租金管控：大城市即将成为常态？

随着租金管控于2021年11月1日在里昂和维勒班纳生效，值得审视这一即将在其他主要城市迅速推广的做法。在巴黎，自2019年7月起管控已成为强制性的，消费者组织Consommation logement cadre de vie（CLCV）于2020年初进行的一项研究表明，仍有40%的出租房源超出允许限额。我们深入探讨这项租金管控政策的来龙去脉、预期效果和已知局限性。

原则

租金管控针对作为租户主要居住地的无家具和有家具出租房屋以及流动性租约设定租金上限。在相关城市，根据以下因素设定参考租金：

• 房产类型（公寓或住宅）；
• 出租房屋是否有家具；
• 建造日期；
• 面积和房间数量；
• 地址，某些区域相对更为“紧张”。

市政府使用这些标准建立计算公式，通过互联网平台让房东找出每平方米出租面积（不含费用）应适用的月参考租金。参考租金加20%或减30%即为允许的租金范围，另有例外情况。

对于违规行为，省长可要求降低租金，违规的房东将面临5,000欧元的罚款，法人实体则为15,000欧元。实际上，租金监控只能通过与租户的争议来实现，真正提交给主管部门的案例极少。

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租金管控向紧张区域扩展

这是2018年《Elan法案》的要求，即房产市场“紧张”的地区须在2020年前实施租金管控。目标是收购价格进而租赁价格达到峰值的城市；这得益于房产稀缺与需求增长之间的矛盾。在这些地区，空置住房也可能被征税，地方税可能会增加。

唯一按时实施该措施的省级城市是里尔，自2020年3月起实施租金管控。在里昂和维勒班纳之前，巴黎地区的一组市镇于6月通过了该措施：平原公社领土公共机构（Plaine Commune Territorial Public Establishment）的九个城镇（欧贝维利耶、埃皮奈苏塞纳、皮埃尔菲特苏塞纳、圣但尼、维勒塔讷斯、斯坦、圣但尼岛、拉库尔诺弗尔和圣旺）。

2021年12月1日，将轮到 Est Ensemble 的九个市镇，其申请于5月经法令批准并获得验证。这些市镇包括巴尼奥莱、博比尼、邦迪、圣热尔维莱园、莱利拉斯、蒙特勒伊、努瓦西勒塞克、潘坦和罗曼维尔。最后，该措施将于2022年夏季前在波尔多和蒙彼利埃实施。

也有申请未被接受的情况：格勒诺布尔阿尔卑斯大都会区和奥里奥尔塞纳河谷大区被拒绝授予对其业主实施这一约束的权利。政府认为这些市镇不符合将其市场定性为紧张区域的条件，特别是租金中位数较高以及私营部门租金与社会住房租金之间存在显著差距。

该措施的意义

让我们来看看租金管控为何在推广，以及对房产市场的预期效果。相关并提出请求的城市区域指出，可出租住房供应与往往高出许多的需求之间存在显著不平衡。后果是实际租金有时会大幅上涨，使越来越多的人难以获得住房。

立法者的意图并非破坏房东的投资计划——他们有时只是寻求保护退休资金的储户：租金上限不影响现行租约或默示续租（3年和6年）。受影响的是租约到期续租、新出租和流动性租约。

目的是限制可能利用强劲需求收取不合理、无正当理由租金的房东的贪念。这样，没有能力支付高租金的民众将能够确保在所在市镇找到住房。

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制度的局限性

虽然想法值得称道，但私营租赁领域的租金管控仍有一个根本性局限，结果适得其反。事实上，它抑制了投资，或者说将投资转移到实施该措施的城市以外。

任何将自己置于投资者位置、用储蓄购买出租房产的人都会相当合理地希望设定能够收回投资的租金。然而，由于收购价格不受控制，租金下降会立即削弱盈利能力——进而削弱——投资的动力。储户会很快改变投资方式，或者更确切地说，投资于不受此约束的其他城市。

结果：主要城市可能会看到租赁供应减少，而提供较低租金的房东仍会挑选最好的申请。最高薪资者将继续受到青睐，手段较少的人同样艰难，原因不是租金金额，而是因为缺乏可租房源。

第二个后果：租金将在郊区上涨得更快，需求和投资将迁移到那里。

最后，应注意的是，该约束有例外情况，可根据仍相当主观的标准收取额外租金：额外的舒适设施，例如可观赏历史纪念碑的景观。

最终，大城市的租金管控并非异想天开的想法，但只有在全国范围内实施管控才能实现所追求的真正目标。这可能是维持大城市与郊区甚至附近农村之间平衡的唯一途径，并能让法国各地预算最低的人都能负担得起租金。值得关注！