ضوابط الإيجار: هل ستصبح قريباً المعيار في المدن الكبرى؟

مع دخول ضوابط الإيجار حيّز التنفيذ في Lyon وVilleurbanne في 1 نوفمبر 2021، يجدر بنا دراسة هذه الممارسة التي من المرجّح أن تنتشر بسرعة في المدن الكبرى الأخرى. في Paris، حيث أصبحت هذه الضوابط إلزامية منذ يوليو 2019، كشفت دراسة أجراها تجمع المستهلكين Consommation logement cadre de vie (CLCV) في أوائل عام 2020 أن 40% من عروض الإيجار تتجاوز مع ذلك الحدود المسموح بها. نلقي نظرة على تفاصيل سياسة ضبط الإيجار هذه، وأهدافها المرجوّة، وقيودها المعروفة.

المبدأ

تتضمن ضوابط الإيجار تطبيق سقف على مبالغ الإيجار للعقارات المفروشة وغير المفروشة المستخدمة كمسكن رئيسي للمستأجر، وكذلك لعقود إيجار التنقل. في المدن المعنية، يُحدَّد مرجع الإيجار وفقاً لـ:

• نوع العقار (شقة أو منزل)؛
• ما إذا كان الإيجار مفروشاً أم غير مفروش؛
• تاريخ البناء؛
• المساحة وعدد الغرف؛
• العنوان، حيث تكون بعض المناطق أكثر “تشدّداً” من غيرها.

تستخدم البلدية هذه المعايير لوضع حساب يُمكّن المالك، عبر منصة إلكترونية، من إيجاد مرجع الإيجار الشهري الواجب تطبيقه، لكل متر مربع من المساحة المؤجرة باستثناء الرسوم. يُشكِّل هذا المرجع، مضافاً إليه 20% أو مطروحاً منه 30%، النطاق المسموح به للإيجار، مع وجود استثناءات.

في حالات عدم الامتثال، قد يطلب الوالي تخفيض الإيجار، ويواجه المالك الذي لا يمتثل غرامة قدرها 5,000 يورو، أو 15,000 يورو إذا كان شخصاً اعتبارياً. من الناحية العملية، لا يمكن مراقبة الإيجار إلا من خلال نزاع مع المستأجر، وقليل جداً من القضايا تُحال إلى السلطات.

• 

انتشار ضوابط الإيجار إلى المناطق المشدّدة

هذا شرط من قانون Elan لعام 2018، يقتضي أن تُطبّق المناطق التي يكون فيها سوق العقارات “مشدّداً” ضوابط الإيجار بحلول عام 2020. الهدف هو البلديات التي تصل فيها أسعار الشراء، وبالتالي أسعار الإيجار، إلى مستويات قياسية؛ وذلك بسبب ندرة العقارات في مواجهة الطلب المتزايد. في هذه المناطق، قد تُطبَّق أيضاً ضريبة على المساكن الشاغرة، وقد تُرفع ضريبة السكن.

المدينة الوحيدة في الأقاليم التي طبّقت الإجراء في موعدها هي Lille، حيث تم تطبيق ضوابط الإيجار منذ مارس 2020. قبل Lyon وVilleurbanne، اعتمدت مجموعة من البلديات في منطقة Paris هذا الإجراء في يونيو: تسع مدن تابعة لمؤسسة الأراضي العامة Plaine Commune (Aubervilliers، Épinay-sur-Seine، Pierrefitte-sur-Seine، Saint-Denis، Villetaneuse، Stains، L’Île-Saint-Denis، La Courneuve وSaint-Ouen).

في 1 ديسمبر 2021، سيكون الدور على تسع بلديات في Est Ensemble، التي قُبلت طلباتها وصودق عليها بموجب مرسوم في مايو. وهي: Bagnolet، Bobigny، Bondy، Le Pré-Saint-Gervais، Les Lilas، Montreuil، Noisy-le-Sec، Pantin وRomainville. وأخيراً، سيُطبَّق الإجراء قبل صيف 2022 في Bordeaux وMontpellier.

