Buy-to-let-Vermieter: Wie lässt sich die pünktliche Mietzahlung garantieren?

Auch wenn eine Immobilieninvestition langfristig die zuverlässigste Anlageform bleibt, ist sie nicht ohne Risiken, wenn sie mit einem Mietverhältnis einhergeht. Leerstand ist eines dieser Risiken und besonders nachteilig, wenn der Mietbetrag für die Tilgung des Erwerbsdarlehens für die Immobilie benötigt wird. Ebenso kann ein Mieter, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, den Vermieter über einen längeren Zeitraum in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Um dieses Risiko zu mindern, gibt es mehrere Lösungen, um einen reibungslosen Mieteinzug sicherzustellen, unabhängig vom Zahlungswillen (oder der Zahlungsfähigkeit) des Mieters. Einige davon sind innovativ und dürften einen Vermieter, der bei einer Buy-to-let-Investition noch zögert, beruhigen. Hier ein Überblick über die Möglichkeiten zur Absicherung der Mietzahlung, was auch immer geschieht.

Einen (oder mehrere) Bürgen verlangen

Wir beginnen mit der häufigsten und am längsten bewährten Praxis, bei der bei Bedarf die Unterstützung eines Dritten gesichert wird. Der Bürge ist eine natürliche oder juristische Person, die sich verpflichtet, die Miete und die Nebenkosten (sowie etwaige Verzugszinsen) zu zahlen, falls der Mieter, für den er bürgt, seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Die Bürgschaft kann einfach sein: Der Vermieter fordert den Bürgen nur dann auf, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, seine Schulden zu begleichen, nachdem er diesen zuvor kontaktiert hat. In einem zweiten Szenario wird die Bürgschaft als „gesamtschuldnerisch” bezeichnet, wenn der Vermieter den Bürgen ab der ersten ausgebliebenen Zahlung unmittelbar in Anspruch nehmen kann, ohne den Mieter einzuschalten.

In der Praxis sollten Sie die Zahlungsfähigkeit des Bürgen prüfen: Er kann sich ebenso als zahlungsunfähig erweisen wie der Mieter, und Sie hätten dann größte Schwierigkeiten, Ihr Geld einzuziehen. Das Gesetz sieht eine genaue Liste von Dokumenten vor, die Sie vom Bürgen verlangen können, um dessen Einkommensniveau und Zuverlässigkeit zu beurteilen. Es verbietet nicht, mehrere Bürgen zur Risikominderung heranzuziehen; die meisten Vermieter verlangen jedoch nicht mehr als zwei.

Schließlich muss die Bürgschaft die Form eines schriftlichen Dokuments haben, sei es eine privatrechtliche Vereinbarung, die von Privatpersonen aufgesetzt und unterzeichnet wird, oder eine von einem zuständigen Urkundsberechtigten (Notar, Gerichtsvollzieher oder Standesbeamter) ausgefertigte Urkunde. Die Bürgschaftsurkunde muss dann in den Mietvertrag aufgenommen werden; andernfalls ist dem Bürgen eine Abschrift auszuhändigen.

Eine Mietbürgschaftsversicherung abschließen

Auch dies ist ein sehr verbreiteter Ansatz, der wie jede andere Versicherung funktioniert: Gegen Zahlung einer monatlichen Prämie deckt die Versicherung die Miete im Falle eines Zahlungsausfalls des versicherten Mieters.

Für diesen Schutz müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Mieters sein und auf Jahresbasis vermietet werden.
• Der Mieter muss zahlungsfähig sein und Einkommensnachweise erbringen: Die meisten Versicherer verlangen ein Einkommen von mindestens dem 2,85-fachen der Miete.
• Der Vermieter ist für die Überprüfung der Bedingungen verantwortlich: Er muss die letzten drei Gehaltsabrechnungen des Mietinteressenten sowie dessen Personalausweis und Arbeitsvertrag einholen.

In der Praxis kann es bis zu drei Monate dauern, bis die Versicherung einen Vermieter für ausgebliebene Mietzahlungen entschädigt. Langfristig werden jedoch sämtliche ausstehenden Mieten abgedeckt. Diese Lösung ist sicherer als eine Bürgschaft durch eine Privatperson, verursacht jedoch Kosten, die die Rentabilität der Investition beeinträchtigen.

Visale-Bürgschaft von Action Logement

Ein kostenloses Programm ermöglicht es einem Mieter in Schwierigkeiten, einen Bürgen zu finden. Die von Action Logement entwickelte Visale-Bürgschaft ermöglicht es einem Mieter, der in den privaten Mietmarkt einsteigt, bis zum 31. Lebensjahr abgesichert zu sein, unabhängig von seiner beruflichen Situation (Student, Auszubildender, Arbeitsloser oder Arbeitnehmer). Für ältere Mieter ist ein Einkommen von mindestens 1.500 € sowie ein stabiles Beschäftigungsverhältnis nachzuweisen.

