房东须知：如何确保租金按时支付？

虽然房地产投资长期以来一直是最可靠的投资方式，但附带租赁时并非没有风险。其中，空置期是最大的风险之一，尤其是当租金金额需要用于偿还购房贷款时。同样，拖欠租金的租客也可能使房东长期陷入财务困境。

为了降低这一风险，我们可以采取多种措施来确保租金的顺利回收，无论租客是否有支付意愿（或能力）。其中一些创新方案可能会让对投资出租型房产持观望态度的房东更加放心。下面为您综述各种确保租金按时支付的途径，无论发生何种情况。

要求一名（或多名）担保人

我们首先介绍最常见且历史最悠久的做法，即在需要时获得第三方的协助支持。担保人是自然人或法人，承诺在所担保的租客未能履行义务时，代为支付租金和物业费（以及逾期付款产生的利息）。

担保形式可以是一般担保：只有在租客无力支付应付账款的情况下，房东才会联系担保人，在此之前需先联系租客。在第二种情况下，如果房东可以从第一笔逾期款开始直接向担保人追偿，无需经过租客，则这种担保形式被称为连带责任担保。

在实践中，您需要确保担保人的偿付能力：他们很可能与租客一样出现无力偿债的情况，届时您将很难追回款项。法律明确规定了您可以要求担保人提供的文件清单，以判断其收入水平和可靠性。法律并不禁止要求多位担保人来降低风险；然而，大多数房东不会超过两名担保人。

最后，担保必须采用书面形式，可以是私人之间拟定并签署的协议，也可以是由有管辖权的公职人员（公证人、执达员或民事登记员）执行的文书。担保文书必须纳入租约；否则，需向担保人提供一份副本。

投保租金保证险

这也是一种非常常见的方式，与其他保险的运作原理相同：投保人支付月保费，保险将承保所担保租客违约时的租金。

此方案需满足几个条件：

• 该房产必须是租客的主要居所，且按年租约出租。
• 租客必须具有偿付能力并提供收入证明：大多数保险公司要求收入至少为租金的2.85倍。
• 房东负责核实相关条件：必须获取 prospective 租客最近三个月的工资单以及其身份证件和劳动合同。

在实践中，保险公司可能需要长达三个月的时间才能对缺少租金收入的房东进行赔付。但从长远来看，所有未付租金都将得到赔付。此方案比担保人担保更加安全，但会产生影响投资盈利性的成本。

Action Logement 的 Visale 担保计划

这是一项免费计划，可以帮助遇到困难的租客找到担保人。由 Action Logement 开发的 Visale 担保，使进入私人租赁市场的租客在31岁生日之前都能获得担保，无论其就业状况如何（学生、学徒、失业者或受雇员工）。对于年龄较大的租客，则必须证明其收入至少为1,500欧元且就业状况稳定。

在 Action Logement 验证材料后，租客将收到一份认证visa，可将其交给房东。该计划提供的保障类似于租金保证险，最高可覆盖36个月的未付租金，并涵盖对房产造成的损害。保障是免费的：如有任何可能符合条件 prospective 租客，请不吝建议他们联系 Action Logement。整个流程在线完成，处理迅速。

使用数字担保服务

不符合 Visale 担保条件且无法或不愿使用担保人的非典型人群，可以转向由 Unkle、Cautionneo 或 Garantme 等初创公司开发的新型担保服务。租客每月支付租金金额的一定百分比（通常在3%至4%之间），租金支付将得到保障。

此方案主要面向企业主、个体经营者、自由职业者和其他不符合传统租金担保标准的非典型人群。这些人群并非缺乏资源，而是不符合传统标准。这一群体占劳动力人口的很大比例，深谋远虑的出租型房东不可忽视：空置期与拖欠租金一样具有惩罚性！

提供此类担保的公司采取了与传统保险公司不同的角度，优先考虑租客收入的可观察规律性，而非当前就业状况的稳定性——这种稳定性在快速变化的就业环境中已变得虚幻。保费比例根据预估风险确定，这使得任何有实际手段租房的人都能获得可靠的担保，而无需动用亲友。

作为出租型房东，您无需承担此项服务的费用，也无需采取任何步骤：租客甚至可以从一开始就带着他们的担保公司来找您。如有合适的情况，请不吝建议您看好的租客使用此服务：他们可以在几天内带着可靠的担保回来找您。

选择服务式公寓的 LMNP 方案

最后，在某些情况下，出租型房产投资可以是无风险的。原理很简单：与其购买房产后再寻找租客，不如直接购买服务式公寓内的房产。这些是特定类型的公寓，为投资者提供机会，由他人代为处理出租型房东的所有义务：寻找租客、管理租赁文件、处理人际关系，甚至承担房产的任何损坏。

在此情况下，您的租金支付也将由运营公寓的公司负责：即使房产空置，您也会收到租金！为此，您需要成为非专业带家具出租房东，并在专门面向旅游、商务、老年或学生群体的公寓中购置房产。然后，您需要与公寓运营商协商条款并签署合同。这类投资如果执行得当，盈利性可超过7%。

但是，选择公寓时需谨慎：不断发展的社区将确保入住率，避免运营商可能破产的风险——这是此类投资的唯一缺陷，可能使您陷入困境。

如今，出租型房东有多种解决方案来保障租金的顺利收取。每位房东都可以根据自己的情况和背景选择其中一种或多种。毫无疑问：有了这些方案，投资房产依然一如既往地是补充收入或为晚年做准备的最佳解决方案，通过日积月累建立起 solid 且持久的财富。