هناك أيضاً حالات لم تُقبل فيها الطلبات: فقد رُفضت كل من Grenoble-Alpes Métropole وGrand Orly Seine Bièvre في فرض هذا القيد على مالكي العقارات. واعتبرت الحكومة أن هذه البلديات لا تستوفي الشروط اللازمة لاعتبار سوقها منطقة مشدّدة، لا سيما ارتفاع متوسط الإيجار والفجوة الكبيرة بين إيجارات القطاع الخاص وتلك في الإسكان الاجتماعي.

أهمية الإجراء

دعونا نتناول أسباب انتشار ضوابط الإيجار، والأثر المتوقع على سوق العقارات. تلاحظ المناطق الحضرية المعنية التي تقدّمت بالطلب وجود اختلال كبير بين العرض المتاح من المساكن للإيجار والطلب الذي غالباً ما يكون أعلى بكثير. والنتيجة أحياناً هي ارتفاعات حادة في الإيجارات الفعلية، مما يُصعّب الوصول إلى السكن على نسبة متزايدة من السكان.

لا يقصد المشرّع تقويض خطط استثمار المالكين، الذين قد يكونون مجرد مدّخرين يسعون إلى حماية تقاعدهم: لا تؤثر سقوف الإيجار على عقود الإيجار الجارية أو التجديد الضمني (عند 3 و6 سنوات). وسوف يتأثر التجديد عند نهاية العقد، والتأجيرات الجديدة، وعقود إيجار التنقل.

الهدف هو الحدّ من جشع المالكين الذين قد يستغلون الطلب القوي لفرض إيجارات غير معقولة ولا مبرّر لها. وبذلك يُضمن للسكان الذين لا يستطيعون تحمّل الإيجارات المرتفعة إمكانية العثور على سكن داخل البلدية.

• 

قيود النظام

رغم أن الفكرة تستحق الثناء، إلا أن ضوابط الإيجار في قطاع الإيجار الخاص تنطوي على قيد جوهري، يؤدي إلى أثر عكسي للهدف المنشود. فهي في الواقع تُثبّط الاستثمار، أو بالأحرى تحوّل صوب مدن أخرى غير مشمولة بهذا الإجراء.

أي شخص يضع نفسه مكان مستثمر يخاطر بمدّخراته لشراء عقار للتأجير، سيرغب بشكل معقول في تحديد إيجار يُمكّنه من استرداد استثماره. لكن بما أن أسعار الشراء غير خاضعة للضبط، فإن أي انخفاض في الإيجار سيُقوّض فوراً الربحية - وبالتالي الحافز - للاستثمار. وسوف يُغيّر المدّخر بسرعة طريقة استثماره، أو بالأحرى يستثمر في مدينة أخرى غير خاضعة لهذا القيد.

النتيجة: قد تشهد المدن الكبرى انخفاضاً في المعروض من المساكن المؤجرة، وسيختار المالكون الذين يعرضون إيجاراً أقلّ أفضل الطلبات. وستظلّ الرواتب المرتفعة هي المفضّلة، وسيكافح ذوو الإمكانيات الأقلّ بالمثل، ليس بسبب مبلغ الإيجار، بل بسبب نقص المساكن المتاحة.

النتيجة الثانية: سترتفع الإيجارات بسرعة أكبر في الضواحي، حيث سينتقل الطلب والاستثمار.

وأخيراً، تجدر الإشارة إلى أن القيد يخضع لاستثناءات، وقد تُضاف زيادة على الإيجار وفقاً لمعايير تظل ذاتية إلى حدّ كبير: ميزات الراحة الإضافية، أو الإطلالة على معلم تاريخي على سبيل المثال.

في نهاية المطاف، ليست ضوابط الإيجار في المدن الكبرى فكرة بعيدة المنال، لكنها لن تحقق الهدف الحقيقي المنشود إلا إذا طُبّقت هذه الضوابط في جميع أنحاء التراب الوطني. ويبدو أن هذا هو السبيل الوحيد للحفاظ على التوازن بين المدن الكبرى والضواحي، بل وحتى المناطق الريفية القريبة، وتوفير إيجارات في متناول الميزانيات الأصغر في جميع أنحاء فرنسا. أمر يستحق المتابعة!