Verhuurder: hoe garandeert u dat de huur op tijd wordt betaald?

Hoewel vastgoedbelegging de meest betrouwbare vorm op de lange termijn blijft, is het niet zonder risico’s wanneer deze gepaard gaat met een huurovereenkomst. Leegstand is er een van, vooral kostbaar wanneer het huurbedrag nodig is om de hypotheek voor de aankoop af te lossen. Evenzo kan een huurder die de betalingen niet nakomt de verhuurder gedurende een langere periode in financiële moeilijkheden brengen.

Om dit risico te beperken, zijn er verschillende oplossingen mogelijk om een goede huurincasso te waarborgen, onafhankelijk van de bereidwilligheid (of het vermogen) van de huurder om te betalen. Sommige zijn innovatief en waarschijnlijk geruststellend voor een verhuurder die aarzelt om te beleggen in verhuur. Hier is een overzicht van de middelen om de betaling van de huur te garanderen, wat er ook gebeurt.

Een (of meerdere) borgen vereisen

We beginnen met de meest voorkomende en langdurige praktijk, waarbij de bijstand van een derde partij wordt veiliggesteld indien nodig. De borg (of garant) is een natuurlijke of rechtspersoon die zich ertoe verbindt de huur en servicekosten te betalen (plus eventuele rente bij te late betaling) indien de huurder die zij dekken hun verplichtingen niet nakomen.

De borgtocht kan eenvoudig zijn: de verhuurder roept de borg alleen in wanneer de huurder niet kan betalen wat hij verschuldigd is, nadat de verhuurder eerst contact heeft opgenomen met de huurder. In een tweede scenario wordt de borgtocht “gezamenlijk en hoofdelijk” genoemd wanneer de verhuurder de borg direct kan aanspreken vanaf de eerste gemiste betaling, zonder tussenkomst van de huurder.

In de praktijk dient u de kredietwaardigheid van de borg te waarborgen: zij kunnen net zo goed insolvabel blijken als de huurder, waardoor u de grootste moeite zou hebben om uw geld te innen. De wet voorziet in een nauwkeurige lijst van documenten die u van de borg kunt verlangen om hun inkomensniveau en betrouwbaarheid te beoordelen. Het verbiedt niet het inschakelen van meerdere borgen om het risico te beperken; de meeste verhuurders blijven echter bij maximaal twee.

Tot slot moet de borgtocht de vorm aannemen van een schriftelijk document, hetzij een private overeenkomst opgesteld en ondertekend door particulieren, hetzij een akte uitgevoerd door een bevoegde overheidsfunctionaris (notaris, deurwaarder of burgerlijke stand ambtenaar). De borgtocht moet vervolgens worden opgenomen in de huurovereenkomst; indien dit niet gebeurt, moet een kopie aan de borg worden verstrekt.

Een huurgarantieverzekering afsluiten

Dit is ook een zeer gangbare aanpak, die werkt als elke andere verzekering: tegen betaling van een maandelijkse premie zal de verzekering de huur dekken in geval van wanbetaling door de verzekerde huurder.

Hier zijn verschillende voorwaarden voor nodig:

• De woning moet de hoofdverblijfplaats van de huurder zijn en op jaarbasis worden verhuurd.
• De huurder moet kredietwaardig zijn en bewijs van hun inkomen leveren: de meeste verzekeraars vereisen een inkomen van minstens 2,85 keer de huur.
• De verhuurder is verantwoordelijk voor het controleren van de voorwaarden: zij moeten de laatste drie loonstrookjes van de potentiële huurder verkrijgen, evenals hun identiteitskaart en arbeidscontract.

In de praktijk kunnen verzekeraars tot drie maanden nodig hebben om een verhuurder te compenseren die huur misloopt. Alle onbetaalde huur wordt echter uiteindelijk gedekt. Deze oplossing is veiliger dan een borgtocht, maar brengt kosten met zich mee die de winstgevendheid van de belegging beïnvloeden.

De Visale-garantie van Action Logement

Een gratis regeling stelt een huurder die moeilijkheden ondervindt in staat om een borg te vinden. De Visale-garantie, ontwikkeld door Action Logement, stelt een huurder die de private huursector betreedt in staat om gedekt te worden tot hun 31ste verjaardag, ongeacht hun werksituatie (student, leerling, werkloos of werknemer). Voor oudere huurders moeten zij een inkomen van minstens €1.500 en een stabiele werksituatie aantonen.

