איך להבטיח את הכנסת השכירות שלך?

השקעה בשכירות מייצגת בדרך כלל יותר מהשקעה בחיסכון: המשקיע לוקח הלוואה שתוכנית ההחזר שלה תלויה בקבלת שכר דירה באופן סדיר, או משתמש בשכר הדירה הזה לרכישת נכס נוסף אם הראשון כבר בבעלות מלאה. קבלת ההכנסה היא לכן, ברוב המקרים, חיונית.

אי-ודאויות נותרות בכל זאת, שעלולות לחשוף את בעל הנכס לסיכונים. קיימות שיטות מסוימות להבטחת קבלת הכנסת השכירות או, במקרה של כישלון, להעברת הסיכון לצד שלישי שמוטל עליו תפקיד זה. סקירה של כל האמצעים שעומדים לרשותך, כדי להבטיח שהחלום שלך להפוך לבעל נכס לעולם לא יהפוך לסיוט!

איזה סיכון אמיתי עומד בפני בעל נכס?

להבטחת הכנסת השכירות יש עלות והיא משפיעה בהכרח על הרווחיות הכוללת של ההשקעה: כדי לשכנע אותך ביתרון השימוש בשיטות כאלה, נסקירים תחילה את הסיכונים הכרוכים בכך.

למסור את הנכס שלך לדייר שהוא לרוב זר לחלוטין זה לא מעודד. ולא בכדי, מעבר לנזקים פוטנציאליים, הרעיון הוא להסתמך על אדם זה כדי לספק את המימון הנדרש להחזר הלוואה (במלואה או בחלקה) או לפחות, להבטיח תשלום פנסיה מוצדקת. גם השכרה לקרובים יכולה לפעמים להוכיח את עצמה כמסובכת, יש לציין.

הסיכון הממשי ברור: הדייר עשוי להחליט שלא לשלם את שכר הדירה, גם כשלפעמים יש לו את האמצעים לעשות כן. ההפסד משפיע מיד על הכספים של הבעלים, שעלולים למצוא את עצמם בקושי כי הם מחויבים בכל זאת להחזיר הלוואה ולשלם חיובים. האמצעים שהחוק מעמיד לרשותם לתיקון המצב בדרך כלל דורשים מספר חודשים של הליכים, המלווים בשלבים מסורבלים. למרבה המזל, ניתן לנקוט באמצעי מניעה.

דרישת ערב

מנגנון זה מהווה את הרפלקס הראשון של כל בעל נכס, וכולל מינוי צד שלישי קרוב מספיק לדייר שיפעל כערב. הרישום שלהם בחוזה השכירות יוביל את הבעלים לפנות לערב זה כדי למחוק את חוב הדייר במקרה של חוסר תשלום מצד הדייר. שימו לב, מדובר אכן באדם ולא בפיקדון כספי, המכונה גם פיקדון ביטחון.

קיימים שני רמות של ערבות: פשוטה ומשותפת. במקרה הראשון, הבעלים חייב לעקוב אחר הליך כדי לנסות לגבות את המגיע לו מהדייר לפני שפונה לערב. היתרון של ערבות משותפת הוא שניתן לפנות לערב ישירות מהתשלום הראשון שלא שולם, ללא פורמליות נוספות.

למערכת הערבות יש מגבלה: במקרה של חדלות פירעון של האדם הפועל כערב, בעל הנכס חוזר לנקודת ההתחלה וחייב להתחיל הליכים מול המוסדות.

ערבות Visale

ערבות Visale (קיצור של Visa for Housing and Employment) מגיעה מתוכנית ממשלתית שנועדה להגן על בעלי נכסים מפני אי-תשלום אפשרי של שכר דירה. Action Logement אחראית אז להחזר הסכום האבוד ובהתאם ממלאת את אותו תפקיד כמו ערב משותף.

בכל זאת מוטלות תנאים לגישה לשירות זה:

• הדייר חייב להיות בגיל בין 18 ל-30 לגישה ללא הגבלה;
• אם הוא מעל 30, יש להצדיק שהוא עובד במגזר הפרטי עם שכר נטו מקסימלי של 1,500€;
• גם למעלה מ-30, ניידות מקצועית יכולה לאפשר גישה ל-Visale: חוזה CDI בתקופת ניסיון, CDI של פחות מ-6 חודשים, הצעת עבודה או העברה נדרשים אז;
• ניתן להקים ערבות Visale רק במהלך שלוש השנים הראשונות של חוזה השכירות.

אם הקריטריונים האלה מוכחים כמוגבלים מדי ואפילו ערב משותף לא מהווה ביטחון מוחלט, שני פתרונות נוספים עומדים לרשות משקיע בשכירות.

ביטוח נגד אי-תשלום שכר דירה

כפי שהשם מציין, רכישת ביטוח כזה נועדת לספק פיצוי לבעל הנכס במקרה של אי-תשלום שכר דירה, ואף של עיכוב בתשלום שכר הדירה האמור. ניתן לרכוש אותו אצל מבטח כללי או מתמחה, או אצל שחקני נדל“ן מסוימים. הוא מופיע גם בשם של ערבות לאי-תשלום שכר דירה (GLI).

חוזי ביטוח בתחום זה מציעים כיסוי ותעריפים משתנים מאוד: חיוני להשוות הצעות ולקבוע את הצרך האמיתי. מצד שני, הדייר חייב בהכרח להציג – ונקודה זו משותפת לכל הביטוחים הפרטיים – מצב פיננסי בריא או אף עשיר. שכר קבוע השווה לפי שלושה משכר הדירה נדרש במיוחד, ברוב הפעמים.

נקודת תשומת לב: בעת רכישת ביטוח נגד אי-תשלום שכר דירה, אסור לדרוש בנוסף מהדייר לספק ערב.

השקעת LMNP

פתרון אחרון לקבלת הכנסת שכירות ודאה ובת קיימא: בחירה בשכירות מרוהטת לא מקצועית (LMNP) במעון משרת. החוזה שנקשר עם מעונות כאלה כולל סעיף המבטיח תשלום שכר דירה, גם אם הנכס נותר ריק!

ייתכן גם שתגלה שכמשקיע, סוג רכישה זה מציע יתרונות רבים: אין ניהול שכירות, אין עלויות תחזוקה או שיפוץ, מספר יתרונות מס בטווח הארוך ובנוסף, האפשרות להצהיר על הכנסות שהתקבלו מחוץ להכנסה מנדל“ן, לצורך מיסוי נמוך יותר.

עכשיו יש לך את כל המידע השימושי להביא ביטחון רב יותר להשקעת השכירות שלך. בכל זאת, הירגע: אי-תשלום שכר דירה מייצג רק כ-2% מסך שכר הדירה שהתקבל בצרפת ולכן אינו מהווה כלל בשום אופן. גם קח בחשבון שמעבר למנגנוני הגנה רשמיים, יצירת קשר עם הדייר כדי להבין את מצבו במקרה של אי-תשלום פתאומי, או אפילו משא ומתן ידידותי, יכולים באותה מידה לפתור את המצב ולשמר מערכת יחסים שצריכה להישאר אחת של אמון.