الحصول على رهن عقاري كشخص مقيم بالخارج في عصر كوفيد-19

أثبت القطاع العقاري مرونته خلال الأزمة الصحية. وعلى الرغم من الإغلاقين في عام 2020، تشير أحدث نشرة اقتصادية من النقاب الفرنسيين إلى انخفاض حجم المبيعات بنسبة 4% فقط على أساس سنوي، مع 1,024,000 معاملة اعتباراً من 31 ديسمبر 2020. كما شهد إقراض الرهن العقاري أداءً جيداً، حيث بلغ 252 مليار يورو من القروض المقدمة خلال العام (بما في ذلك إعادة التفاوض على الرهن العقاري). ظلت الأسعار منخفضة وكانت شروط الحصول على الائتمان مواتية. غير أن الأمر أصبح أكثر تعقيداً بالنسبة غير المقيمين، حيث أصبح تمويل المقيمين بالخارج أكثر تعقيداً. إليكم آخر المستجدات حول الوضع الراهن.

الحصول على رهنكم العقاري عن بُعد

أتاحت أسعار الرهن العقاري الجذابة للمصارف اكتساب عملاء جدد منذ عدة سنوات. وبمجرد انضمام هؤلاء العملاء إلى المصرف، يمكن للصراف تقديم منتجات مالية أخرى أكثر ربحية للمصرف. في كثير من الأحيان، يكون نقطة انطلاق هذه العلاقة التجارية بين المقترض والصراف هو فتح حساب مصرفي. لذلك فإن فتح هذا الحساب هو شرط ضروري للحصول على تسهيلات الائتمان وعادة ما يتم ذلك شخصياً في فرع مصرفي.

لكن في سياق صحي أدى إغلاق الحدود إلى صعوبة أو حتى استحالة السفر من بلد إلى آخر، وفُرضت عمليات الحجر الصحي من يوم لآخر، لم يتمكن غير المقيمين من السفر لفتح حساباتهم.

على الرغم من إمكانية إكمال جزء من طلب الرهن العقاري عن بُعد، إلا أن العديد من المصارف تتطلب مقابلة العملاء الذين سيمنحون لهم الرهن العقاري من أجل تنفيذ هذه الإجراءات الإدارية وجهاً لوجه. من خلال الاتصال بـ وسيط رهن عقاري للمقيمين بالخارج، يمكنك الالتفاف حول هذه المشكلة. وبالفعل، اعتماداً على بلدك وجنسيتك ووضعك المهني، قد تمنحك بعض المصارف رهناً عقارياً عن بُعد مع زيادة طفيفة جداً في سعر الرهن العقاري الخاص بك.

شهد هذا الجانب بعض التخفيف منذ ظهور كوفيد-19. فقد راجعت بعض المصارف التي كان ذلك غير وارد بالنسبة لها قبل الجائحة عملياتها للتكيف مع السياق الصحي وتمكين فتح الحسابات عن بُعد. تختلف شروط الرهن العقاري عن بُعد من مصرف لآخر. تتضمن هذه الإجراءات في بعض الأحيان مجرد التحقق من هويتك في السفارة الفرنسية في بلد إقامتك. ومع ذلك، فإن هذه الإجراءات المبسطة عن بُعد ليست ممكنة دائماً. وفي الواقع، لن يقبل المصرف بشكل منهجي التمويل عن بُعد اعتماداً على أصل طلبك. إذا كان الطلب صادراً من وسيط يعمل معه بانتظام وقد أُسست علاقة ثقة معه، فلن تكون هناك مشكلة. وإلا، فمن المرجح أن يواجه طلبك الرفض. لذلك من المهم أكثر من أي وقت مضى الاتصال بوسيط رهن عقاري معتاد على حالات غير المقيمين ومعترف به كخبير في هذا المجال من قبل اللاعبين المصرفيين.

شروط الحصول على الائتمان الأكثر صرامة لغير المقيمين

أثارت الأزمة الصحية حالة من عدم اليقين وقلق المصارف من التخلف عن السداد على ملفات المقيمين وأكثر من ذلك على ملفات المقيمين بالخارج. تشددت شروط التمويل، ولا سيما مع توصيات المجلس الأعلى للاستقرار المالي، الذي يضع نسبة أقساط الدين إلى الدخل ألا تتجاوز 35% (بما في ذلك تأمين المقترض).

بعض المجموعات المصرفية الكبرى التي كانت تموّل العملاء الدوليين قبل الجائحة لم تعد تفعل ذلك أو أبطأت نشاطها. لذلك إذا تصرفتم بدون مساعدة وسيط، فمن الصعب معرفة أي المصارف تقبل طلبات الرهن العقاري غير المقيمين.

