencial. Al ponerse en contacto con un intermediario en créditos hipotecarios para no residentes, puede solucionar este problema. De hecho, dependiendo de su país, nacionalidad y situación profesional, algunos bancos pueden concederle una hipoteca remota con un incremento muy pequeño en su tipo hipotecario.

Ha habido cierta flexibilización en este punto desde el Covid-19. Algunos bancos para los que esto era impensable antes ahora han revisado sus procesos para adaptarse al contexto sanitario y permitir la apertura de cuentas de forma remota. Las condiciones para una hipoteca remota no son las mismas de un banco a otro. Este procedimiento a veces simplemente consiste en verificar su identidad en la Embajada de Francia en su país de residencia. Sin embargo, estos procedimientos remotos simplificados no siempre son posibles. En efecto, un banco no aceptará sistemáticamente la financiación remota dependiendo del origen de su solicitud. Si proviene de un intermediario con el que trabaja regularmente y se ha establecido una relación de confianza con este último, entonces no habrá problemas. De lo contrario, es probable que su solicitud sea rechazada. Por lo tanto, es más importante que nunca ponerse en contacto con un intermediario hipotecario acostumbrado a los casos de no residentes y reconocido como experto en la materia por los actores bancarios.

Condiciones de acceso al crédito más estrictas para no residentes

La crisis sanitaria ha aumentado la incertidumbre y el miedo de los bancos a los impagos en los dossiers de residentes y aún más en los de expatriados. Las condiciones de financiación se han endurecido, especialmente con las recomendaciones del Alto Consejo de Estabilidad Financiera, que establece una ratio de endeudamiento que no debe superar el 35% (incluyendo el seguro del prestatario). Algunos grupos bancarios importantes que financiaban a clientes internacionales antes de la pandemia ya no lo hacen o han ralentizado su actividad. Si procede sin la ayuda de un intermediario, es difícil saber qué bancos aceptan solicitudes de hipoteca de no residentes.

En circunstancias normales, acceder al crédito para no residentes siempre ha sido más complejo que para residentes, por múltiples razones:

• Restricciones regulatorias: el entorno bancario está cada vez más regulado por leyes internacionales para controlar la financiación de operaciones fraudulentas y el blanchimiento de dinero.
• Estudio y preparación del dossier: debido a su entorno profesional y fiscal, el estudio de su dossier y los documentos de apoyo (nóminas, contratos de trabajo…), a menudo en un idioma extranjero, requiere recursos y capacidades analíticas que no todos los banqueros necesariamente poseen.

Por eso las condiciones de acceso al crédito para expatriados nunca han sido las mismas que para residentes. Para compensar el riesgo que asumen al financiar a esta clientela, los bancos suelen requerir garantías bancarias de los expatriados (pignoración de un ahorro, por ejemplo) y ofrecen tipos entre 0,3 y 0,5 puntos superiores a los de los residentes. Sin embargo, dado el nivel históricamente bajo de los tipos actuales, este diferencial es insignificante. No obstante, Francia sigue siendo uno de los países que ofrecen los tipos fijos más bajos y donde es posible endeudarse en plazos mucho más largos que en otros países. Los límites de financiación también son mucho más generosos en el extranjero para inversores no residentes. Mientras que Francia a veces puede financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, España e Italia no superan el 70%.

Un depósito también es una condición esencial para obtener su hipoteca como expatriado. Debe ser del 20% al 30% incluyendo todos los gastos (notaría, banco, garantía o corretaje) y su origen debe ser muy claro, ya que el banco puede pedirle que justifique de dónde procede.

A pesar de estas condiciones de concesión que deben respetarse, una vez más, y esto es aún más cierto durante una crisis sanitaria, un estudio de viabilidad realizado antes de su búsqueda de propiedad con un intermediario para no residentes le permitirá saber cuáles son los puntos bloqueantes para obtener una hipoteca. Luego puede adaptar su dossier a los requisitos del banco siguiendo el consejo de su intermediario hipotecario. Si no hay obstáculos, puede proceder con una simulación de hipoteca en la que su intermediario le dará una estimación del tipo hipotecario. Cuanto antes presente su solicitud de financiación, más probabilidades tendrá de que su proyecto tenga éxito.

La situación particular de las hipotecas para británicos no residentes

Las solicitudes de franceses que viven en el extranjero que desean volver a Francia para estar más cerca de sus familias, y ya no verse limitados en sus movimientos por las cuarentenas, se han disparado. Este es notably el caso de los franceses que viven en el Reino Unido. Muchos de ellos vuelven a Francia manteniendo sus contratos de trabajo extranjeros. Buscan residencias principales en Francia y son especialmente numerosos en la adquisición de propiedades en regiones soleadas como la región PACA.

Estos británicos no residentes han encontrado recientemente mayores dificultades con su financiación debido a la entrada en vigor del Brexit. Las instituciones bancarias anticiparon una posible ralentización económica al otro lado del Canal y han sido más cautelosos con ellos. Sin embargo, los bancos franceses no están rechazando a esta valiosa clientela cuyos ingresos a menudo son superiores a los de Francia.

Si es un británico no residente y desea volver a France, ¡asegúrese de validar su financiación antes de firmar cualquier acuerdo de venta para darse todas las posibilidades de éxito!