Hoe beveiligt u uw huurinkomsten?

Een huurinvestering vertegenwoordigt over het algemeen meer dan een spaarinvestering: de belegger sluit een lening af waarvan het aflossingsplan afhankelijk is van de regelmatige ontvangst van huur, of gebruikt deze huur om een andere woning te verwerven als de eerste al volledig eigendom is. De ontvangst van inkomen is daarom in de overgrote meerderheid van de gevallen essentieel.

Onzekerheden blijven niettemin bestaan, waardoor de eigenaar aan risico’s kan worden blootgesteld. Bepaalde methoden bestaan om de ontvangst van huurinkomsten te beveiligen of, bij gebrek daaraan, het risico over te dragen aan een derde partij die hiertoe is belast. Een overzicht van alle middelen die tot uw beschikking staan, om te verzekeren dat uw droom om verhuurder te worden nooit een nachtmerrie wordt!

Welk reëel risico loopt een verhuurder?

Het beveiligen van huurinkomsten heeft een kostenpost en beïnvloedt noodzakelijkerwijs de totale winstgevendheid van de investering: om u te overtuigen van de merites van het gebruik van dergelijke methoden, laten we eerst de risico’s bekijken.

Uw woning overdragen aan een huurder die meestal een volslagen vreemde is, is niet geruststellend. En niet zonder reden, naast potentiële schade, is het idee om op deze persoon te rekenen voor de financiering die nodig is voor de aflossing van een lening (geheel of gedeeltelijk) of althans te zorgen voor de betaling van een verdiend pensioen. Ook het verhuren aan familieleden kan soms gecompliceerd blijken, bovendien.

Het concrete risico is duidelijk: de huurder kan besluiten de huur niet te betalen, ook wanneer zij soms de middelen heeft om dit wel te doen. Het verlies heeft een onmiddellijke impact op de financiën van de eigenaar, die zich in moeilijkheden kan bevinden terwijl zij niettemin verplicht is een lening af te lossen en kosten te betalen. De door de wet beschikbaar gestelde middelen om de situatie te verhelpen vereisen over het algemeen verscheidene maanden procedures, onderbroken door omslachtige stappen. Gelukkig kunnen preventieve maatregelen worden genomen.

Een borg vereisen

Dit mechanisme vormt de eerste reflex van elke verhuurder en omvat de aanwijzing van een derde partij die voldoende dicht bij de huurder staat om als borg op te treden. Hun inschrijving in de huurovereenkomst zal de eigenaar ertoe brengen zich tot deze borg te wichten om de schuld van de huurder te delgen in geval van wanbetaling door laatstgenoemde. Let op, het betreft inderdaad een persoon en geen geldelijke waarborg, ook wel bekend als een waarborgsom.

Tweeborgsniveaus bestaan: eenvoudig en solidair. In het eerste geval moet de eigenaar een procedure volgen om te proberen het verschuldigde van de huurder te innen voordat hij zich tot de borg wendt. Het voordeel van een solidaire borg is dat de borg direct vanaf de eerste onbetaalde termijn kan worden benaderd, zonder verdere formaliteiten.

Het borgsysteem heeft een beperking: in geval van insolventie van de persoon die als borg optreedt, moet de verhuurder opnieuw bij het begin beginnen en procedures met de instellingen starten.

De Visale-garantie

De Visale-garantie (staand voor Visa voor Wonen en Werk) komt van een door de overheid opgezet schema dat verhuurders moet beschermen tegen mogelijke huurachterstallen. Action Logement is dan verantwoordelijk voor het terugbetalen van het verloren bedrag en vervult bijgevolg dezelfde rol als een solidair borg.

Voorwaarden worden niettemin opgelegd om toegang tot deze dienst te krijgen:

• De huurder moet tussen 18 en 30 jaar oud zijn voor onbeperkte toegang;
• Als zij ouder dan 30 zijn, is het noodzakelijk te rechtvaardigen werknemer te zijn in de private sector met een nettosalaris van maximaal €1.500;
• Ook voor degenen ouder dan 30 kan professionele mobiliteit toegang tot Visale mogelijk maken: een CDI tijdens een proefperiode, een CDI van minder dan 6 maanden, een baanaanbieding of een overplaatsing zijn dan vereist;
• De Visale-garantie kan alleen worden afgesloten tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst.

Als deze criteria te beperkend blijken en zelfs een solidair borg geen absolute zekerheid vormt, zijn er nog twee andere oplossingen beschikbaar voor een huurbelegger.

Verzekering tegen onbetaalde huur

Zoals de naam aangeeft, heeft het afsluiten van een dergelijke verzekering tot doel de verhuurder te compenseren in geval van onbetaalde huur, en zelfs van vertraging in de betaling van genoemde huur. Deze kan worden afgesloten bij een algemene of gespecialiseerde verzekeraar, of bij bepaalde vastgoedactoren. Het staat ook bekend onder de naam Garantie tegen Onbetaalde Huur (GLI).

Verzekeringsovereenkomsten in dit domein bieden zeer variabele dekking en tarieven: het is essentieel om aanbiedingen te vergelijken en de werkelijke behoefte te bepalen. Aan de andere kant moet de huurder noodzakelijkerwijs een gezonde of zelfs welvarende financiële situatie presenteren – en dit punt is gemeenschappelijk aan alle particuliere verzekeringen. Een vast salaris gelijk aan driemaal het huurbedrag is met name vereist, meestal.

Punt van aandacht: bij het afsluiten van een verzekering tegen onbetaalde huur is het verboden om de huurder bovendien te verplichten een borg te leveren.

LMNP-investering

Een laatste oplossing om zekere en duurzame huurinkomsten te ontvangen: kiezen voor niet-professionele gemeubileerde verhuur (LMNP) in een residentie met diensten. De overeenkomst die met dergelijke residenties wordt opgesteld, bevat een clausule die de betaling van huur garandeert, zelfs als de woning leeg blijft!

U kunt ook ontdekken dat als belegger dit type verwerving vele voordelen biedt: geen huurbeheer, geen onderhouds- of renovatiekosten, verscheidene zeer interessante langetermijnbelastingvoordelen en daarbovenop de mogelijkheid om ontvangen inkomen buiten onroerendgoedinkomsten te declareren, voor een lagere belastingheffing.

U beschikt nu over alle nuttige informatie om uw huurinvestering meer veiligheid te geven. Wees niettemin gerustgesteld: onbetaalde huur vertegenwoordigt slechts ongeveer 2% van de totale ontvangen huur in Frankrijk en vormt daarom geenszins een regel. Houd er ook rekening mee dat, naast formele beschermingsmechanismen, contact opnemen met de huurder om hun situatie te begrijpen bij plotselinge non-betaling, of zelfs minnelijke onderhandeling, de situatie net zo goed kan oplossen en een relatie kan behouden die er een van vertrouwen moet blijven.