משקיע בנדל"ן להשכרה: כיצד להבטיח תשלום שכר הדירה בזמן?

בעוד שהשקעה בנדל“ן נותרת האמינה ביותר לאורך זמן, היא אינה חפה מסיכונים כשהיא מלווה בשליחות. התפוסה היא אחד מאלה, במיוחד כשסכום שכר הדירה נדרש להחזר משכנתת הרכישה על הנכס. כמו כן, דייר שאינו משלם עלול להכניס את הבעלים לקושי פיננסי לתקופה ממושכת.

כדי להפחית סיכון זה, מספר פתרונות אפשריים להבטיח גבייה טובה של שכר הדירה, ללא קשר לרצון הדייר (או ליכולתו) לשלם. חלקם חדשניים ועשויים להרגיע בעלים הססניים בנוגע להשקעה בנדל“ן להשכרה. הנה סקירה של האמצעים להבטחת תשלום שכר הדירה, בכל מצב.

דרישת ערב (או מספר ערבים)

נתחיל עם השיטה הנפוצה והוותיקה ביותר, הכוללת הבטחת סיוע מצד שלישי במידת הצורך. הערב הוא אדם או תאגיד המתחייב לשלם את שכר הדירה ואת דמי השירות (בתוספת ריבית במקרה של תשלום באיחור) אם הדייר שהוא מכסה אינו עומד בהתחייבויותיו.

הערבות יכולה להיות פשוטה: הבעלים פונה לערב רק אם הדייר אינו מסוגל לשלם את חובו, לאחר שפנה תחילה לדייר. בתרחיש שני, הערבות מכונה “בעיקבות ובמשותף” אם הבעלים יכול לתבוע את הערב ישירות מהתשלום החסר הראשון, מבלי לעבור דרך הדייר.

בפועל, עליך לוודא את המדד הפיננסי של הערב: ייתכן שהוא יתברר כחדל פירעון באותו אופן כמו הדייר, ואז יהיה לך קושי רב לגבות את כספך. החוק מספק רשימה מדויקת של מסמכים שאתה יכול לדרוש מהערב כדי לשפוט את רמת הכנסתו ואמינותו. אין הוא אוסר על בקשת מספר ערבים כדי להפחית את הסיכון; עם זאת, רוב הבעלים אינם עוברים את שניים.

לבסוף, הערבות חייבת ללבוש צורה של מסמך בכתב, בין אם הסכם פרטי שנערך ונחתם על ידי יחידים ובין אם שטר שנערך על ידי נוטריון, רשם בית משפט או פקיד רשם. שטר הערבות חייב להיות מצורף לחוזה השכירות; אחרת, יש למסור עותק לערב.

ביטוח ערבות שכר דירה

זוהי גם גישה נפוצה מאוד, הפועלת כמו כל ביטוח אחר: תמורת תשלום פרמיה חודשית, הביטוח יכסה את שכר הדירה במקרה של אי-תשלום על ידי הדייר המבוטח.

מספר תנאים נדרשים כאן:

• הנכס חייב להיות מגורי הדייר העיקריים, ומושכר על בסיס שנתי.
• הדייר חייב להיות בעל יכולת פיננסית ולספק הוכחה להכנסתו: רוב חברות הביטוח דורשות הכנסה של פי 2.85 לפחות משכר הדירה.
• הבעלים אחראי לבדיקת התנאים: עליו להשיג את שלושת תלושי השכר האחרונים של הדייר הפוטנציאלי, כמו גם את תעודת הזהות וחוזה העבודה שלו.

בפועל, חברות הביטוח עשויות לקחת עד שלושה חודשים לפצות בעלים חסר שכר דירה. כל שכר הדירה שלא שולם יכוסה בסופו של דבר. פתרון זה בטוח יותר מערבות ערב, אך הוא כרוך בעלות המשפיעה על הרווחיות של ההשקעה.

ערבות Visale של Action Logement

מערכת חינמית מאפשרת לדייר המתמודד עם קשיים למצוא ערב. ערבות Visale, שפותחה על ידי Action Logement, מאפשרת לדייר הנכנס לשוק השכירות הפרטי להיות מכוסה עד גיל 31, ללא קשר למצב התעסוקתי שלו (סטודנט, חניך, או עובד). עבור דיירים מבוגרים יותר, הם חייבים להוכיח הכנסה של לפחות 1,500 אירו ומצב תעסוקתי יציב.

