Wie Sie Ihre Mieteinnahmen absichern

Eine Mietinvestition stellt im Allgemeinen mehr als eine Sparanlage dar: Der Anleger nimmt ein Darlehen auf, dessen Tilgungsplan an den regelmäßigen Erhalt der Miete gebunden ist, oder verwendet diese Miete zum Erwerb einer weiteren Immobilie, wenn die erste bereits vollständig im Besitz ist. Der Erhalt von Einkommen ist daher in der überwiegenden Mehrheit der Fälle unerlässlich.

Ungewissheiten bleiben dennoch bestehen, die den Immobilieneigentümer Risiken aussetzen können. Bestimmte Methoden existieren, um den Erhalt der Mieteinnahmen zu sichern oder andernfalls das Risiko auf einen Dritten zu übertragen, der damit betraut ist. Ein Überblick über alle Ihnen zur Verfügung stehenden Mittel, um sicherzustellen, dass Ihr Traum vom Vermieter nie zum Albtraum wird!

Welches reale Risiko trägt ein Vermieter?

Die Absicherung von Mieteinnahmen hat einen Kostenfaktor und wirkt sich zwangsläufig auf die Gesamtrentabilität der Investition aus: Um Sie von der Zweckmäßigkeit solcher Methoden zu überzeugen, lassen Sie uns zunächst die damit verbundenen Risiken erörtern.

Es ist nicht beruhigend, Ihre Immobilie einem Mieter zu überlassen, der meist ein völlig Fremder ist. Und das aus gutem Grund: Über mögliche Schäden hinaus geht es dann darum, sich auf diese Person zu verlassen, um die notwendigen Mittel für die Rückzahlung eines Darlehens (ganz oder teilweise) bereitzustellen oder zumindest die Zahlung einer verdienten Rente zu gewährleisten. Auch die Vermietung an Verwandte kann sich manchmal als kompliziert erweisen.

Das konkrete Risiko liegt auf der Hand: Der Mieter kann beschließen, die Miete nicht zu zahlen, auch wenn er manchmal über die Mittel dazu verfügt. Der Verlust wirkt sich unmittelbar auf die Finanzen des Eigentümers aus, der sich in Schwierigkeiten wiederfinden kann, obwohl er dennoch zur Rückzahlung eines Darlehens und zur Begleichung von Nebenkosten verpflichtet ist. Die vom Gesetz zur Abhilfe bereitgestellten Mittel erfordern im Allgemeinen mehrere Monate Verfahren, die mit umständlichen Schritten verbunden sind. Glücklicherweise können vorbeugende Maßnahmen ergriffen werden.

Die Forderung eines Bürgen

Dieses Mechanismus stellt den ersten Reflex eines jeden Vermieters dar und beinhaltet die Benennung einer dritten Person, die dem Mieter hinreichend nahe steht, um als Bürge zu fungieren. Ihre Eintragung im Mietvertrag führt dazu, dass sich der Eigentümer an diesen Bürgen wendet, um die Schulden des Mieters im Falle eines Zahlungsausfalls zu tilgen. Achtung: Es handelt sich hierbei tatsächlich um eine Person und nicht um eine Kaution, die auch als Sicherheitsleistung bekannt ist.

Es existieren zwei Bürgschaftsarten: die einfache und die solidarische. Im ersten Fall muss der Eigentümer ein Verfahren durchlaufen, um zu versuchen, das Geschuldete vom Mieter einzutreiben, bevor er sich an den Bürgen wendet. Der Vorteil einer solidarischen Bürgschaft besteht darin, dass der Bürge bereits ab der ersten unbezahlten Rate direkt kontaktiert werden kann, ohne weitere Formalitäten.

Das Bürgschaftssystem hat eine Einschränkung: Im Fall der Zahlungsunfähigkeit der Person, die als Bürge fungiert, steht der Vermieter wieder am Anfang und muss ein Verfahren mit den Institutionen einleiten.

