Controllo degli Affitti: Presto la Norma per le Grandi Città?

Il Principio

Il controllo degli affitti prevede l’applicazione di un tetto agli importi degli affitti per immobili non arredati e arredati utilizzati come residenza principale dell’inquilino, nonché per i contratti di locazione per mobilità. Nelle città interessate, viene fissato un affitto di riferimento in base a:

• il tipo di proprietà (appartamento o casa);
• se l’immobile è non arredato o arredato;
• la data di costruzione;
• la superficie e il numero di stanze;
• l’indirizzo, con alcune zone più “ristrette” di altre.

Il comune utilizza questi criteri per stabilire un calcolo che, tramite una piattaforma internet, consente al proprietario di trovare l’affitto mensile di riferimento da applicare, per metro quadrato di spazio locato e al netto delle spese. Questo affitto di riferimento, più il 20% o meno il 30%, costituisce l’intervallo di affitto consentito, con eccezioni.

In caso di mancata conformità, il prefetto può richiedere una riduzione dell’affitto e un proprietario che non si conforma affronta una multa di 5.000 euro, o 15.000 euro se si tratta di una persona giuridica. In pratica, il monitoraggio degli affitti può avvenire solo attraverso una controversia con l’inquilino e pochissimi casi vengono portati davanti alle autorità.

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Il Controllo degli Affitti si Diffonde nelle Zone Ristrette

Si tratta di un requisito della Legge Elan del 2018, secondo cui le zone in cui il mercato immobiliare è “ristretto” devono implementare il controllo degli affitti entro il 2020. Il target sono i comuni dove i prezzi di acquisizione, e di conseguenza gli affitti, raggiungono livelli massimi; ciò è reso possibile dalla scarsità degli immobili a fronte di una domanda crescente. In queste zone può applicarsi anche una tassa sugli alloggi vuoti e la tassa comunale può essere aumentata.

L’unico comune provinciale ad aver implementato la misura in tempo è Lilla, con il controllo degli affitti in vigore da marzo 2020. Prima di Lione e Villeurbanne, un gruppo di comuni della regione parigina ha adottato la misura a giugno: i nove comuni dell’Ente Pubblico Territoriale Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve e Saint-Ouen).

Il 1° dicembre 2021 toccherà ai nove comuni di Est Ensemble, le cui domande sono state accettate e validate con un decreto a maggio. Si tratta di Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin e Romainville. Infine, la misura si applicherà prima dell’estate 2022 a Bordeaux e Montpellier.

Vi sono anche casi in cui le domande non vengono accettate: Grenoble-Alpes Métropole e Grand Orsi Seine Bièvre si sono visti rifiutare il diritto di imporre questo vincolo ai loro proprietari immobiliari. Il governo ha ritenuto che questi comuni non soddisfacessero le condizioni per qualificare il loro mercato come zona ristretta, in particolare un affitto mediano elevato e un divario significativo tra gli affitti del settore privato e quelli dell’edilizia sociale.

L’Interesse della Misura

Esaminiamo perché il controllo degli affitti si sta diffondendo e l’effetto atteso sul mercato immobiliare. Le aree urbane interessate e che lo richiedono segnalano uno squilibrio significativo tra l’offerta di alloggi in affitto e una domanda spesso molto più elevata. La conseguenza è talvolta un aumento estremo degli affitti effettivi, rendendo l’accesso alla casa difficile per una quota crescente della popolazione.

L’intenzione del legislatore non è minare i piani di investimento dei proprietari, che a volte sono semplici risparmiatori che cercano di proteggere la loro pensione: i tetti degli affitti non influenzano le locazioni in corso o i rinnovi taciti (a 3 e 6 anni). Coloro che saranno interessati saranno i rinnovi alla fine del contratto, le nuove locazioni e i contratti di mobilità.

L’obiettivo è limitare l’avidità dei proprietari che potrebbero approfittare della forte domanda per applicare affitti irragionevoli e ingiustificati. La popolazione senza i mezzi per pagare affitti elevati sarebbe così assicurata di poter trovare un alloggio all’interno del comune.

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I Limiti del Sistema

Sebbene l’idea sia lodevole, il controllo degli affitti nel settore degli affitti privati presenta tuttavia un limite fondamentale, che si traduce in un effetto opposto a quello ricercato. Infatti, scoraggia gli investimenti o piuttosto li sposta altrove, fuori dalle città interessate dalla misura.

Chiunque si metta nella posizione di un investitore che risparmia per acquisire un immobile in affitto, vorrà, ragionevolmente, fissare un affitto che gli permetta di recuperare l’investimento. Tuttavia, poiché i prezzi di acquisizione non sono controllati, una diminuzione dell’affitto minerebbe immediatamente la redditività - e quindi l’incentivo - a investire. Il risparmiatore cambierà rapidamente il suo metodo di investimento, o meglio, investirà in un’altra città non soggetta a questo vincolo.

Il risultato: le grandi città potrebbero vedere diminuire la loro offerta di affitti e i proprietari che offrono affitti più bassi selezioneranno comunque le migliori domande. I salari più alti rimarranno favoriti e chi ha meno mezzi farà altrettanta fatica, non per l’importo dell’affitto ma per la mancanza di alloggi disponibili.

Seconda conseguenza: gli affitti aumenteranno più rapidamente nei sobborghi, dove migreranno domanda e investimenti.

Infine, va notato che il vincolo è soggetto a eccezioni e un supplemento di affitto può essere applicato secondo criteri che rimangono abbastanza soggettivi: comfort aggiuntivo o vista su un monumento storico, ad esempio.

In definitiva, il controllo degli affitti nelle grandi città non è un’idea peregrina, ma può raggiungere il vero obiettivo cercato solo se il controllo viene implementato su tutto il territorio nazionale. Questo sarebbe a priori l’unico modo per mantenere l’equilibrio tra grandi città e sobborghi, o anche aree rurali vicine, e renderebbe gli affitti accessibili ai budget più piccoli in tutta la Francia. Qualcosa da tenere d’occhio!