לאחר אימות התיק על ידי Action Logement, הדייר מקבל אשרה מאומתת שהוא יכול להעביר לבעלים. מערכת זו מציעה ערבויות דומות לביטוח ערבות שכר דירה, עד 36 חודשים של אי-תשלום, וכן מכסה נזקים המשפיעים על הנכס. הכיסוי הוא חינם: אל תהססו לייעץ לכל דייר פוטנציאלי שעשוי להיות זכאי לפנות ל-Action Logement. כל התהליך מתבצע באופן מקוון לעיבוד מהיר.

שימוש בערבות דיגיטלית

פרופילים אטיפיים, שאינם זכאים לערבות Visale ואינם יכולים או אינם מעוניינים להשתמש בערב, יכולים לפנות לסוג חדש של ערבות שפותחה על ידי חברות הזנק כמו Unkle, Cautionneo או Garantme. תמורת אחוז מסכום שכר הדירה הניתן לתשלום חודשי ועל חשבון הדייר (בדרך כלל בין 3 ל-4%), תשלום שכר הדירה מובטח.

פתרון זה מיועד בעיקר לבעלי חברות, עצמאים, פרילנסרים ופרופילים אטיפיים אחרים שאינם חסרים בהכרח משאבים אך אינם עומדים בקריטריונים הקלאסיים לערבויות שכר דירה. קטע זה מהווה חלק משמעותי מאוכלוסיית העובדים ואינו יכול להתעלם ממנו על ידי משקיע בנדל“ן להשכרה מתקדם: תקופת תפוסה היא חמורה בדיוק כמו אי-תשלום שכר דירה!

חברות המציעות סוג זה של ערבות נוקטות גישה שונה מחברות הביטוח המסורתיות, ומעדיפות את הרגולריות הנצפית של הכנסת הדייר על פני היציבות - שכעת אשלייתית - של מצב תעסוקתי שיכול להשתנות במהירות. אחוז הפרמיה נקבע על בסיס הסיכון המוערך, מה שמאפשר לכל מי שיש לו את האמצעים האמפיריים לשכור נכס ליהנות מערב בטוח מבלי לפנות לאנשים הקרובים אליו.

כבעלים של נדל“ן להשכרה, לא תישא בעלות השירות הזה ולא יהיו לך צעדים לנקוט: הדייר יכול אפילו להציג את עצמו לך מלכתחילה עם חברת הערבות שלו. במידת הצורך, אל תהסס לייעץ לדייר שאתה אוהב להשתמש בשירות זה: הוא יכול לחזור אליך תוך מספר ימים עם ערבות בטוחה במקום.

בחירה ב-LMNP באכסניה מנוהלת

לבסוף, השקעה בנדל“ן להשכרה יכולה במקרים מסוימים להיות נקייה מסיכונים. העיקרון פשוט: במקום לרכוש נכס ואז לחפש דייר, אתה יכול באותה מידה לרכוש נכס בתוך אכסניה מנוהלת. אלה נכסים ספציפיים, המציעים למשקיעים את ההזדמנות שכל התחייבויות של בעלים להשכרה יטופלו עבורם: חיפוש דייר, ניהול תיקי שכירות, ניהול מערכת היחסים האנושית ואפילו כיסוי נזקים לנכס.

בהקשר זה, תשלום שכר הדירה שלך מוטל גם הוא על החברה המפעילה את האכסניה: הוא ישולם לך גם אם הנכס פנוי! לשם כך, תצטרך להפוך למשכיר מרוהט לא מקצועי ולשאוף לרכוש נכס באכסניה המוקדשת לתיירות, עסקים, קשישים או סטודנטים. לאחר מכן תצטרך לנהל משא ומתן על התנאים ולחתום על חוזה עם המפעיל של האכסניה. הרווחיות של סוג השקעה זה, אם מבוצעת היטב, יכולה לעלות על 7%.

עם זאת, היזהר עם בחירת האכסניה: שכונה צומחת תבטיח ששיעור התפוסה ימנע חדלות פירעון אפשרית של המפעיל, הפגם היחיד בסוג השקעה זה, שעלול להשאיר אותך בקושי.

לבעלים של נדל“ן להשכרה כיום יש מגוון רחב של פתרונות להבטיח את התשלום הטוב של שכר הדירה שלהם. כל אחד, בהתאם למצבו ולהקשרו, יכול לבחור באחד או באחר. דבר אחד בטוח: הודות למערכות אלה, השקעה בנדל”ן נותרת יותר מתמיד הפתרון הטוב ביותר להשלמת הכנסה או להתכונן לחיים מאוחר יותר על ידי בניית עושר איתן ומתמשך לאורך זמן.