Cómo asegurar sus ingresos por alquiler?

Una inversión en alquiler generalmente representa más que una inversión de ahorro: el inversor obtiene un préstamo cuyo plan de amortización está condicionado a la percepción regular del alquiler, o utiliza este alquiler para adquirir otra propiedad si la primera ya está completamente pagada. La percepción de ingresos es, por tanto, en la gran mayoría de los casos, esencial.

Sin embargo, persisten incertidumbres que pueden exponer al propietario a riesgos. Existen ciertos métodos para asegurar la percepción de los ingresos por alquiler o, en su defecto, transferir el riesgo a un tercero encargado de este propósito. ¡Una visión general de todos los medios a su disposición para garantizar que su sueño de convertirse en propietario no se convierta en una pesadilla!

¿Qué riesgo real corre un propietario?

Asegurar los ingresos por alquiler tiene un coste e impacta necesariamente en la rentabilidad global de la inversión: para convencerle del mérito de utilizar estos métodos, revisemos primero los riesgos existentes.

Entregar su propiedad a un inquilino que la mayoría de las veces es un completo desconocido no resulta tranquilizador. Y con razón, más allá de los posibles daños, la idea es confiar en esta persona para aportar los fondos necesarios para amortizar un préstamo (en todo o en parte) o, al menos, para garantizar el pago de una pensión merecida. Incluso alquilar a familiares puede resultar complicado en ocasiones.

El riesgo concreto es evidente: el inquilino puede decidir no pagar el alquiler, incluso cuando a veces tiene medios para hacerlo. La pérdida tiene un impacto inmediato en las finanzas del propietario, que puede encontrarse en dificultades mientras está obligado a devolver un préstamo y pagar gastos. Los medios que ofrece la ley para remediar la situación generalmente requieren varios meses de procedimientos, plagados de pasos engorrosos. Afortunadamente, se pueden tomar medidas preventivas.

Exigir un garante

Este mecanismo constituye el primer reflejo de cualquier propietario e implica nombrar a un tercero lo suficientemente cercano al inquilino para actuar como garante. Su inscripción en el contrato de alquiler llevará al propietario a dirigirse a este garante para liquidar la deuda del inquilino en caso de impago de este último. Atención, se trata efectivamente de una persona y no de un depósito monetario, también conocido como garantía financiera.

Existen dos niveles de garantía: simple y solidaria. En el primer caso, el propietario debe seguir un procedimiento para intentar recuperar lo que se debe del inquilino antes de dirigirse al garante. La ventaja de una garantía solidaria es que el garante puede ser contactado directamente desde el primer recibo impagado, sin más formalidades.

El sistema de garantía tiene una limitación: en caso de insolvencia de la persona que actúa como garante, el propietario vuelve a cero y debe iniciar procedimientos con las instituciones.

La garantía Visale

La garantía Visale (acrónimo de Visa para la Vivienda y el Empleo) proviene de un programa gubernamental diseñado para proteger a los propietarios de posibles impagos de alquiler. Action Logement se encarga entonces de devolver la suma perdida y, en consecuencia, cumple el mismo papel que un garante solidaria.

Sin embargo, se imponen condiciones para acceder a este servicio:

• El inquilino debe tener entre 18 y 30 años para un acceso sin restricciones;
• Si tiene más de 30 años, es necesario justificar ser empleado del sector privado con un salario neto máximo de 1.500 €;
• También para mayores de 30 años, la movilidad profesional puede permitir el acceso a Visale: un CDI durante un período de prueba, un CDI de menos de 6 meses, una oferta de trabajo o un traslado son entonces necesarios;
• La garantía Visale solo puede establecerse durante los tres primeros años del contrato de alquiler.

Si estos criterios resultan demasiado restrictivos e incluso un garante solidaria no constituye una seguridad absoluta, todavía hay disponibles dos soluciones más para un inversor en alquiler.

Seguro contra impagos de alquiler

Como su nombre indica, contratar este seguro tiene como objetivo proporcionar una compensación al propietario en caso de impago del alquiler, e incluso de retraso en el pago del said alquiler. Puede contratarse con un asegurador generalista o especialista, o con ciertos actores inmobiliarios. También se conoce con el nombre de Garantía de Alquiler Impagado (GLI).

Los contratos de seguro en este dominio ofrecen coberturas y tarifas muy variables: es esencial comparar ofertas y determinar la necesidad real. Por otro lado, el inquilino debe necesariamente presentar, y este punto es común a todos los seguros privados, una situación financiera sana o incluso desahogada. Se requiere notably un salario fijo equivalente a tres veces el importe del alquiler, la mayoría de las veces.

Punto de atención: al contratar un seguro contra impagos de alquiler, está prohibido exigir además al inquilino que proporcione un garante.

Inversión LMNP

Una solución final para recibir ingresos por alquiler ciertos y sostenibles: optar por el alquiler amueblado no profesional (LMNP) en una residencia con servicios. El contrato establecido con dichas residencias incluye una cláusula que garantiza el pago del alquiler, ¡incluso si la propiedad permanece vacía!

También puede descubrir que, como inversor, este tipo de adquisición ofrece muchas ventajas: sin gestión del alquiler, sin costes de mantenimiento o renovación, varias ventajas fiscales a largo plazo muy interesantes y, además, la posibilidad de declarar los ingresos recibidos fuera de los ingresos inmobiliarios, para una tributación inferior.

Ahora tiene toda la información útil para aportar mayor seguridad a su inversión en alquiler. Sin embargo, esté tranquilo: el impago del alquiler representa solo alrededor del 2% del total de los alquileres recibidos en Francia y, por tanto, en ningún caso constituye una regla. Tenga también en cuenta que, más allá de los mecanismos formales de protección, ponerse en contacto con el inquilino para comprender su situación en caso de impago repentino, o incluso la negociación amistosa, puede resolver la situación igual de bien y preservar una relación que debe seguir siendo de confianza.