كيفية تأمين دخل الإيجار؟

يمثّل الاستثمار العقاري للإيجار بشكل عام أكثر من مجرّد استثمار ادّخاري: يقوم المستثمر بالحصول على قرض يكون جدول سداده مشروطاً باستلام الإيجار بانتظام، أو يستخدم هذا الإيجار لشراء عقار آخر في حال كان الأول مملوكاً بالكامل بالفعل. لذا فإنّ استلام الدخل ضروري في الغالبية العظمى من الحالات.

غير أنّ بعض الشكوك تبقى قائمة، يمكن أن تعرّض صاحب العقار لمخاطر. توجد طرق معيّنة لتأمين استلام دخل الإيجار، أو على الأقلّ، لنقل المخاطر إلى طرف ثالث يتولّى هذه المهمّة. إليكم نظرة شاملة على جميع الوسائل المتاحة لكم، لضمان ألّا يتحوّل حلمكم في أن تصبحوا مالكين عقاريين أبداً إلى كابوس!

ما الخطر الحقيقي الذي يواجهه المالك العقاري؟

تأمين دخل الإيجار له تكلفة، ويؤثّر حتماً على ربحية الاستثمار الإجمالية: لإقناعكم بجدوى اللجوء إلى هذه الطرق، لنمر أوّلاً على المخاطر المرتبطة بها.

التنازل عن عقاركم لمستأجر يكون في الغالب شخصاً غريباً تماماً ليس بالأمر المطمئن. وذلك لسبب وجيه، فإلى جانب الأضرار المحتملة، الفكرة هي الاعتماد على هذا الشخص لتوفير التمويل اللازم لسداد قرض (كلياً أو جزئياً)، أو على الأقلّ لضمان دفع معاش مستحقّ. وحتى تأجير العقار لأقارب قد يثبت أحياناً أمراً معقّداً.

الخطر الملموس واضح: قد يقرّر المستأجر عدم دفع الإيجار، حتى عندما يكون أحياناً قادراً على ذلك. يكون للأثر خسارة فورية على مالية المالك، الذي قد يجد نفسه في مأزق إذ هو ملزم مع ذلك بسداد قرض ودفع المصاريف. إن الوسائل التي يتيحها القانون للتعامل مع الموقف تتطلّب عموماً عدة أشهر من الإجراءات، تتخلّلها خطوات مرهقة. لحسن الحظ، يمكن اتّخاذ تدابير وقائية.

اشتراط كفيل

تشكّل هذه الآلية أوّل انعكاس لكلّ مالك عقاري، وتتضمّن تعيين طرف ثالث قريب بما فيه الكفاية من المستأجر ليقوم بدور الكفيل. إنّ إدراجه في عقد الإيجار سيجعل المالك يلجأ إلى هذا الكفيل لتسديد دين المستأجر في حال تخلفه. انتبهوا، هذا فعلاً شخص وليس إيداعاً نقدياً، يُعرف أيضاً باسم التأمين النقدي.

يوجد مستويان من الضمان: بسيط وتضامني. في الحالة الأولى، يجب على المالك اتّباع إجراء لمحاولة استرداد المستحقّ من المستأجر قبل اللجوء إلى الكفيل. إنّ ميزة الضمان التضامني هي أنّه يمكن الاتّصال بالكفيل مباشرةً عند أوّل قسط غير مدفوع، دون أيّ إجراءات إضافية.

لضمان نظام الكفالة عيب: في حال عجز الشخص الكفيل، يعود المالك إلى نقطة البداية ويجب أن يبدأ إجراءات أمام المؤسسات.

ضمان Visale

يأتي ضمان Visale (الذي يرمز إلى Visa pour le Logement et l’Emploi) من برنامج حكومي مصمّم لحماية المالكين من حالات تخلف محتملة عن الإيجار. يتولّى حينئذ Action Logement سداد المبلغ المفقود، وبالتالي يؤدّي الدور ذاته الذي يؤدّيه الكفيل التضامني.

غير أنّ شروطاً مفروضة للوصول إلى هذه الخدمة:

• يجب أن يتراوح عمر المستأجر بين 18 و30 سنة للوصول غير المقيد؛
• إذا كان عمره يتجاوز 30 سنة، يجب إثبات كونه موظفاً في القطاع الخاصّ براتب صافٍ لا يتجاوز 1500 يورو؛
• كذلك لمن تجاوزوا 30 سنة، يمكن التنقّل المهني أن يسمح بالوصول إلى Visale: CDI خلال فترة التجربة، أو CDI مدّة أقل من 6 أشهر، أو عرض عمل أو نقل؛
• لا يمكن إنشاء ضمان Visale إلا خلال السنوات الثلاث الأولى من عقد الإيجار.

إذا بدت هذه المعايير مقيّدة جداً، وحتى الكفيل التضامني لا يشكّل أماناً مطلقاً، فلا يزال هناك حلّان آخران متاحان للمستثمر في الإيجار.

التأمين ضدّ عدم دفع الإيجار

كما يشير اسمه، يهدف التأمين ضدّ عدم دفع الإيجار إلى تعويض المالك في حال عدم دفع الإيجار، بل حتى في حال تأخّر دفعه. يمكن الحصول عليه من شركة تأمين عامّة أو متخصّصة، أو من بعض اللاعبين العقاريين. يُعرف أيضاً باسم ضمان عدم دفع الإيجار (GLI).

تقدّم عقود التأمين في هذا المجال تغطية وأسعاراً متفاوتة جداً: من الضروري مقارنة العروض وتحديد الحاجة الحقيقية. من جهة أخرى، يجب على المستأجر بالضرورة تقديم وضع مالي سليم بل ومزدهر – وهذا الشرط مشترك مع جميع التأمينات الخاصة. يُطلب عموماً راتب ثابت يعادل ثلاثة أضعاف مبلغ الإيجار.

نقطة الانتباه: عند التعاقد على تأمين ضدّ عدم دفع الإيجار، يُحظر مطالبة المستأجر بتقديم كفيل بشكل إضافي.

استثمار LMNP

حلّ أخير للحصول على دخل إيجار مضمون ومستدام: اختيار الإيجار المفروش غير المهني (LMNP) في إقامة خدماتية. يتضمّن العقد المبرم مع هذه الإقامات شرطاً يضمن دفع الإيجار، حتى لو ظلّ العقار شاغراً!

قد تكتشفون أيضاً أنّكم ك investor، تقدّم لكم هذه الطريقة في الاقتناء العديد من المزايا: لا إدارة للإيجار، لا تكاليف صيانة أو تجديد، عدة مزايا ضريبية طويلة الأمد مثيرة للاهتمام جداً، بالإضافة إلى إمكانية التصريح بالدخل المستلم خارج الدخل العقاري، لإعفاء ضريبي أقل.

لقد أصبحت الآن تمتلكون جميع المعلومات المفيدة لإضفاء مزيد من الأمان على استثماركم الإيجاري. ومع ذلك، اطمئنّوا: يشكّل عدم دفع الإيجار نحو 2% فقط من إجمالي الإيجارات المستلمة في فرنسا، وبالتالي لا يشكّل بأيّ حال من الأحوال قاعدة. كذلك احفظوا في أذهانكم أنّه بما يتجاوز آليات الحماية الرسمية، فإنّ التواصل مع المستأجر لفهم موقفه في حال تخلّف مفاجئ عن الدفع، أو حتى التفاوض الودي، يمكن أن يحلّ المشكلة بالمثل ويحافظ على علاقة ينبغي أن تبقى قائمة على الثقة.