בקרת שכר דירה: בקרוב הנורמה בערים הגדולות?

עם כניסת בקרת שכר דירה לתוקף בליון ובוילרבאן ב-1 בנובמבר 2021, כדאי לבחון את הנוהג הזה שצפוי להתפשט במהירות בערים גדולות נוספות. בפריז, שם הבקרה היא חובה מאז יולי 2019, מחקר של ארגון הצרכנות Consommation logement cadre de vie (CLCV) מתחילת 2020 חושף כי 40% מהמודעות להשכרה אינן עומדות במגבלות המותרות. אנו בוחנים את העלים והמטות של מדיניות בקרת שכר הדירה הזו, את ההשפעות המיועדות שלה ואת המגבלות הידועות שלה.

העיקרון

בקרת שכר דירה כרוכה בהחלת תקרה על סכומי שכר דירה עבור שוכרים ראשיים בדירות ריקות ומרוהטות, וכן עבור חוזי שכירות לניידות. בערים הרלוונטיות, שכר דירה ייחוס נקבע בהתאם ל:

• סוג הנכס (דירה או בית);
• האם השכירות היא ריקה או מרוהטת;
• שנת הבנייה;
• שטח הפנים ומספר החדרים;
• הכתובת, כאשר אזורים מסוימים “הדוקים” יותר מאחרים.

העירייה משתמשת בקריטריונים האלה כדי לבסס חישוב שמאפשר, באמצעות פלטפורמת אינטרנט, לבעל הנכס למצוא את שכר הדירה החודשי הייחוס לפי מ“ר של שטח שכור, לא כולל חיובים. שכר הדירה הייחוס, בתוספת 20% או בניכוי 30%, מהווה את טווח שכר הדירה המותר, עם חריגים.

במקרים של אי-ציות, המפקח רשאי לדרוש הפחתה בשכר הדירה, ובעל נכס שאינו מציית ניצב בפני קנס של 5,000 יורו, או 15,000 יורו אם מדובר בישות משפטית. בפועל, ניטור שכר דירה יכול להתבצע רק באמצעות עימות עם השוכר, ומעט מאוד מקרים מובאים בפני הרשויות.

• 

בקרת שכר דירה מתפשטת לאזורים הדוקים

זוהי דרישה מחוק ה-Elan משנת 2018, שאזורים שבהם שוק הנכסים “הדוק” ייישמו בקרת שכר דירה עד 2020. היעד הוא עיריות שבהן מחירי הרכישה, וכתוצאה מכך מחירי השכירות, מגיעים לשיאים; זה מאופשר על ידי מחסור בנכסים מול ביקוש גובר. באזורים האלה, מס עשוי גם לחול על דירות ריקות, וארנונה עשויה לעלות.

העירייה הפרובינציאלית היחידה שיישמה את הצעד בזמן היא ליל, כאשר בקרת שכר דירה בתוקף מאז מרץ 2020. לפני ליון ווילרבאן, קבוצת עיריות באזור פריז אימצה את הצעד ביוני: תשע הערים של מוסד השטח הציבורי Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve ו-Saint-Ouen).

ב-1 בדצמבר 2021 יגיע תורם של תשע העיריות של Est Ensemble, שהבקשות שלהן התקבלו ואומתו בצו במאי. אלה הן Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin ו-Romainville. לבסוף, הצעד יחול לפני קיץ 2022 בבורדו ובמונפלייה.

יש גם מקרים שבהם בקשות אינן מתקבלות: Grenoble-Alpes Métropole ו-Grand Orly Seine Bièvre נדחו מלהטיל את האילוץ הזה על בעלי הנכסים שלהם. הממשלה סברה שהעיריות האלה אינן עומדות בתנאים הנדרשים כדי להגדיר את השוק שלהן כאזור הדוק, במיוחד שכר דירה חציוני גבוה ופער משמעותי בין שכר דירה במגזר הפרטי לזה בדיור ציבורי.

התועלת בצעד

נפנה לשאלה מדוע בקרת שכר דירה מתפשטת, ומהי ההשפעה הצפויה על שוק הנכסים. האזורים העירוניים הרלוונטיים והמבקשים אותה מציינים ייסוף משמעותי בין היצע הדיור הזמין להשכרה לביקוש שלעיתים גבוה הרבה יותר. התוצאה היא לעיתים עליות קיצוניות בשכר הדירה בפועל, מה שמקשה על גישה לדיור עבור חלק גדל והולך מהאוכלוסייה.

כוונת המחוקק אינה לundercut את תוכניות ההשקעה של בעלי הנכסים, שלעיתים הם חוסכים פשוטים המבקשים להגן על הפנסיה שלהם: תקרות שכר דירה אינן משפיעות על חוזי שכירות קיימים או חידושים שבשתיקה (בני 3 ו-6 שנים). אלה שיושפעו יהיו חידושים בסיום חוזה השכירות, שכירויות חדשות וחוזי שכירות לניידות.

המטרה היא להגביל את תאוות הבצע של בעלי נכסים שעשויים לנצל ביקוש חזק כדי לגבות שכר דירה בלתי סביר ולא מוצדק. כך, אוכלוסייה ללא אמצעים לשלם שכר דירה גבוה תוכל להיות סמוכה ובטוחה שתוכל למצוא דיור בתוך העירייה.

• 

מגבלות המערכת

בעוד הרעיון ראוי לשבח, לבקרת שכר דירה במגזר השכירות הפרטי יש מגבלה בסיסית, שמביאה לתוצאה הפוכה מהמבוקש. למעשה, היא מרתיעה השקעות, או ליתר דיוק, מסיטה אותן למקום אחר מחוץ לערים המכוסות בצעד.

כל מי שמציב את עצמו בעמדה של משקיע המסכן את חסכונותיו לרכישת נכס להשכרה ירצה, באופן סביר לחלוטין, לקבוע שכר דירה שיאפשר לו להחזיר את ההשקעה. עם זאת, מכיוון שמחירי הרכישה אינם מבוקרים, ירידה בשכר הדירה תפגע מיד ברווחיות - ולכן בתמריץ - להשקיע. החוסך ישנה במהירות את שיטת ההשקעה שלו, או ליתר דיוק, ישקיע בעיר אחרת שאינה כפופה לאילוץ הזה.

התוצאה: ערים גדולות עשויות לראות ירידה בהיצע השכירות, ובעלי נכסים המציעים שכר דירה נמוך יבחרו בכל זאת את הבקשות הטובות ביותר. השכר הגבוה ביותר יישאר מועדף, ואלה עם פחות אמצעים יתקשו באותה מידה, לא בגלל סכום שכר הדירה אלא בגלל מחסור בדיור זמין.

תוצאה שנייה: שכר הדירה יעלה מהר יותר בפרברים, אליהם הביקוש וההשקעות יעברו.

לבסוף, יש לציין שהאילוץ כפוף לחריגים, ותוספת לשכר דירה עשויה לחול בהתאם לקריטריונים שנשארים די סובייקטיביים: מאפייני נוחות נוספים, או נוף לאתר היסטורי למשל.

בסופו של דבר, בקרת שכר דירה בערים גדולות אינה רעיון מופרך, אך היא יכולה להשיג את המטרה האמיתית המבוקשת רק אם הבקרה תיושם בכל רחבי המדינה. זו לכאורה הדרך היחידה לשמור על האיזון בין ערים גדולות לפרברים, או אפילו אזורים כפריים קרובים, ותהפוך שכר דירה סביר לזמין לתקציבים הקטנים ביותר ברחבי צרפת. משהו לעקוב אחריו!