Nach Validierung des Dossiers durch Action Logement erhält der Mieter ein zertifiziertes Visum, das er dem Vermieter übermitteln kann. Dieses Programm bietet Garantien, die mit denen einer Mietbürgschaftsversicherung vergleichbar sind, deckt bis zu 36 Monate ausstehende Miete ab und kommt auch für Schäden an der Immobilie auf. Die Absicherung ist kostenlos: Zögern Sie nicht, infrage kommende Mietinteressenten darauf hinzuweisen, sich an Action Logement zu wenden. Das gesamte Verfahren läuft online ab und ermöglicht eine schnelle Bearbeitung.

Eine digitale Bürgschaft nutzen

Atypische Profile, die nicht für die Visale-Bürgschaft infrage kommen und keinen Bürgen stellen können oder wollen, können auf eine neue Art der Bürgschaft zurückgreifen, die von Start-ups wie Unkle, Cautionneo oder Garantme entwickelt wurde. Für einen Prozentsatz des Mietbetrags, der monatlich und zulasten des Mieters zu entrichten ist (in der Regel zwischen 3 und 4 %), wird die Mietzahlung garantiert.

Diese Lösung richtet sich vor allem an Geschäftsführer, Selbstständige, Freiberufler und andere atypische Profile, die nicht unbedingt über mangelnde Mittel verfügen, aber nicht den klassischen Kriterien für Mietbürgschaften entsprechen. Dieses Segment stellt einen erheblichen Anteil der Erwerbstätigen und darf von einem zukunftsorientierten Buy-to-let-Vermieter nicht übersehen werden: Ein Leerstandszeitraum ist ebenso nachteilig wie ausbleibende Mietzahlungen!

Die Unternehmen, die diese Art von Bürgschaft anbieten, verfolgen einen anderen Ansatz als traditionelle Versicherer und stellen die beobachtbare Regelmäßigkeit der Einkünfte des Mieters in den Vordergrund, anstatt auf die Stabilität – die heute illusorisch ist – einer Beschäftigungssituation zu setzen, die sich schnell ändern kann. Der Prozentsatz der Prämie wird anhand des geschätzten Risikos festgelegt, sodass jeder, der über die tatsächlichen Mittel verfügt, eine Immobilie zu mieten, von einem soliden Bürgen profitieren kann, ohne Familie oder Freunde einschalten zu müssen.

Als Buy-to-let-Vermieter tragen Sie die Kosten dieses Dienstes nicht und müssen keine Schritte unternehmen: Der Mieter kann sich Ihnen sogar von Anfang an mit seinem Bürgschaftsunternehmen präsentieren. Gegebenenfalls zögern Sie nicht, einem Mieter, der Ihnen zusagt, diesen Dienst zu empfehlen: Er kann sich innerhalb weniger Tage mit einer soliden Bürgschaft bei Ihnen zurückmelden.

LMNP in einer Residenz mit Service wählen

Schließlich kann eine Buy-to-let-Investition in bestimmten Fällen risikofrei sein. Das Prinzip ist einfach: Anstatt eine Immobilie zu erwerben und dann nach einem Mieter zu suchen, können Sie ebenso gut eine Immobilie in einer Residenz mit Service erwerben. Dabei handelt es sich um besondere Residenzen, die Investoren die Möglichkeit bieten, sämtliche Pflichten eines Buy-to-let-Vermieters abgenommen zu bekommen: Mietersuche, Verwaltung der Mietunterlagen, Pflege der Mieterbeziehung und sogar die Übernahme etwaiger Schäden an der Immobilie.

In diesem Kontext obliegt die Mietzahlung dem Betreiber der Residenz: Sie wird an Sie gezahlt, auch wenn die Immobilie leer steht! Dazu müssen Sie als nicht-gewerblicher möblierter Vermieter tätig werden und eine Immobilie in einer Residenz erwerben, die auf Tourismus, Geschäftsreisende, Senioren oder Studierende ausgerichtet ist. Anschließend müssen Sie die Bedingungen aushandeln und einen Vertrag mit dem Betreiber der Residenz unterzeichnen. Die Rentabilität dieser Anlageform kann bei guter Umsetzung 7 % übersteigen.

Wählen Sie die Residenz jedoch sorgfältig aus: Ein wachsendes Viertel stellt eine hohe Belegungsrate sicher und vermeidet eine mögliche Insolvenz des Betreibers, den einzigen Schwachpunkt dieser Anlageform, der Sie andernfalls in Schwierigkeiten bringen könnte.

Buy-to-let-Vermieter verfügen heute über ein breites Spektrum an Lösungen, um die pünktliche Mietzahlung sicherzustellen. Jeder kann je nach seiner Situation und seinem Kontext die eine oder andere wählen. Eines ist sicher: Dank dieser Programme bleibt eine Immobilieninvestition mehr denn je die beste Lösung, um das Einkommen zu ergänzen oder für später vorzusorgen, indem über die Zeit solides und dauerhaftes Vermögen aufgebaut wird.