Ristrutturazioni esterne: quando è necessario un permesso di costruzione?

È proprietario di un immobile e desidera sfruttare al massimo lo spazio esterno. Che sia per riparare l’auto e gli attrezzi in un garage, ampliare lo spazio abitativo con una veranda, o semplicemente rilassarsi in piscina o in terrazza, le ristrutturazioni esterne sono regolamentate. Alcune richiedono una semplice dichiarazione preventiva di urbanistica, altre invece necessitano di una domanda di permesso di costruzione. Ecco cosa deve fare per conformarsi alla legge.

Semplice dichiarazione preventiva di urbanistica o permesso di costruzione?

Innanzitutto, la distinzione tra una dichiarazione preventiva di urbanistica e un permesso di costruzione dipenderà dalle dimensioni del progetto. Il Codice dell’Urbanistica, agli articoli 421 e seguenti, stabilisce diversi casi:

• Per i “piccoli progetti”, con una superficie inferiore a 5 m²: non è richiesta nessuna procedura.
• Per progetti tra 5 e 20 m² (40 m² nelle zone urbane), è necessaria una dichiarazione preventiva di urbanistica.
• Per progetti che superano i 20 m² (40 m² nelle zone urbane), è necessaria una domanda di permesso di costruzione. Lo stesso vale per i progetti con un’altezza superiore a 12 m.

Si noti che deve inoltre avvalersi dei servizi di un architetto se il progetto supera i 150 m² di superficie abitabile.

Due livelli di requisiti

In parole semplici, una dichiarazione preventiva di urbanistica (DP) è un’autorizzazione urbanistica che può essere richiesta per lavori non soggetti a permesso di costruzione. Questo permette in particolare al comune di pianificare, nel medio e lungo termine, le strutture e i lavori necessari per la gestione del comune (smaltimento delle acque reflue, gestione dei rifiuti, creazione di spazi verdi, ecc.).

Può inoltre opporsi ai lavori che compromettono la politica urbanistica o la coerenza estetica del comune.

Verso un progetto complessivo comunale

Prima del 2000, i comuni erano soggetti al Piano di Occupazione del Suolo (POS) che definiva le regole urbanistiche per la costruzione o la modifica di strutture esistenti. Dal 2000, i comuni dispongono di un Piano Locale di Urbanistica (PLU), che è più ambizioso del POS poiché definisce il progetto di sviluppo complessivo del comune con un’attenzione allo sviluppo sostenibile.

Pertanto, deve essere compatibile con le politiche urbanistiche, abitative e di trasporto urbano. Tiene conto, tra l’altro, delle esigenze dei residenti per quanto riguarda i servizi, l’estetica complessiva del comune e la qualità della vita generale dei suoi abitanti. È compito del comune sviluppare, gestire e modificare il proprio PLU in base allo sviluppo del comune. A volte capita che i piccoli comuni si uniscano attorno alla stessa strategia e sviluppino un PLU complessivo congiunto per una migliore sinergia intercomunale.

Si noti: se la sua casa si trova in una zona classificata o protetta, deve inoltre consultare i Bâtiments de France per verificare i materiali, le forme e le dimensioni autorizzati.

I diversi progetti soggetti a regolamentazione

Piscina

La costruzione di una piscina nel suo giardino, sia fuori terra che con fondamenta, richiede una domanda di permesso di costruzione nei seguenti casi:

• se la vasca della piscina supera i 100 m²;
• se la vasca è tra 10 e 100 m², e coperta da un riparo fisso o mobile che supera i 1,8 m di altezza;
• se la piscina è al chiuso o se il riparo della piscina o il locale tecnico supera i 20 m².

Al contrario, nel caso di una vasca inferiore a 10 m² (jacuzzi) con una copertura di altezza inferiore a 1,8 m, non è richiesta nessuna dichiarazione.

Terrazza

È la superficie della terrazza a determinare se ha bisogno di una dichiarazione preventiva di urbanistica o di un permesso di costruzione, secondo le regole sopra indicate. Tuttavia, in caso di elevazione superiore a 60 cm dal livello del suolo, sarà necessaria una domanda di permesso anche se la terrazza misura meno di 20 m².

Recinzione

Che la recinzione sia una siepe, una rete metallica o un muro, sarà necessaria una dichiarazione preventiva di urbanistica se:

• il PLU lo richiede;
• l’altezza della recinzione è maggiore o uguale a 2 metri.

Si noti che la recinzione deve essere installata sul suo terreno e non sulla linea di confine con la proprietà vicina. Nel caso di una siepe, deve essere rispettata anche una distanza dalla proprietà vicina in base all’altezza della piantumazione. Consentire due metri per un albero o una siepe che potrebbe superare i due metri di altezza, e fifty centimetri in caso contrario.

Garage/ Veranda/ Ampliamento/ Casetta da giardino/ Pannelli fotovoltaici

Queste ristrutturazioni seguono semplicemente la regola di base per quanto riguarda la superficie e l’altezza del progetto. A seconda delle dimensioni, sono pertanto soggette sia a una dichiarazione preventiva di urbanistica che a un permesso di costruzione.

Ristrutturazione esterna

Quando la ristrutturazione esterna (manutenzione o riparazione) non altera l’aspetto della sua casa, non è soggetta a nessuna dichiarazione. Questo è in particolare il caso del restauro o della sostituzione del tetto allo stesso modo, della sostituzione di porte e finestre, della sostituzione di una grondaia, della riparazione di un camino.

Tuttavia, se la ristrutturazione comporta una modifica dell’aspetto esterno della sua casa (colore, forma, tipo di rivestimento), è necessaria l’autorizzazione: sarà soggetta a una dichiarazione preventiva di urbanistica o a una domanda di permesso di costruzione, a seconda della sua portata e delle sue caratteristiche.

Come avrà capito, per le ristrutturazioni esterne, la dimensione del progetto è la chiave per determinare la procedura da seguire. Qualunque siano i suoi obblighi secondo le regole generali, rimane essenziale consultare il PLU del comune in cui sta installando per garantire la corretta conformità alle regole urbanistiche stabilite. Ciò che è consentito in un comune in termini di colori o materiali non è necessariamente tale nel comune vicino. Tutte le informazioni e l’elenco contestuale delle procedure sono disponibili presso il comune locale: contattarli dovrebbe idealmente essere il primo passo del suo progetto!