Propietario inmobiliario: ¿cómo garantizar el cobro del alquiler?

Aunque la inversión inmobiliaria sigue siendo la más fiable a largo plazo, no está exenta de riesgos cuando va acompañada de un contrato de arrendamiento. La vacant es uno de estos riesgos, especialmente penalizador cuando el importe del alquiler es necesario para reembolsar la hipoteca de adquisición de la propiedad. Del mismo modo, un inquilino que deje de pagar puede sitúan al propietario en dificultades financieras durante un período prolongado.

Para mitigar este riesgo, varias soluciones son posibles para garantizar una buena recuperación del alquiler, independientemente de la voluntad (o capacidad) del inquilino para pagar. Algunas son innovadoras y pueden preocupar a un propietario que duda sobre la inversión en alquiler. Aquí tiene una visión general de los medios para garantizar el cobro del alquiler, ocurra lo que ocurra.

Exigir uno (o varios) fiadores

Comenzamos con la práctica más común y consolidada, que consiste en asegurar la asistencia de un tercero si es necesario. El fiador es una persona física o jurídica que se compromete a pagar el alquiler y los gastos de comunidad (más los intereses en caso de pago atrasado) si el inquilino que cubre no cumple sus obligaciones.

El aval puede ser simple: el propietario recurre al fiador solo si el inquilino no puede pagar lo que debe, tras haber contactado primero con el inquilino. En un segundo escenario, el aval se conoce como «solidario» si el propietario puede exigir directamente al fiador desde el primer pago vencido, sin pasar por el inquilino.

En la práctica, deberá verificar la solvencia del fiador: bien podría resultar insolvente del mismo modo que el inquilino, y entonces tendría grandes dificultades para recuperar su dinero. La ley establece una lista precisa de documentos que puede exigir al fiador para juzgar su nivel de ingresos y fiabilidad. No prohíbe solicitar la participación de varios fiadores para reducir el riesgo; sin embargo, la mayoría de los propietarios no van más allá de dos.

Finalmente, el aval debe adoptar la forma de un documento escrito, ya sea un acuerdo privado redactado y firmado por particulares o una escritura otorgada ante un funcionario competente (notario, ujier o funcionario del registro civil). La escritura de aval debe incorporarse al contrato de arrendamiento; si no, debe proporcionarse una copia al fiador.

Contratar un seguro de impago de alquiler

Este es también un enfoque muy común, que funciona como cualquier otro seguro: por el pago de una prima mensual, el seguro cubrirá el alquiler en caso de impago del inquilino cubierto.

Aquí son necesarias varias condiciones:

• La propiedad debe ser la residencia principal del inquilino y alquilarse de forma anual.
• El inquilino debe ser solvente y justificar sus ingresos: la mayoría de las aseguradoras exigen ingresos de al menos 2,85 veces el alquiler.
• El propietario es responsable de verificar las condiciones: debe obtener los tres últimos recibos de nómina del futuro inquilino, así como su tarjeta de identidad y contrato de trabajo.

En la práctica, las aseguradoras pueden tardar hasta tres meses en compensar a un propietario que carece de alquiler. No obstante, todo el alquiler impagado se cubrirá a largo plazo. Esta solución es más segura que un aval de fiador, pero tiene un coste que afecta a la rentabilidad de la inversión.

Garantía Visale de Action Logement

Un sistema gratuito permite a un inquilino que tenga dificultades encontrar un fiador. La garantía Visale, desarrollada por Action Logement, permite a un inquilino que accede al sector del alquiler privado estar cubierto hasta los 31 años, independientemente de su situación laboral (estudiante, aprendiz, parado o empleado). Para inquilinos mayores, deben demostrar ingresos de al menos 1.500 € y una situación laboral estable.

Tras la validación del expediente por Action Logement, el inquilino recibe un visado certificado que puede entregar al propietario. Este sistema ofrece garantías similares al seguro de impago de alquiler, hasta 36 meses de alquiler impagado, y también cubre los daños que afecten a la propiedad. La cobertura es gratuita: no dude en recomendar a cualquier futuro inquilino que pueda ser elegible que contacte con Action Logement. Todo el proceso se realiza en línea para una tramitación rápida.

Utilizar un aval digital

Los perfiles atípicos, no elegibles para la garantía Visale y que no puedan o no deseen recurrir a un fiador, pueden recurrir a un nuevo tipo de aval desarrollado por empresas emergentes como Unkle, Cautionneo o Garantme. Por un porcentaje del importe del alquiler pagadero mensualmente y a costa del inquilino (generalmente entre el 3 y el 4%), el pago del alquiler está garantizado.

Esta solución está dirigida principalmente a administradores de empresas, trabajadores por cuenta propia, autónomos y otros perfiles atípicos que no carecen necesariamente de recursos pero que no cumplen los criterios clásicos de garantías de alquiler. Este segmento representa una proporción significativa de la población activa y no puede ser pasado por alto por un propietario previsor: un período de vacancy es tan penalizador como el alquiler impagado!

Las empresas que ofrecen este tipo de garantía adoptan un enfoque diferente al de las aseguradoras tradicionales, priorizando la regularidad observable de los ingresos del inquilino en lugar de la estabilidad -ahora ilusoria- de una situación laboral que puede cambiar rápidamente. El porcentaje de la prima se decide en función del riesgo estimado, lo que permite a cualquier persona con los medios empíricos para alquilar una propiedad beneficiarse de un fiador sólido sin tener que recurrir a sus seres queridos.

Como propietario, no asumirá el coste de este servicio y no tendrá que realizar ningún trámite: el inquilino puede incluso presentarse desde el inicio con su empresa de avales. En su caso, no dude en recomendar a un inquilino que le guste utilizar este servicio: puede volver en unos días con un aval sólido.

Optar por un LMNP en una residencia con servicios

Por último, una inversión en alquiler puede en algunos casos estar libre de riesgos. El principio es sencillo: en lugar de comprar una propiedad y luego buscar un inquilino, también puede comprar una propiedad dentro de una residencia con servicios. Estas son residencias específicas, que ofrecen a los inversores la oportunidad de que todas las obligaciones de un propietario sean gestionadas en su lugar: buscar un inquilino, gestionar los expedientes de alquiler, gestionar la relación humana e incluso cubrir cualquier daño a la propiedad.

En este contexto, el pago de su alquiler también corre a cargo de la empresa que gestiona la residencia: ¡se le pagarán aunque la propiedad esté vacant! Para ello, deberá convertirse en propietario de mobiliario no profesional y optar por adquirir una propiedad en una residencia dedicada al turismo, negocios, mayores o estudiantes. A continuación, deberá negociar las condiciones y firmar un contrato con el gestor de la residencia. La rentabilidad de este tipo de inversión, si se ejecuta bien, puede superar el 7%.

Sin embargo, tenga cuidado con la elección de la residencia: un barrio en crecimiento asegurará que la tasa de ocupación evite una posible quiebra del gestor, el único defecto de este tipo de inversión, que podría dejarlo en dificultades.

Los propietarios inmobiliarios tienen hoy en día una amplia gama de soluciones para garantizar el buen cobro de su alquiler. Cada uno, según su situación y contexto, puede optar por una u otra. Una cosa es segura: gracias a estos sistemas, invertir en inmuebles sigue siendo más que nunca la mejor solución para complementar los ingresos o prepararse para más adelante acumurando un patrimonio sólido y duradero.