Die Visale-Bürgschaft

Die Visale-Bürgschaft (steht für Visa für Wohnen und Beschäftigung) stammt aus einem staatlichen Programm, das Vermieter vor möglichen Mietzahlungsausfällen schützen soll. Action Logement ist dann für die Rückzahlung des verlorenen Betrags verantwortlich und erfüllt somit die gleiche Rolle wie ein solidarischer Bürge.

Es werden jedoch Bedingungen auferlegt, um diesen Service in Anspruch zu nehmen:

• Der Mieter muss zwischen 18 und 30 Jahre alt sein, um ungehinderten Zugang zu haben;
• Wenn er über 30 ist, muss er nachweisen, dass er Arbeitnehmer im privaten Sektor mit einem Nettoeinkommen von maximal 1.500 € ist;
• Auch für diejenigen über 30 kann berufliche Mobilität den Zugang zu Visale ermöglichen: ein unbefristeter Vertrag während der Probezeit, ein unbefristeter Vertrag von weniger als 6 Monaten, ein Stellenangebot oder eine Versetzung ist dann erforderlich;
• Die Visale-Bürgschaft kann nur während der ersten drei Jahre des Mietvertrags eingerichtet werden.

Wenn diese Kriterien zu einschränkend sind und selbst ein solidarischer Bürge keine absolute Sicherheit bietet, stehen einem Mietinvestor dennoch zwei weitere Lösungen zur Verfügung.

Versicherung gegen Mietrückstände

Wie der Name schon sagt, zielt der Abschluss einer solchen Versicherung darauf ab, dem Vermieter im Falle von Mietrückständen und sogar bei Verzögerungen bei der Zahlung der Miete eine Entschädigung zu gewähren. Sie kann bei einem Generalisten oder Spezialversicherer oder bei bestimmten Immobilienakteuren abgeschlossen werden. Sie ist auch unter der Bezeichnung Garantie gegen Mietrückstände (GLI) bekannt.

Die Versicherungsverträge in diesem Bereich bieten sehr unterschiedliche Deckungen und Tarife: Es ist unerlässlich, die Angebote zu vergleichen und den tatsächlichen Bedarf zu ermitteln. Andererseits muss der Mieter – und dieser Punkt ist bei allen privaten Versicherungen gleich – eine gesunde oder sogar wohlhabende finanzielle Situation vorweisen. Ein festes Gehalt in Höhe des Dreifachen der Miete ist insbesondere in den meisten Fällen erforderlich.

Punkt der Aufmerksamkeit: Beim Abschluss einer Versicherung gegen Mietrückstände ist es verboten, vom Mieter zusätzlich die Stellung eines Bürgen zu verlangen.

LMNP-Investition

Eine letzte Lösung, um sichere und nachhaltige Mieteinnahmen zu erhalten: die Wahl der nicht-professionellen möblierten Vermietung (LMNP) in einer Service-Residenz. Der mit solchen Residenzen abgeschlossene Vertrag enthält eine Klausel, die die Zahlung der Miete garantiert, auch wenn die Immobilie leer steht!

Sie können auch feststellen, dass diese Art des Erwerbs als Investor viele Vorteile bietet: keine Mietverwaltung, keine Instandhaltungs- oder Renovierungskosten, mehrere sehr interessante langfristige steuerliche Vorteile und zusätzlich die Möglichkeit, erhaltene Einkünfte außerhalb der Immobilieneinkünfte zu deklarieren, für eine niedrigere Besteuerung.

Sie verfügen nun über alle nützlichen Informationen, um Ihrer Mietinvestition mehr Sicherheit zu verleihen. Seien Sie dennoch beruhigt: Mietrückstände machen nur etwa 2% der insgesamt in Frankreich erhaltenen Mieteinnahmen aus und stellen daher keineswegs eine Regel dar. Beachten Sie auch, dass über formelle Schutzmechanismen hinaus der Kontakt mit dem Mieter, um seine Situation bei plötzlicher Nichtzahlung zu verstehen, oder sogar eine einvernehmliche Verhandlung das Problem genauso lösen und eine Beziehung bewahren kann, die eine des Vertrauens bleiben sollte.