في الظروف العادية، كان الوصول إلى الائتمان لغير المقيمين دائماً أكثر تعقيداً من المقيمين، لأسباب متعددة:

• القيود التنظيمية: البيئة المصرفية منظمة بشكل متزايد بموجب قوانين دولية للتحكم في تمويل العمليات الاحتيالية وغسل الأموال.
• دراسة الملف وتجميعه: نظراً لبيئتك المهنية والضريبية، تتطلب دراسة ملفك والمستندات الداعمة (كشوف المرتبات وعقود التوظيف…)، التي غالباً ما تكون بلغة أجنبية، موارد وقدرات تحليلية قد لا يمتلكها جميع المصرفيين بالضرورة.

لهذا السبب لم تكن شروط الحصول على الائتمان للمقيمين بالخارج هي نفسها بالنسبة للمقيمين أبداً. لتعويض المخاطر المتخذة في تمويل هذه القاعدة من العملاء، تطلب المصارف غالباً ضمانات مصرفية من المقيمين بالخارج (مثلاً رهن مبلغ ادخار) وتقدم أسعاراً أعلى بمقدار 0.3 إلى 0.5 نقطة من تلك المطبقة على المقيمين. ومع ذلك، نظراً لانخفاض الأسعار الحالية تاريخياً، فإن هذه الزيادة ضئيلة.

ومع ذلك، لا تزال فرنسا واحدة من البلدان التي تقدم أدنى أسعار ثابتة وحيث يمكن الاقتراض على فترات أطول بكثير من البلدان الأخرى. كما أن حدود الإقراض أكثر سخاءً في الخارج للمستثمرين غير المقيمين. ففي حين يمكن لفرنسا في بعض الأحيان تمويل ما يصل إلى 90% من قيمة العقار، لا تتجاوز إسبانيا وإيطاليا 70%.

الإيداع هو أيضاً شرط أساسي للحصول على رهنكم العقاري كشخص مقيم بالخارج. يجب أن يكون من 20% إلى 30% شاملاً جميع الرسوم (النقابة والبنك والضمان أو الوساطة) ويجب أن يكون أصله واضحاً جداً حيث قد يطلب منكم البنك تبرير مصدره.

على الرغم من هذه الشروط المطبقة الواجب احترامها، ومرة أخرى، وهذا أكثر صحة خلال أزمة صحية، فإن دراسة الجدوى التي يتم إجراؤها قبل البحث عن العقار مع وسيط غير مقيمين ستتيح لكم معرفة نقاط التعطيل للحصول على رهن عقاري. يمكنك بعد ذلك تكييف ملفك وفق متطلبات المصارف بناءً على نصيحة وسيط الرهن العقاري الخاص بك. إذا لم تكن هناك عقبات، يمكنك المضي قدماً في محاكاة الرهن العقاري حيث سيعطيك وسيطك تقديراً لسعر الرهن العقاري. كلما تقدمت بطلب التمويل مبكراً، زادت احتمالية نجاح مشروعك.

الوضع الخاص لرهون العقارات للمقيمين بالخارج من المملكة المتحدة

قفزت الطلبات من الفرنسيين المقيمين بالخارج الذين يرغبون في العودة إلى فرنسا ليكونوا أقرب إلى عائلاتهم، ولم يعودوا مقيدين في تنقلاتهم بالحجر الصحي. ويحدث هذا بشكل خاص للفرنسيين المقيمين في المملكة المتحدة. عاد كثير منهم إلى فرنسا مع الاحتفاظ بعقود توظيفهم الأجنبية. يبحثون عن إقامات أساسية في فرنسا ويتزايد عددهم بشكل خاص في اقتناء العقارات في المناطق المشمسة مثل منطقة PACA.

واجه هؤلاء المقيمون بالخارج من المملكة المتحدة صعوبات أكبر في تمويلهم مؤخراً بسبب دخول Brexit حيز التنفيذ. توقعت المؤسسات المصرفية تباطؤاً اقتصادياً محتملاً عبر القناة واتخذت موقفاً أكثر حذراً تجاههم. ومع ذلك، فإن المصارف الفرنسية لا تتخلى عن هذه القاعدة القيّمة من العملاء الذين غالباً ما يكون دخلهم أعلى من فرنسا.

إذا كنت مقيمًا بالخارج من المملكة المتحدة وترغب في العودة إلى فرنسا، فتأكد من التحقق من تمويلك قبل توقيع أي اتفاقية بيع لمنح نفسك كل فرص النجاح!