קבלת משכנתא כתושב חוץ בעידן הקורונה

שוק הנדל“ן הוכיח את עמידותו במשבר הבריאות. למרות שני סגרים ב-2020, הדוח הכלכלי האחרון של הנוטריונים הצרפתים מדווח על ירידה של 4% בלבד בנפח המכירות ביחס לשנה הקודמת, עם 1,024,000 עסקאות נכון ל-31 בדצמבר 2020. הלוואות המשכנתא גם הציגו ביצועים טובים, עם 252 מיליארד אירו באשראי לשנה (כולל משא ומתן מחדש על משכנתאות). הריביות נשארו נמוכות ותנאי הגישה לאשראי היו טובים. עם זאת, עבור תושבים שאינם תושבי המדינה, המימון לתושבי חוץ הפך מורכב יותר. הנה עדכון על המצב הנוכחי.

קבלת המשכנתא מרחוק

ריביות משכנתא אטרקטיביות אפשרו לבנקים לרכוש לקוחות חדשים במשך מספר שנים. ברגע שלקוחות אלה הצטרפו לבנק, הבנקאי יכול להציע להם מוצרים פיננסיים אחרים הרווחיים יותר עבור הבנק. לעיתים קרובות, נקודת המוצא למערכת היחסים המסחרית הזו בין הלווה לבנקאי היא פתיחת חשבון בנק. לכן פתיחת החשבון הזו היא תנאי הכרחי לקבלת אשראי ובדרך כלל היא מתבצעת באופן אישי בסניף הבנק.

אבל בהקשר בריאותי שבו סגירת הגבולות הפכה את הנסיעה ממדינה למדינה לקשה או אפילו בלתי אפשרית, ושבה הוטלו בידודים מיום ליום, תושבים שאינם תושבי המדינה לא יכלו לנסוע כדי לפתוח את חשבונותיהם.

אמנם חלק מהבקשה למשכנתא ניתן להשלים מרחוק, אך בנקים רבים דורשים להיפגש עם הלקוחות שאליהם הם יעניקו משכנתא על מנת לבצע הליכים אדמיניסטרטיביים אלה פנים אל פנים. על ידי פנייה ליועץ משכנתאות לתושבי חוץ, תוכל לעקוף את הבעיה הזו. באמת, בהתאם למדינה, לאזרחות ולמצב המקצועי שלך, חלק מהבנקים עשויים להעניק לך משכנתא מרחוק עם עלייה מינימלית בלבד בריבית המשכנתא.

חל ריכוך מסוים בנקודה הזו מאז משבר הקורונה. חלק מהבנקים שעבורם זה היה בלתי עביר לפני המשבר בחנו מחדש את התהליכים שלהם כדי להתאים להקשר הבריאותי ולאפשר פתיחת חשבון מרחוק. התנאים למשכנתא מרחוק אינם זהים מבנק לבנק. הליך זה כולל לפעמים אימות זהות בלבד בשגרירות צרפת במדינת המגורים שלך. עם זאת, הליכים מרחוק מפושטים אלה אינם תמיד אפשריים. באמת, בנק לא יקבל באופן שיטתי מימון מרחוק בהתאם למקור הבקשה. אם היא מגיעה מיועץ שאיתו הוא עובד באופן קבוע והוקם יחס של אמון עם האחרון, אז לא תהיה בעיה. אחרת, הבקשה שלך צפויה להידחות. לכן חשוב יותר מאי פעם לפנות ליועץ משכנתאות שמכיר את מקרי תושבי החוץ ומוכר כמומחה בנושא על ידי השחקנים הבנקאיים.

תנאי גישה קפדניים יותר לאשראי עבור תושבי חוץ

משבר הבריאות הגביר את אי הוודאות ואת פחד הבנקים מחדלות תשלום בקובץ תושבים ואפילו יותר באלה של תושבי חוץ. תנאי המימון התהדקו, בין היתר עם המלצות המועצה העליונה ליציבות פיננסית, הקובעת יחס חוב להכנסה שלא יעלה על 35% (כולל ביטוח הלווה). חלק מקבוצות הבנקאות הגדולות שמימנו לקוחות בינלאומיים לפני המגפה אינן עושות זאת עוד או האטו את פעילותן. אם תפעל ללא עזרת יועץ, קשה לדעת אילו בנקים מקבלים בקשות משכנתא מתושבי חוץ.

