Come proteggere il Suo reddito da locazione?

Un investimento in locazione rappresenta generalmente più di un investimento di risparmio: l’investitore contrae un prestito il cui piano di rimborso è condizionato alla regolare ricezione dell’affitto, oppure utilizza questo affitto per acquisire un’altra proprietà se la prima è già di piena proprietà. La ricezione del reddito è quindi, nella grande maggioranza dei casi, essenziale.

Permangono tuttavia delle incertezze, che possono esporre il proprietario a determinati rischi. Esistono metodi per garantire la ricezione del reddito da locazione o, in caso contrario, per trasferire il rischio a un terzo incaricato a tale scopo. Una panoramica di tutti i mezzi a Sua disposizione, per garantire che il Suo sogno di diventare proprietario locatore non si trasformi mai in un incubo!

Quale rischio reale affronta un proprietario locatore?

Proteggere il reddito da locazione ha un costo e influenza necessariamente la redditività complessiva dell’investimento: per convincerLa del merito di utilizzare tali metodi, esaminiamo prima i rischi coinvolti.

Affidare la Sua proprietà a un inquilino che il più delle volte è un completo sconosciuto non è rassicurante. E per una buona ragione, oltre ai potenziali danni, l’idea è poi fare affidamento su questa persona per fornire i fondi necessari al rimborso di un prestito (in tutto o in parte) o almeno, per garantire il pagamento di una pensione meritata. Anche la locazione a parenti può rivelarsi talvolta complicata, del resto.

Il rischio concreto è evidente: l’inquilino può decidere di non pagare l’affitto, anche quando talvolta ha i mezzi per farlo. La perdita ha un impatto immediato sulle finanze del proprietario, che potrebbe trovarsi in difficoltà pur essendo obbligato a rimborsare un prestito e a pagare le spese. I mezzi messi a disposizione dalla legge per rimediare alla situazione richiedono generalmente diversi mesi di procedura, costellati di passaggi complessi. Fortunatamente, è possibile adottare misure preventive.

Richiedere un garante

Questo meccanismo costituisce il primo riflesso di qualsiasi proprietario locatore e prevede la designazione di un terzo sufficiently vicino all’inquilino da agire come garante. La Sua iscrizione nel contratto di locazione porterà il proprietario a rivolgersi a questo garante per estinguere il debito dell’inquilino in caso di inadempimento da parte di quest’ultimo. Attenzione, si tratta effettivamente di una persona e non di un deposito monetario, noto anche come deposito cauzionale.

Esistono due livelli di garanzia: semplice e solidale. Nel primo caso, il proprietario deve seguire una procedura per tentare di recuperare ciò che è dovuto dall’inquilino prima di rivolgersi al garante. Il vantaggio di una garanzia solidale è che il garante può essere contattato direttamente dalla prima rata non pagata, senza ulteriori formalità.

Il sistema di garanzia presenta una limitazione: in caso di insolvibilità della persona che agisce come garante, il proprietario locatore torna al punto di partenza e deve avviare un procedimento con le istituzioni.

La garanzia Visale

La garanzia Visale (acronimo di Visa per l’Abitazione e l’Impiego) deriva da un schema governativo progettato per proteggere i proprietari locatori da possibili mancati pagamenti dell’affitto. Action Logement è quindi responsabile di rimborsare la somma perduta e conseguentemente assolve allo stesso ruolo di garante solidale.

Sono tuttavia imposte delle condizioni per accedere a questo servizio:

• L’inquilino deve avere un’età compresa tra 18 e 30 anni per l’accesso illimitato;
• Se ha più di 30 anni, è necessario giustificare di essere un dipendente del settore privato con uno stipendio netto massimo di €1.500;
• Anche per chi ha più di 30 anni, la mobilità professionale può permettere l’accesso a Visale: un CDI durante il periodo di prova, un CDI inferiore a 6 mesi, un’offerta di lavoro o un trasferimento sono quindi richiesti;
• La garanzia Visale può essere attivata solo durante i primi tre anni del contratto di locazione.

Se questi criteri si rivelano troppo restrittivi e anche un garante solidale non costituisce una sicurezza assoluta, altre due soluzioni sono comunque disponibili a un investitore in locazione.

Assicurazione contro l’inadempimento del pagamento dell’affitto

Come indica il nome, la sottoscrizione di tale assicurazione mira a fornire un indennizzo al proprietario locatore in caso di mancato pagamento dell’affitto, e anche di ritardo nel pagamento di detto affitto. Può essere stipulata con un’assicurazione generalista o specializzata, o con determinati attori immobiliari. È inoltre conosciuta con il nome di Garanzia per il Mancato Pagamento dell’Affitto (GLI).

I contratti assicurativi in questo ambito offrono copertine e tariffe molto variabili: è essenziale confrontare le offerte e determinare la reale esigenza. D’altra parte, l’inquilino deve necessariamente presentare – e questo punto è comune a tutte le assicurazioni private – una situazione finanziaria sana o addirittura abbiente. È richiesto notamment uno stipendio fisso equivalente a tre volte l’importo dell’affitto, nella maggior parte dei casi.

Punto di attenzione: quando si sottoscrive un’assicurazione contro l’inadempimento del pagamento dell’affitto, è vietato richiedere inoltre all’inquilino di fornire un garante.

Investimento LMNP

Una soluzione finale per ricevere un reddito da locazione certo e sostenibile: optare per la locazione mobiliare non professionale (LMNP) in una residenza servita. Il contratto stabilito con tali residenze include una clausola che garantisce il pagamento dell’affitto, anche se la proprietà rimane vuota!

Può inoltre scoprire che, in quanto investitore, questo tipo di acquisizione offre numerosi vantaggi: nessuna gestione della locazione, nessun costo di manutenzione o ristrutturazione, diversi interessanti vantaggi fiscali a lungo termine e in aggiunta, la possibilità di dichiarare i redditi ricevuti al di fuori del reddito immobiliare, per una tassazione inferiore.

Ora dispone di tutte le informazioni utili per garantire maggiore sicurezza al Suo investimento in locazione. Tuttavia, si rassicuri: il mancato pagamento dell’affitto rappresenta solo circa il 2% del totale degli affitti ricevuti in Francia e non costituisce in alcun modo una regola. Tenga inoltre presente che, oltre ai meccanismi di protezione formali, mettersi in contatto con l’inquilino per comprendere la sua situazione in caso di improvviso mancato pagamento, o anche la negoziazione amichevole, può altrettanto bene risolvere la situazione e preservare un rapporto che dovrebbe rimanere basato sulla fiducia.