Na validatie van het dossier door Action Logement ontvangt de huurder een gecertificeerd visum dat zij aan de verhuurder kunnen overhandigen. Dit schema biedt garanties vergelijkbaar met huurgarantieverzekering, tot 36 maanden onbetaalde huur, en dekt ook schade aan de woning. De dekking is gratis: aarzel niet om potentiële huurders die hiervoor in aanmerking komen te adviseren contact op te nemen met Action Logement. Het hele proces vindt online plaats voor snelle verwerking.

Een digitale borgtocht gebruiken

Atypische profielen, die niet in aanmerking komen voor de Visale-garantie en niet in staat of niet bereid zijn om een borg te gebruiken, kunnen terecht bij een nieuw type borgtocht ontwikkeld door start-ups zoals Unkle, Cautionneo of Garantme. Voor een percentage van het maandelijks te betalen huurbedrag en ten laste van de huurder (doorgaans tussen 3 en 4%) wordt de betaling van de huur gegarandeerd.

Deze oplossing is voornamelijk gericht op bedrijfsdirecteuren, zelfstandigen, freelancers en andere atypische profielen die niet per se gebrek aan middelen hebben, maar niet voldoen aan de klassieke criteria voor huurgeranties. Dit segment vertegenwoordigt een aanzienlijk deel van de werkende bevolking en kan niet worden genegeerd door een vooruitziende verhuurder: een periode van leegstand is net zo kostbaar als onbetaalde huur!

De bedrijven die dit type garantie aanbieden, nemen een ander standpunt in dan traditionele verzekeraars, waarbij ze de observeerbare regelmatigheid van het inkomen van de huurder prioriteren in plaats van de stabiliteit — nu illusoir — van een werksituatie die snel kan veranderen. Het percentage van de premie wordt bepaald op basis van het geschatte risico, waardoor iedereen met de empirische middelen om een woning te huren kan profiteren van een solide borg zonder een beroep te hoeven doen op hun naasten.

Als verhuurder draagt u de kosten van deze dienst niet en hoeft u geen stappen te ondernemen: de huurder kan zich zelfs vanaf het begin bij u melden met hun borgtochtmaatschappij. Indien van toepassing, aarzel niet om een huurder die u aanstaat te adviseren deze dienst te gebruiken: zij kunnen binnen een paar dagen bij u terugkomen met een solide borgtocht.

Kiezen voor een LMNP in een serviced residence

Tot slot kan een belegging in verhuur in sommige gevallen risicovrij zijn. Het principe is eenvoudig: in plaats van een woning te kopen en vervolgens een huurder te zoeken, kunt u net zo goed een woning kopen binnen een serviced residence. Dit zijn specifieke residenties, die beleggers de mogelijkheid bieden om alle verplichtingen van een verhuurder uit handen te geven: het zoeken naar een huurder, het beheren van verhuurdossiers, het beheren van de menselijke relatie en zelfs het dekken van schade aan de woning.

In deze context valt ook de betaling van uw huur onder de verantwoordelijkheid van het bedrijf dat de residentie exploiteert: het wordt aan u betaald, zelfs als de woning leegstaat! Om dit te doen, moet u een niet-professionel verhuurder worden en streven naar het verwerven van een woning in een residentie bestemd voor toerisme, zaken, senioren of studenten. U moet dan de voorwaarden onderhandelen en een contract tekenen met de exploitant van de residentie. De winstgevendheid van dit type belegging kan, indien goed uitgevoerd, meer dan 7% bedragen.

Wees echter voorzichtig met de keuze van de residentie: een groeiende buurt zal ervoor zorgen dat het bezettingsgraad potentiële insolventie van de exploitant vermijdt, het enige nadeel van dit type belegging, dat u in moeilijkheden zou kunnen brengen.

Verhuurders hebben tegenwoordig een breed scala aan oplossingen om de goede betaling van hun huur te garanderen. Elk kan, afhankelijk van hun situatie en context, kiezen voor de ene of de andere. Eén ding is zeker: dankzij deze regelingen blijft beleggen in vastgoed meer dan ooit de beste oplossing voor het aanvullen van inkomen of het voorbereiden op later leven door het opbouwen van solide en duurzaam vermogen op de lange termijn.