المالك المؤجر: كيف تضمن دفع الإيجار في الوقت المحدد؟

بينما يظل الاستثمار العقاري الأكثر موثوقية على مر الزمن، إلا أنه ليس خالياً من المخاطر عندما يقترن بـالتأجير. وتعد الشغور واحدة من هذه المخاطر، وتكون مُعاقبة بشكل خاص عندما يكون مبلغ الإيجار مطلوباً لـسداد رهن الاقتناء على العقار. وبالمثل، يمكن لـمستأجر متعثر في السداد أن يضع المالك في ضائقة مالية لفترة طويلة.

للتخفيف من هذا الخطر، تتوفر عدة حلول لـضمان استرداد جيد للإيجار، بصرف النظر عن رغبة المستأجر (أو قدرته) على الدفع. بعضها مبتكر ومن المرجح أن يطمئن مالكاً متردداً بشأن الاستثمار التأجيري. إليكم لمحة عامة عن وسائل ضمان دفع الإيجار، مهما حدث.

طلب ضامن (أو أكثر)

نبدأ بالحل الأكثر شيوعاً والأطول استخداماً، والذي يتضمن تأمين مساعدة طرف ثالث إذا لزم الأمر. الضامن (أو الكفيل) هو شخص طبيعي أو اعتباري يتعهد بدفع الإيجار والرسوم الخدمية (بالإضافة إلى أي فوائد في حالة التأخر في السداد) إذا فشل المستأجر الذي يكفله في الوفاء بالتزاماته.

يمكن أن يكون الضمان بسيطاً: لا يلجأ المالك إلى الضامن إلا إذا كان المستأجر غير قادر على دفع ما عليه، بعد أن يكون قد تواصل معه أولاً. وفي سيناريو ثانٍ، يُعرف الضمان بأنه “متضامن ومنشئ” إذا تمكن المالك من ملاحقة الضامن مباشرة من أول إيجار لم يُدفع، دون المرور عبر المستأجر.

عملياً، ستحتاج إلى التأكد من ملاءة الضامن: فقد يثبت أنه معسر تماماً مثل المستأجر، وستواجه عندها أكبر صعوبة في استرداد أموالك. ينص القانون على قائمة دقيقة من المستندات التي يمكنك طلبها من الضامن لتقييم مستوى دخله وموثوقيته. ولا يحظر القانون طلب إشراك عدة ضامنين لتقليل المخاطر؛ لكن معظم الملاك لا يتجاوزون اثنين.

أخيراً، يجب أن يأخذ الضمان شكل وثيقة مكتوبة، سواء كانت اتفاقية خاصة مُحررة ومُوقعة من الأفراد أو صكاً صادراً عن موظف عمومي مختص (موثق، محضر قضائي أو ضابط الحالة المدنية). يجب عندها إدراج صك الضمان في عقد الإيجار؛ وفي حالة عدم إدراجه، يجب تقديم نسخة منه للضامن.

الاشتراك في تأمين ضمان الإيجار

هذا أيضاً حل شائع جداً، يعمل مثل أي تأمين آخر: مقابل دفع قسط شهري، يغطي التأمين الإيجار في حالة تعثر المستأجر المكفول.

عدة شروط ضرورية هنا:

• يجب أن يكون العقار هو الإقامة الرئيسية للمستأجر، ومؤجراً على أساس سنوي.
• يجب أن يكون المستأجر ذا ملاءة مالية ويقدم إثباتاً لدخله: تطلب معظم شركات التأمين دخلاً لا يقل عن 2.85 مرة من الإيجار.
• المالك مسؤول عن التحقق من الشروط: يجب عليه الحصول على آخر ثلاثة قسائم رواتب للمستأجر المحتمل، بالإضافة إلى بطاقة هويته وعقد عمله.

عملياً، قد تستغرق شركات التأمين ما يصل إلى ثلاثة أشهر لتعويض مالك يفتقر إلى الإيجار. ومع ذلك، سيتم تغطية جميع الإيجارات غير المدفوعة على المدى الطويل. هذا الحل أكثر أماناً من ضمان الكفيل، لكنه يتحمل تكلفة تؤثر على ربحية الاستثمار.

ضمان Visale من Action Logement

يتيح نظام مجاني لمستأجر يمر بصعوبات إيجاد ضامن. يتيح ضمان Visale، الذي طورته Action Logement، لمستأجر يدخل قطاع الإيجار الخاص أن يكون مغطى حتى بلوغه سن 31، بصرف النظر عن وضعيته المهنية (طالب، متدرب، عاطل عن العمل أو موظف). بالنسبة للمستأجرين الأكبر سناً، يجب عليهم إثبات دخل لا يقل عن €1,500 ووضع وظيفي مستقر.

