Control de alquileres: ¿Pronto la norma en las grandes ciudades?

Con la entrada en vigor del control de alquileres en Lyon y Villeurbanne el 1 de noviembre de 2021, merece la pena examinar esta práctica llamada a extenderse rápidamente por otras grandes ciudades. En París, donde el control es obligatorio desde julio de 2019, un estudio del grupo de consumidores Consommation logement cadre de vie (CLCV) a principios de 2020 revela que el 40% de las ofertas de alquiler, no obstante, se sitúan fuera de los límites permitidos. Analizamos los aspectos fundamentales de esta política de control de alquileres, sus efectos previstos y sus limitaciones conocidas.

El principio

El control de alquileres consiste en aplicar un tope a las cuantías de los alquileres para pisos vacíos y amueblados que constituyen la residencia principal del inquilino, así como para los arrendamientos de movilidad. En las ciudades afectadas, se establece un alquiler de referencia en función de:

• el tipo de propiedad (piso o casa);
• si el alquiler está vacío o amueblado;
• la fecha de construcción;
• la superficie y el número de habitaciones;
• la dirección, siendo algunas zonas más “estrechas” que otras.

El municipio utiliza estos criterios para establecer un cálculo que, a través de una plataforma de internet, permite al propietario encontrar el alquiler de referencia mensual aplicable, por metro cuadrado de espacio alquilado y sin incluir gastos. Este alquiler de referencia, más un 20% o menos un 30%, constituye la horquilla de alquiler permitida, con excepciones.

En caso de incumplimiento, el prefecto puede exigir una reducción del alquiler, y un propietario que no cumpla se enfrenta a una multa de 5.000 €, o de 15.000 € si es una persona jurídica. En la práctica, la supervisión del alquiler solo puede realizarse a través de una disputa con el inquilino, y muy pocos casos llegan ante las autoridades.

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El control de alquileres se extiende a las zonas “estrechas”

Se trata de una exigencia de la Ley Elan de 2018, que establece que las zonas donde el mercado inmobiliario está “estrecho” implementen el control de alquileres para 2020. El objetivo son los municipios donde los precios de adquisición, y en consecuencia los alquileres, alcanzan máximos; esto es posible gracias a la escasez de viviendas frente a una demanda creciente. En estas zonas también puede aplicarse un impuesto a las viviendas vacías, y el impuestounicipal puede aumentarse.

El único municipio provincial que ha implementado la medida a tiempo es Lille, con control de alquileres en vigor desde marzo de 2020. Antes de Lyon y Villeurbanne, un grupo de municipios de la región parisina adoptó la medida en junio: los nueve pueblos del Establecimiento Público Territorial de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve y Saint-Ouen).

El 1 de diciembre de 2021, será el turno de los nueve municipios de Est Ensemble, cuyas solicitudes fueron aceptadas y validadas por un decreto en mayo. Estos son Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin y Romainville. Finalmente, la medida se aplicará antes del verano de 2022 en Burdeos y Montpellier.

También hay casos en los que las solicitudes no son aceptadas: Grenoble-Alpes Métropole y Grand Orly Seine Bièvre les fue denegado el derecho a imponer esta restricción a sus propietarios. El gobierno consideró que estos municipios no cumplían las condiciones para calificar su mercado como zona “estrecha”, notamment un alquiler mediano elevado y una diferencia significativa entre los alquileres del sector privado y los de la vivienda social.

El interés de la medida

Analicemos por qué el control de alquileres se está extendiendo y el efecto esperado en el mercado inmobiliario. Las zonas urbanas afectadas y que lo solicitan señalan un desequilibrio significativo entre la oferta de viviendas disponibles en alquiler y una demanda que suele ser mucho mayor. La consecuencia es a veces incrementos extremos de los alquileres reales, lo que dificulta el acceso a la vivienda para una proporción creciente de la población.

La intención del legislator no es socavar los planes de inversión de los propietarios, que a veces son simples ahorradores que buscan proteger su jubilación: los topes de alquiler no afectan a los alquileres vigentes ni a las renovaciones tácitas (a 3 y 6 años). Los afectados serán las renovaciones al final del contrato, los nuevos arrendamientos y los arrendamientos de movilidad.

El objetivo es limitar la codicia de los propietarios que podrían aprovecharse de la fuerte demanda para aplicar alquileres irrazonables e injustificables. La población sin medios para pagar un alquiler alto tendría así la seguridad de poder encontrar vivienda dentro del municipio.

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Las limitaciones del sistema

Aunque la idea es loable, el control de alquileres en el sector del alquiler privado tiene, no obstante, una limitación fundamental, que produce el efecto contrario al buscado. En efecto, desincentiva la inversión o, más bien, la desplaza a otros lugares distintos de las ciudades afectadas por la medida.

Cualquier persona que se coloque en la posición de un inversor que arriesga sus ahorros para adquirir una vivienda en alquiler wanting, con toda razón, fijar un alquiler que le permita recuperar la inversión. Sin embargo, dado que los precios de adquisición no están controlados, una caída del alquiler comprometería inmediatamente la rentabilidad –y por tanto el incentivo– para invertir. El ahorrador cambiará rápidamente su método de inversión, o más bien, invertirá en otra ciudad no sujeta a esta restricción.

El resultado: las grandes ciudades pueden ver disminuir su oferta de alquiler, y los propietarios que ofrezcan alquileres más bajos selectán no obstante las mejores solicitudes. Los salarios más altos seguirán siendo favorecidos, y quienes tienen menos medios strugglearán igualmente, no por la cantidad del alquiler sino por la falta de viviendas disponibles.

Segunda consecuencia: los alquileres aumentarán más rápidamente en los suburbios, donde migrate la demanda y la inversión.

Finalmente, hay que señalar que la restricción está sujeta a excepciones, y un suplemento de alquiler puede aplicarse según criterios que siguen siendo bastante subjetivos: características de comodidad adicionales, o vistas a un monumento histórico, por ejemplo.

En última instancia, el control de alquileres en las grandes ciudades no es una idea descabellada, pero solo puede lograr el verdadero objetivo buscado si el control se implementa en todo el territorio nacional. Esto sería a priori la única forma de mantener el equilibrio entre las grandes ciudades y los suburbios, o incluso las zonas rurales cercanas, y haría disponibles alquileres accesibles para los presupuestos más pequeños en toda Francia. ¡Algo a tener en cuenta!