Locatore di proprietà in affitto: come garantire il pagamento puntuale dell'affitto?

Mentre l’investimento immobiliare rimane il più affidabile nel tempo, non è privo di rischi quando è accompagnato da un contratto di locazione. La vacanza è uno di questi, particolarmente penalizzante quando l’importo dell’affitto è necessario per rimborsare il mutuo di acquisizione sulla proprietà. Allo stesso modo, un inquilino che non paga può mettere il locatore in difficoltà finanziaria per un periodo prolungato.

Per mitigare questo rischio, sono possibili diverse soluzioni per garantire un buon recupero dell’affitto, indipendentemente dalla volontà (o capacità) dell’inquilino di pagare. Alcune sono innovative e possono rassicurare un locatore titubante riguardo all’investimento in proprietà in affitto. Ecco una panoramica dei mezzi per garantire il pagamento dell’affitto, in qualunque situazione.

Richiedere uno (o più) garanti

Iniziamo con la pratica più comune e consolidata, che prevede di assicurarsi l’aiuto di una terza parte se necessario. Il garante (o fideiussore) è una persona fisica o giuridica che si impegna a pagare l’affitto e le spese di gestione (più eventuali interessi in caso di ritardo nel pagamento) qualora l’inquilino che copre non adempia ai propri obblighi.

La fideiussione può essere semplice: il locatore chiama il garante solo se l’inquilino non è in grado di pagare ciò che deve, dopo aver prima contattato l’inquilino. In un secondo scenario, la fideiussione è nota come “solidale” se il locatore può perseguire direttamente il garante dal primo mancato pagamento, senza passare per l’inquilino.

In pratica, dovrete assicurarvi della solvenza del garante: questi potrebbe rivelarsi insolvente allo stesso modo dell’inquilino, e avreste allora la massima difficoltà a recuperare i vostri soldi. La legge fornisce un elenco preciso di documenti che potete richiedere al garante per giudicare il livello di reddito e l’affidabilità. Non vieta di richiedere il coinvolgimento di più garanti per ridurre il rischio; tuttavia, la maggior parte dei locatori non va oltre due.

Infine, la fideiussione deve assumere la forma di un documento scritto, sia che si tratti di un accordo privato redatto e firmato da privati, sia di un atto eseguito da un pubblico ufficiale competente (notaio, ufficiale giudiziario o ufficiale di stato civile). L’atto di fideiussione deve poi essere incorporato nel contratto di locazione; in caso contrario, una copia deve essere fornita al garante.

Assicurazione per la garanzia dell’affitto

Questo è anche un approccio molto comune, che funziona come qualsiasi altra assicurazione: per il pagamento di un premio mensile, l’assicurazione coprirà l’affitto in caso di inadempimento dell’inquilino coperto.

Qui sono necessarie diverse condizioni:

• La proprietà deve essere la residenza principale dell’inquilino, e affittata su base annuale.
• L’inquilino deve essere solvibile e fornire prova del proprio reddito: la maggior parte delle assicurazioni richiede un reddito di almeno 2,85 volte l’affitto.
• Il locatore è responsabile della verifica delle condizioni: deve ottenere le ultime tre buste paga dell’inquilino, oltre alla carta d’identità e al contratto di lavoro.

In pratica, le assicurazioni possono impiegare fino a tre mesi per risarcire un locatore privo dell’affitto. Tutti gli affitti non pagati saranno comunque coperti nel lungo termine. Questa soluzione è più sicura di una fideiussione del garante, ma comporta un costo che influenza la redditività dell’investimento.

Garanzia Visale di Action Logement

Uno schema gratuito permette a un inquilino che incontra difficoltà di trovare un garante. La garanzia Visale, sviluppata da Action Logement, permette a un inquilino che entra nel settore della locazione privata di essere coperto fino al 31° compleanno, indipendentemente dalla sua situazione lavorativa (studente, apprendista, disoccupato o dipendente). Per gli inquilini più anziani, devono dimostrare un reddito di almeno 1.500 € e una situazione lavorativa stabile.