بعد التحقق من الملف من قبل Action Logement، يتلقى المستأجر تأشيرة معتمدة يمكنه تسليمها للمالك. يوفر هذا النظام ضمانات مشابهة لـتأمين ضمان الإيجار، حتى 36 شهراً من الإيجار غير المدفوع، ويغطي أيضاً الأضرار التي تلحق بالعقار. الضمان مجاني: لا تترددوا في نصح أي مستأجرين محتملين قد يكونون مؤهلين بالتواصل مع Action Logement. تتم العملية بالكامل عبر الإنترنت للمعالجة السريعة.

استخدام ضمان رقمي

الملامح غير النمطية، غير المؤهلة للحصول على ضمان Visale وغير القادرة أو غير الراغبة في استخدام ضامن، يمكنها اللجوء إلى نوع جديد من الضمان طورته شركات ناشئة مثل Unkle أو Cautionneo أو Garantme. مقابل نسبة مئوية من مبلغ الإيجار تُدفع شهرياً وعلى حساب المستأجر (عموماً بين 3 و4%)، يتم ضمان دفع الإيجار.

يستهدف هذا الحل أساساً مديري الشركات، العاملين لحسابهم الخاص، المستقلين والملامح غير النمطية الأخرى الذين لا يفتقرون بالضرورة إلى الموارد لكنهم لا يندرجون ضمن المعايير التقليدية لضمانات الإيجار. تمثل هذه الشريحة نسبة كبيرة من السكان العاملين ولا يمكن تجاهلها من قبل مالك تأجيري ذي تفكير مستقبلي: فترة الشغور مُعاقبة تماماً كالإيجار غير المدفوع!

تتخذ الشركات التي تقدم هذا النوع من الضمانات زاوية مختلفة عن شركات التأمين التقليدية، حيث تعطي الأولوية للانظام الملحوظ في دخل المستأجر بدلاً من استقرار - وهمي الآن - وضعية وظيفية يمكن أن تتغير بسرعة. تُحدد نسبة القسط بناءً على الخطر المقدر، مما يتيح لأي شخص لديه الوسائل التجريبية لاستئجار عقار الاستفادة من ضامن متين دون الحاجة إلى الاستعانة بأحبائه.

بصفتك مالكاً تأجيرياً، لن تتحمل تكلفة هذه الخدمة ولن تكون لديك أي خطوات لتتخذها: يمكن للمستأجر حتى أن يتقدم إليك منذ البداية مع شركة الضمان الخاصة به. إذا كان ذلك ممكناً، لا تتردد في نصح مستأجر يعجبك باستخدام هذه الخدمة: يمكنه العودة إليك في غضون أيام بضمان متين قائم.

اختيار LMNP في إقامة خدماتية

أخيراً، يمكن أن يكون الاستثمار التأجيري في بعض الحالات خالياً من المخاطر. المبدأ بسيط: بدلاً من شراء عقار ثم البحث عن مستأجر، يمكنك بالمثل شراء عقار داخل إقامة خدماتية. هذه هي إقامات محددة، تقدم للمستثمرين فرصة الاعتناء بجميع التزامات المالك التأجيري نيابة عنهم: البحث عن مستأجر، إدارة ملفات التأجير، إدارة العلاقة الإنسانية وحتى تغطية أي أضرار تلحق بالعقار.

في هذا السياق، يعود دفع إيجارك أيضاً إلى الشركة التي تدير الإقامة: سيتم دفعه لك حتى لو كان العقار شاغراً! للقيام بذلك، ستحتاج إلى أن تصبح مؤجراً مفروشاً غير احترافي وتهدف إلى اقتناء عقار في إقامة مخصصة للسياحة أو الأعمال أو كبار السن أو الطلاب. ستحتاج بعد ذلك إلى التفاوض على الشروط وتوقيع عقد مع مشغل الإقامة. يمكن أن تتجاوز ربحية هذا النوع من الاستثمار، إذا نُفذ بشكل جيد، 7%.

لكن، احذر من اختيار الإقامة: سيضمن حي في نمو أن معدل الإشغال يتجنب إفلاس محتمل للمشغل، وهو العيب الوحيد في هذا النوع من الاستثمار، الذي قد يضعك في ورطة.

اليوم، يتوفر لدى الملاك التأجيريون مجموعة واسعة من الحلول لضمان حسن دفع إيجارهم. ويمكن لكل منهم، بحسب وضعيته وسياقه، اختيار واحد أو آخر. شيء واحد مؤكد: بفضل هذه الأنظمة، يظل الاستثمار في العقار أكثر من أي وقت مضى الحل الأمثل لتكملة الدخل أو التحضير للحياة اللاحقة من خلال بناء ثروة صلبة ودائمة على مر الزمن.