Mietpreisbremse: Bald die Norm für Großstädte?

Mit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse in Lyon und Villeurbanne am 1. November 2021 lohnt es sich, diese Praxis zu untersuchen, die sich rasch auf andere Großstädte ausbreiten wird. In Paris, wo die Kontrolle seit Juli 2019 obligatorisch ist, zeigt eine Studie der Verbrauchergruppe Consommation logement cadre de vie (CLCV) Anfang 2020, dass 40% der Mietangebote dennoch außerhalb der zulässigen Grenzen liegen. Wir betrachten die Details dieser Mietpreisbremse, ihre beabsichtigten Auswirkungen und bekannten Einschränkungen.

Das Prinzip

Die Mietpreisbremse beinhaltet die Anwendung einer Obergrenze für Mietbeträge für unmöblierte und möblierte Mietwohnungen, die als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt werden, sowie für Mobilitätsmietverträge. In den betroffenen Städten wird eine Referenzmiete festgelegt nach:

• der Art der Immobilie (Wohnung oder Haus);
• ob die Miete unmöbliert oder möbliert ist;
• dem Baujahr;
• der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer;
• der Adresse, wobei einige Gebiete “enger” sind als andere.

Die Gemeinde verwendet diese Kriterien zur Erstellung einer Berechnung, die über eine Internetplattform dem Vermieter ermöglicht, die monatliche Referenzmiete pro Quadratmeter der gemieteten Fläche ohne Nebenkosten zu ermitteln. Diese Referenzmiete plus 20% oder minus 30% zulässige Mietbereich, mit Ausnahmen.

Bei Nichteinhaltung kann der Präfekt eine Mietreduzierung verlangen, und ein Vermieter, der sich nicht daran hält, muss mit einer Geldstrafe von 5.000 Euro rechnen, oder 15.000 Euro bei einer juristischen Person. In der Praxis kann die Mietüberwachung nur durch einen Streit mit dem Mieter erfolgen, und nur sehr wenige Fälle werden den Behörden vorgelegt.

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Die Mietpreisbremse breitet sich auf angespannte Gebiete aus

Dies ist eine Anforderung aus dem Elan-Gesetz von 2018, wonach Gebiete, in denen der Immobilienmarkt “angespannt” ist, bis 2020 die Mietpreisbremse umsetzen müssen. Das Ziel sind Gemeinden, in denen die Kaufpreise und folglich die Mietpreise ihren Höhepunkt erreichen; dies wird durch die Knappheit der Immobilien bei wachsender Nachfrage ermöglicht. In diesen Gebieten kann auch eine Steuer auf leerstehende Wohnungen erhoben und die Grundsteuer erhöht werden.

Die einzige Gemeinde außerhalb von Paris, die die Maßnahme rechtzeitig umgesetzt hat, ist Lille, mit Mietpreisbremse seit März 2020. Vor Lyon und Villeurbanne hat eine Gruppe von Gemeinden in der Pariser Region die Maßnahme im Juni eingeführt: die neun Städte des öffentlichen territorialen Unternehmens Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve und Saint-Ouen).

Am 1. Dezember 2021 werden die neun Gemeinden von Est Ensemble an der Reihe sein, deren Anträge durch ein Dekret im Mai genehmigt und validiert wurden. Dies sind Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin und Romainville. Schließlich wird die Maßnahme vor Sommer 2022 in Bordeaux und Montpellier gelten.

Es gibt auch Fälle, in denen Anträge nicht genehmigt werden: Grenoble-Alpes Métropole und Grand Orly Seine Bièvre wurde das Recht verweigert, diese Einschränkung ihren Immobilieneigentümern aufzuerlegen. Die Regierung war der Ansicht, dass diese Gemeinden die Bedingungen nicht erfüllten, um ihren Markt als angespanntes Gebiet zu qualifizieren, insbesondere eine hohe Medianmiete und ein signifikanter Unterschied zwischen Mieten im privaten Sektor und denen im sozialen Wohnungsbau.

Das Interesse der Maßnahme

Wenden wir uns zu, warum sich die Mietpreisbremse ausbreitet und die erwartete Wirkung auf den Immobilienmarkt. Die betroffenen städtischen Gebiete, die sie beantragen, verzeichnen ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen dem Angebot an Mietwohnungen und einer Nachfrage, die oft viel höher ist. Die Folge sind manchmal extreme Steigerungen der tatsächlichen Mieten, was den Zugang zu Wohnraum für einen wachsenden Teil der Bevölkerung erschwert.

Die Absicht des Gesetzgebers ist es nicht, die Investitionspläne der Vermieter zu untergraben, die manchmal einfache Sparer sind, die ihre Rente schützen möchten: Mietobergrenzen berühren bestehende Mietverträge oder stillschweigende Vertragsverlängerungen (bei 3 und 6 Jahren) nicht. Betroffen werden Vertragsverlängerungen am Ende des Mietvertrags, neue Vermietungen und Mobilitätsmietverträge sein.

Das Ziel ist es, die Gier der Vermieter zu begrenzen, die die starke Nachfrage ausnutzen könnten, um unvernünftige und nicht zu rechtfertigende Mieten zu verlangen. Die Bevölkerung ohne Mittel, um hohe Mieten zu zahlen, wäre somit sicher, innerhalb der Gemeinde Wohnraum finden zu können.

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Die Einschränkungen des Systems

Während die Idee lobenswert ist, hat die Mietpreisbremse im privaten Mietsektor dennoch eine grundlegende Einschränkung, die zum Gegenteil des Angestrebten führt. Sie entmutigt Investitionen oder verlagert sie vielmehr anderswohin als in die von der Maßnahme betroffenen Städte.

Jeder, der sich in die Position eines Anlegers versetzt, der sein Erspartes riskiert, um eine Mietimmobilie zu erwerben, wird mit Recht eine Miete anstreben, die es ihm ermöglicht, die Investition zurückzugewinnen. Da jedoch die Kaufpreise nicht kontrolliert werden, würde ein Mietrückgang sofort die Rentabilität und damit den Anreiz zur Investition untergraben. Der Sparer wird schnell seine Anlagemethode ändern, oder vielmehr in einer anderen Stadt investieren, die dieser Einschränkung nicht unterliegt.

Das Ergebnis: Großstädte könnten ihr Mietangebot sehen, und Vermieter, die niedrigere Mieten anbieten, werden dennoch die besten Bewerber auswählen. Die höchsten Gehälter werden bevorzugt bleiben, und diejenigen mit weniger Mitteln werden genauso kämpfen, nicht wegen des Mietbetrags, sondern wegen des Mangels an verfügbarem Wohnraum.

Zweite Folge: Die Mieten werden sich in den Vorstädten schneller erhöhen, wohin die Nachfrage und Investitionen abwandern.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die Einschränkung Ausnahmen unterliegt, und ein Mietzuschlag nach Kriterien angewendet werden kann, die fairly subjektiv bleiben: zusätzliche Komfortmerkmale oder ein Blick auf ein historisches Denkmal zum Beispiel.

Letztendlich ist die Mietpreisbremse in Großstädte keine unrealistische Idee, aber sie kann das angestrebte wahre Ziel nur erreichen, wenn die Kontrolle auf dem gesamten nationalen Gebiet implementiert wird. Dies wäre a priori der einzige Weg, um das Gleichgewicht zwischen Großstädten und Vorstädten oder sogar ländlichen Gebieten in der Nähe aufrechtzuerhalten und würde erschwingliche Mieten für die kleinsten Budgets in ganz Frankreich verfügbar machen. Etwas zu beobachten!