Dopo la validazione del fascicolo da parte di Action Logement, l’inquilino riceve un visto certificato che può trasmettere al locatore. Questo schema offre garanzie simili a un’assicurazione per la garanzia dell’affitto, fino a 36 mesi di affitto non pagato, e copre anche i danni che interessano la proprietà. La copertura è gratuita: non esitate a consigliare a eventuali futuri inquilini che potrebbero essere idonei di contattare Action Logement. L’intero processo avviene online per una rapida elaborazione.

Utilizzo di una fideiussione digitale

Profili atipici, non idonei per la garanzia Visale e impossibilitati o non disposti a utilizzare un garante, possono rivolgersi a un nuovo tipo di fideiussione sviluppata da start-up come Unkle, Cautionneo o Garantme. Per una percentuale dell’importo dell’affitto pagabile mensilmente e a spese dell’inquilino (generalmente tra il 3 e il 4%), il pagamento dell’affitto è garantito.

Questa soluzione è rivolta principalmente a amministratori di società, lavoratori autonomi, liberi professionisti e altri profili atipici che non necessariamente mancano di risorse ma non soddisfano i criteri classici per le garanzie di affitto. Questo segmento rappresenta una parte significativa della popolazione attiva e non può essere trascurato da un locatore lungimirante di proprietà in affitto: un periodo di vacanza è altrettanto penalizzante come l’affitto non pagato!

Le società che offrono questo tipo di garanzia adottano un approccio diverso dalle assicurazioni tradizionali, dando priorità alla regolarità osservabile del reddito dell’inquilino piuttosto che alla stabilità - ormai illusoria - di una situazione lavorativa che può cambiare rapidamente. La percentuale del premio viene decisa in base al rischio stimato, il chiunque disponga dei mezzi empirici per affittare una proprietà possa beneficiare di un garante solido senza dover coinvolgere i propri cari.

In quanto locatore di proprietà in affitto, non sosterrete il costo di questo servizio e non dovrete intraprendere alcun passo: l’inquilino può anche presentarvi fin dall’inizio con la sua società di fideiussione. Se del caso, non esitate a consigliare a un inquilino che vi piace di utilizzare questo servizio: può tornare da voi entro pochi giorni con una fideiussione solida.

Optare per un LMNP in una residenza servita

Infine, un investimento in proprietà in affitto può in alcuni casi essere privo di rischi. Il principio è semplice: invece di acquistare una proprietà e poi cercare un inquilino, potete altrettanto bene acquistare una proprietà all’interno di una residenza servita. Queste sono residenze specifiche, che offrono agli investitori l’opportunità di far gestire tutti gli obblighi di un locatore di proprietà in affitto al loro posto: la ricerca di un inquilino, la gestione dei fascicoli di locazione, la gestione del rapporto umano e persino la copertura di eventuali danni alla proprietà.

In questo contesto, il pagamento del vostro affitto è a carico della società che gestisce la residenza: vi sarà pagato anche se la proprietà è vuota! Per fare questo, dovrete diventare un locatore di beni mobiliati non professionista e puntare ad acquisire una proprietà in una residenza dedicata al turismo, agli affari, agli anziani o agli studenti. Dovrete poi negoziare i termini e firmare un contratto con il gestore della residenza. La redditività di questo tipo di investimento, se ben eseguita, può superare il 7%.

Tuttavia, fate attenzione alla scelta della residenza: un quartiere in crescita assicurerà che il tasso di occupazione eviti una possibile bancarotta del gestore, l’unico difetto di questo tipo di investimento, che potrebbe lasciarvi in difficoltà.

I locatori di proprietà in affitto oggi hanno una vasta gamma di soluzioni per garantire il buon pagamento del loro affitto. Ognuno, in base alla propria situazione e contesto, può optare per l’una o l’altra. Una cosa è certa: grazie a questi schemi, investire in proprietà rimane più che mai la migliore soluzione per integrare il reddito o prepararsi per la vita futura costruendo un patrimonio solido e duraturo nel tempo.