在新冠疫情期间作为侨民获得抵押贷款

房地产行业在健康危机中表现出极强的韧性。尽管2020年实施了两次封锁，但法国公证人最新经济简报显示，截至2020年12月31日，成交量同比仅下降4%，达到1,024,000笔交易。抵押贷款业务同样表现良好，全年发放贷款达2,520亿欧元（包括贷款重新谈判）。利率保持低位，信贷准入条件较为有利。然而，对于非居民来说，侨民的融资条件变得更加复杂。以下为您带来当前形势的最新动态。

远程获取抵押贷款

近年来，诱人的抵押贷款利率使银行得以吸引新客户。一旦这些客户成为银行客户，银行便可向他们推荐其他利润更高的金融产品。借款人与银行之间商业关系的起点通常是开设银行账户。因此，开设账户是获得信贷的必要条件，通常需要客户亲自前往银行网点办理。

但在边境关闭导致跨国旅行困难甚至不可能、隔离措施随时可能实施的健康背景下，非居民无法前往法国开设账户。

尽管抵押贷款申请的部分流程可以远程完成，但许多银行仍需与将获得抵押贷款的客户的会面，以面对面完成这些行政程序。通过联系非居民抵押贷款经纪人，您可以解决这一问题。

事实上，根据您的所在国家、国籍和职业状况，一些银行可能会为您提供远程抵押贷款服务，仅需略微提高贷款利率。

自新冠疫情以来，这一情况有所放宽。一些此前对此持谨慎态度的银行现已重新审视其流程，以适应健康背景并实现远程开户。远程抵押贷款的条件因银行而异。此程序有时仅需在您所在国家的法国大使馆验证身份即可。然而，这些简化的远程程序并非总是可行。

事实上，银行并不会根据申请来源系统性地接受远程融资。如果申请来自与其定期合作且已建立信任关系的经纪人，则不会有问题。否则，您的申请很可能被拒。因此，比以往任何时候都更加重要的是，联系一位熟悉非居民案例并被银行界认可为该领域专家的抵押贷款经纪人。

非居民信贷准入条件更加严格

健康危机加剧了不确定性，银行对居民文件（尤其是侨民文件）违约的担忧更甚。融资条件有所收紧，特别是根据金融稳定高级委员会的建议，负债收入比（包括借款人保险）不得超过35%。

一些在疫情前为国际客户提供融资的大型银行集团现已停止或放缓了相关业务。如果您在没有经纪人帮助的情况下自行操作，很难了解哪些银行接受非居民抵押贷款申请。

在正常情况下，非居民获得信贷的难度历来高于居民，原因多方面：

• 监管约束：银行环境受到越来越多的国际法律监管，以控制欺诈操作和洗钱行为的融资。
• 文件审核与整理：由于您的税务和专业环境，审核您的文件和证明材料（工资单、雇佣合同等，通常为外文）需要资源和分析能力，而并非所有银行家都具备这些能力。

正因如此，侨民的信贷准入条件从来与居民不同。为弥补向这一客户群体融资所承担的风险，银行通常要求侨民提供银行担保（例如存款质押），并提供比居民高出0.3至0.5个百分点的利率。然而，鉴于当前利率处于历史低位，这一加价可以忽略不计。

尽管如此，法国仍是提供最低固定利率的国家之一，且可贷款的期限远长于其他国家。非居民投资者的贷款额度在海外也更为慷慨。法国有时可提供高达房产价值90%的贷款，而西班牙和意大利则不超过70%。

首付也是侨民获得抵押贷款的必要条件。必须包含所有费用（公证费、银行费、担保费或经纪费）的20%至30%，且资金来源必须非常清楚，因为银行可能会要求您提供资金来源证明。

尽管需遵守这些放贷条件，但再次强调，在健康危机期间更是如此，在购房前由非居民经纪人进行可行性研究将使您了解获得抵押贷款的障碍所在。您可以根据抵押贷款经纪人的建议，根据银行的要求完善您的申请材料。如果没有障碍，您可以进行抵押贷款模拟，经纪人将为您提供利率估算。

您越早提交融资申请，项目成功的可能性就越大。

英国非居民抵押贷款的特别情况

希望返回法国与家人团聚、不再受隔离措施限制的海外法国人需求激增。尤其是在英国生活的法国人便是如此。他们中许多人正在返回法国，同时保留外国雇佣合同。他们在法国寻找主要居所，特别是在普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸等阳光明媚地区购置房产的人数众多。

这些英国非居民近期因脱欧生效而在融资方面遇到了更大困难。银行机构预计海峡对岸可能出现经济放缓，因此对他们更加谨慎。然而，法国银行并不会拒绝这一宝贵客户群体，他们的收入往往高于法国国内。

如果您是希望返回法国的英国非居民，请在签署任何销售协议前务必确认您的融资方案，为自己争取成功的最大机会！