בנסיבות רגילות, גישה לאשראי עבור תושבי חוץ תמיד הייתה מורכבת יותר מאשר עבור תושבים, מסיבות מרובות:

• אילוצים רגולטוריים: הסביבה הבנקאית מוסדרת יותר ויותר על ידי חוקים בינלאומיים לשליטה במימון פעולות הונאה והלבנת כספים.
• לימוד והרכבת הקובץ: בשל הסביבה המקצועית והמיסויית שלך, לימוד הקובץ והמסמכים התומכים (תלושי שכר, חוזי עבודה…) לעיתים קרובות בשפה זרה, דורש משאבים ויכולות ניתוח שלא כל הבנקאים בהכרח מחזיקים בהן.

זו הסיבה שתנאי הגישה לאשראי עבור תושבי חוץ מעולם לא היו זהים לאלה של תושבים. כדי לפצות על הסיכון שנלקח במימון קהל לקוחות זה, בנקים דורשים לעתים קרובות בטוחונות בנקאיים מתושבי חוץ (שעבוד של סכום חיסכון, למשל) ומציעים ריביות גבוהות ב-0.3 עד 0.5 נקודות מהריביות לתושבים. עם זאת, בהתחשב בריביות הנמוכות ההיסטוריות כיום, התוספת הזו זניחה. בכל זאת, צרפת נשארת אחת המדינות המציעות את הריביות הקבועות הנמוכות ביותר ושבהן ניתן ללוות בתנאים ארוכים בהרבה מאשר במדינות אחרות. מגבלות ההלוואה גם נדיבות בהרבה בחו“ל עבור משקיעים שאינם תושבים. בעוד שצרפת יכולה לעתים לממן עד 90% מערך הנכס, ספרד ואיטליה אינן עולות על 70%.

הפקדה היא גם תנאי הכרחי לקבלת המשכנתא כתושב חוץ. היא חייבת להיות 20% עד 30% כולל כל העמלות (נוטריון, בנק, ערבות או תיווך) ומקורה חייב להיות ברור מאוד שכן הבנק עשוי לבקש ממך להוכיח מאיפה היא הגיעה. למרות תנאי הענקה אלה שיש לכבד, שוב, וזה נכון עוד יותר במשבר בריאותי, מחקר היתכנות שייערך לפני חיפוש הנכס שלך עם יועץ לתושבי חוץ יאפשר לך לדעת מה הם נקודות החסימה לקבלת משכנתא. לאחר מכן תוכל להתאים את הקובץ שלך לדרישות הבנקים על פי ייעוץ יועץ המשכנתאות שלך. אם אין מכשולים, תוכל להמשיך עם סימולציית משכנתא שבה יועץ המשכנתאות שלך ייתן לך הערכה של ריבית המשכנתא. ככל שתגיש את בקשת המימון מוקדם יותר, כך גדל הסיכוי שהפרויקט שלך יצליח.

המצב המיוחד של משכנתאות לתושבי חוץ בריטיים

בקשות מצרפתים הגרים בחו“ל שרוצים לחזור לצרפת כדי להיות קרובים יותר למשפחותיהם, ולא להיות מוגבלים עוד בתנועותיהם על ידי בידודים, זינקו. זה בין היתר המקרה של צרפתים הגרים בבריטניה. רבים מהם חוזרים לצרפת תוך שמירה על חוזי העסקה זרים שלהם. הם מחפשים מגורים ראשיים בצרפת ומספרם גדול במיוחד ברכישת נכסים באזורים סולאריים כמו אזור PACA.

תושבי חוץ בריטיים נתקלו לאחרונה בקשיים גדולים יותר במימון שלהם בשל כניסתו לתוקף של הברקזיט. מוסדות בנקאיים צפו להאטה אפשרית בכלכלה מעבר לתעלה והיו זהירים יותר כלפיהם. עם זאת, הבנקים הצרפתיים אינם פונים מלקוחות יקרי ערך אלה שהכנסותיהם לעתים קרובות גבוהות יותר מאשר בצרפת. אם אתה תושב חוץ בריטי ורוצה לחזור לצרפת, הקפד לאמת את המימון שלך לפני החתימה על כל הסכם מכירה כדי לתת לעצמך את כל הסיכויים להצלחה!